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二手房指导价模式下,海珠超越番禺,跃升榜首!

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一个区域房价坚不坚挺,二手房成交数量是一个关键的指标。

最近,房小擎在仔细对广州的二手房市场数据中发现,在经历二手房指导价政策的洗礼后,海珠区表现出色。


9月份,海珠区成功超越番禺区,荣登全市二手房成交榜首。

10月份,海珠区延续强劲的势头蝉联第一,进一步拉大两区差距。

从另一个角度看,海珠区交投火热的楼盘,几乎都有这些共同的特点就是,教育资源丰富,产业交通比较给力,房源性价比较高。


近期,海珠发布了明年的学位预警通知,10条街道的15所公办小学预计在2022年学位供应紧张。

不仅如此,2022年海珠所有的公办小学,除了满足人户一致,且学位未被占用的 (同父母的适龄儿童除外) 外,需按照房产拥有时间的先后顺序安排入学。超出招生计划的,由教育局统筹安排。


虽则海珠并不是最早发布学位预警及房产拥有时间的先后顺序入学的行政区,但它执行范围广,时间长,确是实施政策最严的区域。

一是,入学顺序按房产拥有时间的先后。

天河区的2022年招生按先后排序,只针对华阳、体育东、龙口西、天府路和旭景五所小学。

而且2021年8月31日后取得房产证的房子,才执行这个政策。



而海珠区政策是所有的公办小学均纳入管理范围。

其次,这个文件没有房产时间划界,不保证在某个时段前取得房产证的,不用执行。


二是,小学学位预警的学校数量。

天河有5所,而荔湾的范围更小,仅协和小学一所。


海珠被预警的小学有15所,数量超越天河和荔湾之和。

海珠区15所预警小学分布图

细看15所被预警学校的分布,全部集中在海珠中西部,多年来的教育沉淀功不可没。

而在大多数家长眼里,只有昌岗中路小学、宝玉直实验小学(光大校区)、逸景第一小学等少数几所学校,能称得上名校。

之所以是这些学校的学位紧张,主要因为对口学位房是成熟次新房或性价比高的二手房,交投比较活跃。

比如,对口逸景第一小学的逸景翠园,对口金碧第一小学的第一、第二、第三金碧花园,对口红棉小学的保利百合花园,对口晓港湾小学的晓港湾等。


保利百合花园实景图


海珠西教育资源丰富,早已是人所共知的事情。

海珠东产业强势升级,未来这边的二手房市场有望能火起来。

广州作为千年商都,每次城市重心的更迭都会形成一条新的城市中轴线。目前,广州已形成了三条城市中轴线,自南向北,代表广州不同时期最有潜力的区域。

优于越秀、天河,海珠是全市唯一三条中轴线的必经之地,收获了不同时期的产业效益,及产业迭代更新成果。


早年间,海珠的工业大道板块是广州乃至全国的工业重地,诞生过万宝牌电冰箱、虎头牌电池、五羊自行车等风靡全国的名牌产品,汇集着当时最前沿的生产技术。

随着信息技术发展,第二条中轴线诞生,海珠先后开发了TIT创意园、广州新地标广州塔等,对标天河,成为最有希望接棒天河的区域。


随着第二中轴发展饱和,第三中轴既有发展空间,又有科创产业支撑,正逐渐成为新经济增长极。

其中,琶洲数字经济试验区被打造为第三中轴的核心板块。

年初,琶洲地标楼宇集中交付,阿里巴巴、唯品会等互联网大厂已正式办公。

在今年7月举办的灯光秀上,琶洲正式亮灯,成为第三中轴上最快落成的板块


来源:广州海珠发布

人口吸纳能力快速增强, 赤岗、滨江东、琶洲板块靠近琶洲西区,与珠江新城隔江相望,交通、教育和商业配套相当完善。

赤岗、滨江东板块有几个项目,被列入指导价小区。

未被列入的珠江大家庭花园、南国居、信步闲庭等小区,近一年涨幅均超20%。



另外,轨交与旧改,将是海珠物业的未来增值点。

未来两年,到老东山&二沙岛的12号线、串联四大主城区的10号线、广州市大环线11号线将兑现。 加上已经开通的2号线、3号线、4号线、8号线、广佛线、18号线,将有9条地铁线路在海珠并行

而城轨广佛环线东环段(广州南站至白云机场)正在建设,建成后一站到金融城,两站到智慧城。


旧改方面,海珠区21个旧改项目有进展

其中,赤沙村、沥滘村、石溪村和凤和村(康乐、鹭江)、五凤村(沙溪、五村、泰宁)进度较快,未来区域的环境、产业、配套等将更上一层楼。



一个地方的房地产发展,短期看政策,中期看政策,长期看人口。

海珠产业强劲,景观优势明显,加上烟火气息浓 厚,持续吸引外来人口流入。

海珠区的人口密度也超2万/平方公里,位于全市前列。2020年,海珠区常住人口位居全市前五位,人口集聚效应明显。

众所周知,在主城四区内,天河太贵,越秀太破、荔湾发展比较滞后。同等预算,海珠的二手房选择更优质。

链家网上显示,在200-300万的预算内,海珠有2套2房以上的电梯房源,房产证满5年,楼龄10年以内,而且位置不错,在赤岗板块,面积在60平左右。

越秀、 天河的,均为楼梯房源。


截图来源:链家

如果预算有500万左右,在海珠,能选到80-100平近地铁的楼盘,例如靠近凤凰新村站的源海御苑、靠近东晓南站的英豪花园、靠近石溪站的鸿益华府等。

而在天河,可选到的房源大多在东圃、车陂、棠下等板块,面积只有50-70平左右。


截图来源:链家

1000-2000万的改善客户,在天河的珠江新城中区&东区或天河北,很难找到4至5房户型房源。

但在海珠就能找到,而且还能在滨江东、磨碟沙这样景观好的地段的挑一挑。

兼顾发展潜力和宜居居住环境,海珠是不错的选择。

© THE END

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