“预售金”不进监管账户，怎么破？

撰 稿：郝丽华

编 辑：廖沫半

预售资金，原本是项目建设的最后一道防线，却被“钱袋子”收紧的部分开发商盯上了，即使严格的监管政策摆在眼前，房地产行业依旧上演着五花八门的资金腾挪术。

“雷声阵阵”引发的无法如期交房的洪流，直接冲垮了置业者的心理防线。

如何堵上监管漏洞，让预售资金真正保障项目正常交付，越来越多的城市正亮明“底线”。

以位于西安莲湖区红光路的“网红盘”德杰状元府邸为例，不久前，其二期项目被爆开发商与施工单位出现合同纠纷，预售监管资金不翼而飞，项目出现滞缓、延期，795套商铺及车位被法院查封。

对此，莲湖区住建局回复业主咨询投诉时表示，区住建局2020年5月承接事权，账户已被法院查封，里面无资金。

至于项目预售资金去哪里了，德杰状元府邸项目相关负责人表示，“现在商业市场饱和、不景气，商铺和车位整体还有6个亿货值，没有卖出去，销售回款跟不上。等于说是东西在那放着，没卖完，钱回不来，没办法进监管账户。”

上述负责人解释道，“我们的购房合同基本上都是在2019年之前签订的，预售资金监管新规适用于2019年之后的项目。”

针对项目交付问题，上述负责人称，“德杰状元府邸项目整体工程量还剩一部分，预计还需要1.4、1.5个亿现金就可以整体收尾。我们现在正在对商铺做低价折扣销售，加快现金回流。同时，集团也在从其他渠道为项目补充资金，尽快赶工期。”

深陷舆论漩涡的德杰状元府邸，其开发商是西安新杰尚置业有限公司，企查查显示，开发商背后芜湖华融资本创汇投资中心（有限合伙）持股70%，重庆德杰地产集团有限公司持股25%，汪勇持股5%。

号称“中国房地产西部区域品牌价值TOP10”的德杰地产，官网表示重磅打造的德杰状元府邸项目，于2017年获得中国房产风云榜“城市地标奖”称号。

然而，如今这座“城市地标”，迟迟交不了房，成了业主心中的痛。

类似的问题并不鲜见。

位于浐灞生态区的上林艺境，预售监管资金被挪用以至账户余额为0，项目停工；位于西咸新区的中南漫悦湾，开发商私设账户收取购房人房款，被区住建局约谈；位于高新区的苏宁云著，惊现20亿监管资金不知去向，导致项目一度停工，业主无奈写万字论文维权……

预售资金状况百出，这与当前楼市环境下，开发商对资金的渴求愈发强烈不无关系。

解决的办法，就是给预售资金再加上一把“安全锁”。

譬如，2021年3月底，西安住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》，对预售资金实行专款专户、全额全程监管，按项目建设节点拨付；日前，北京住建委发布文件，将预售资金重点监管额度大幅提升至43%，同时建立项目信息共享系统，推动预售资金监管过程更趋公开、透明；杭州、南宁等地则更注重强化外部监督，保障资金安全，分别在官方上线“预售资金监管账号查询”功能。

不可否认，管理预售资金的确是一个技术活，既要保障专款专用、降低项目烂尾风险，又要避免“一刀切”，适度缓解企业资金压力、确保交房。

重庆、成都等地的做法值得借鉴，在严监管同时，侧重为困难房企“纾困”。

重庆对全市所有项目统一实行35%的预售资金监管比例，为困难项目每年提供3次提前支取预售监管资金的机会；成都则将重大风险项目纳入区（市）县重点监管，由指定单位另设监管专户，将预售资金直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。对重大风险隐患，政府将接管预售资金监管，确保楼盘不出现烂尾。

各城市出台政策的重心都不一样，最终目的都是稳资金、保交房。

虽说预售资金的监管尺度难拿捏，但这也正是考验监管水平的时候。

当然，如果社会各方力量都能共同参与，完善监管机构、银行、置业者等多方监督机制，预售资金走出“暗房”指日可待。

毕竟，制度，是最好的领导，也是最好的监督。

（部分图片来源于视觉中国）

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