“高低配”！昆明主城20余个混搭楼盘，你中意哪个？

近两年来，昆明新品楼盘中涌现出了不少“混搭”风项目。

所谓“混搭”，就是一个项目中，开发商规划有高层+洋房、洋房+别墅、高层+洋房+别墅等不同物业的产品，这种组合通常被称为“高低配”。

据房小星统计，昆明主城区有20余个“高低配”项目在售。

那么，这种“混搭”风格的楼盘，你知道几个呢？

▲昆明一角

为何开发商

会爱“高低配”组合?

一般来说，在地块面积和容积率一定的情况下，能建多少万方的房子，基本是固定的。而容积率在拿地之初就被政府规定好了。

众所周知，容积率对于小区楼栋的形态影响较大。

容积率越低，所建房子越稀疏或者是楼层越矮；容积率增高，小区里的房子也会变密集、楼层也会更高。

地块够大，建筑面积一定的情况下，理论上来说建两栋高层比建一栋超高层划算，建几栋多层比建两栋高层划算。

▲昆明某“高低配”楼盘效果图

因为多层公摊面积小，得房面积大，成本更低，关键是受客户青睐!

从产品货值看，洋房和别墅的溢价能力也比高层的要强。

以一个建筑面积20万方的“高低配”项目为例，假设高层18万方，别墅为2万方。

高层成交均价20000元/㎡，别墅的成交均价为40000元/㎡，这个项目的总货值为44亿元。

假如这个20万方社区为纯高层住区，那它的总货值则为40亿元。

单纯通过产品类型组合的差异，高低配社区实现总货值收益增加4亿元。

▲昆明某高层楼盘效果图

尤其是在“面粉”昂贵的当下，开发商拿到土地，在做足容积率的前提下，都会优先选择做“高低配”。

这样一来，一方面能有效提高总货值；另一方面由于项目涵盖多种物业类型，可以满足不同置业者的购房需求。

优劣势明显的“高低配”

可以买吗？

对于开发商而言，“高低配”产品搭配的项目能俘获更多的客户，并在收益上实现共赢。

但对于购房者来说，“高低配”的项目有利亦有弊。

当我们去看房时，如果遇到一个高层+洋房+别墅的高端社区。

置业顾问都会这么解释：“我们社区是区别于其他社区的，别墅和洋房作为社区里的高端组团，景观绿化都较好”。

▲昆明某“高低配”楼盘效果图

“同时因为有洋房和别墅的存在，高层楼栋的的采光和景观视野，也比纯高层社区的更好”。

但不得不承认的一个事实是，由于“高低配”项目是由两种或多种不同物业组合而成。

所以各产品价格差距比较大，购买不同物业的客群不一，生活方式可能存在差异。

另外，因为各类物业混合管理，小区有可能存在各种物业仅用绿化带或道路隔开，但小区入户和管理不分开的情况。

别墅和洋房这类产品业主不能享受高端物业应该有的私密、尊贵的居住体验。

▲昆明某“高低配”楼盘效果图

俗话说：“站得高，看得远”。

由于高层产品由于高度优势，视野上更加广阔，但如果楼距间隔的近，周边的低层住户私密性不太好。

但综合来看，其实二者之间也是一种互利互惠的关系。毕竟花高层的价格，看起来是住进了洋房区、别墅区。

对于洋房、别墅购房者而言，在纯洋房、纯别墅社区越来越少，且总价都偏高的情况下，“高低配”中的洋房和别墅产品恰好降低了购房者住进高端社区的门槛。

昆明“高低配”项目合集

你喜欢哪个？

说了这么多，不知道大家对于“高低配”楼盘有没有置业需求？

据房小星统计，昆明主城五区在售/待售“高低”混搭的住宅项目约20个。

其中，有高层+别墅、洋房+别墅、高层+洋房+别墅、小高层+洋房等多种组合。

通过表格可以发现，昆明主城区的“混搭”项目大多来自生态资源较为丰富的区域，比如：东白沙河、草海、呈贡斗南、大渔等片区。

此外，这些“混搭”项目，大多都开发体量大，容积率普遍偏低。

以越滇池晴翠项目为例，项目占地650亩，总建筑面积149万方，容积率2.81%。

规划了高层、洋房、合院、叠墅等多种产品，户型建面从88-200㎡。

如此丰富的产品线，再加上可选面积段，基本可以满足不同人群的购房需求。

▲卓越滇池晴翠效果图

最为重要的是，项目临近滇池，周边还有五大湿地公园环伺，地块内的部分高层住宅在家就可以观滇。

此外，像阳光城滇池半山、绿地滇池国际健康城、溪麓南郡、昆明融创文旅城、金茂国际新城等项目，产品线也相当丰富，覆盖购房人群较广。

对于这种有着“身高差”的“高低配”项目，你会买吗？