上海楼市：看清形势，别乱买

近期上海楼市平稳发展，市场初现适度宽松迹象，对于刚需买房或者房产改善型的群体，沪叔说房团队认为当下是较好的购房窗口期。

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提问：沪叔，你好，坐标上海，无房刚需，目前单身，预算比较有限，总价只有300万左右，想在上海买房，但是看了很多房子，房价都比较高，请问这个预算在上海还有没有能上车的板块呢？可否给我一些建议？

沪叔：你好，首先是嘉定的安亭板块，它位于上海与昆山交界处，区域内产业较为发达，随着交通逐渐便利，加上产业升级、人口不断导入，将成为上海高铁枢纽北部新区，到上海虹桥枢纽仅需15分钟，通达性很强，未来还有不错的升值潜力。另一个刚需置业板块是惠南，惠南发展较为成熟，交通便利、配套完善，而且价格也比较亲民，周边还有临港新城、祝桥航空城和迪士尼度假区，随着政策规划落地，板块蓬勃发展，经济水平将不断提升，未来发展空间值得想象。最后是金山新城，板块区位不够好，所以一直是房价洼地。板块内商业丰富，交通比较一般，不过日常出行没有问题，金山新城是比较典型的刚需板块，户型都偏刚需，总价可控，适合刚需买入。总之，购房总价在300万以内，可以重点关注安亭、惠南和金山新城三个板块，还有可选空间，但是也需尽快入手。

提问：沪叔，你好，上海买房，想买一套自住比较舒服的房子，但是父母劝我买上班方便通勤时间短的，感觉通勤也是一个问题，但是真的有这么重要吗？还有就是可以先上车后期再置换吗？如果重点考虑通勤，有哪些推荐的板块可选？

沪叔：你好，预算比较充足建议买房一步到位，不要想着后期置换，预算有限的购房者，要根据自身情况进行选择，工作稳定变动比较少，最好就买在单位附近，新房房价高可以买二手次新房或者老破小，通勤时间短可以多出很多业余时间。工作不太稳定变动较多，建议首套房子就买上海内环，内环东北侧板块的四川北路、西藏北路以及不夜城都比较适合年轻购房群体置业。通勤是买房时必须重视的一个因素，不论是自己自住便利，还是房子升值价值，都与通勤挂钩，交通便利的几个区域也是下一轮楼市行情轮动的方向。浦西的漕河泾拥有不少大牌产业，但是缺乏住宅，因为新房稀缺、购房需求多而形成的高房价，其中静安新城板块比较值得关注。大宁板块优势较大的是优质学区房，但也不乏通勤居住需求，临地铁的老小区单价在7-8.9w/㎡之间，比较值得关注。另外，五大新城中的嘉定新城连接上海和苏州，加上自身实力过硬的汽车产业，新房品质也较高，同样有不错的发展潜力。闵行、浦东两个区有5号线和8号线加持，也比较推荐。宝山区区位比较强，虽然目前产业不足，但未来这一弱项被补足之后，会有不错的想象空间。

提问：沪叔，你好，考虑到投资与买房置换这两点因素，预算在800-1000万左右，考虑闵行区，有没有什么适合我的楼盘可以推荐呢？如果有帮忙分析一下。

沪叔：你好，闵行金汇位于外环内，受到大虹桥的影响，整体的商业资源比较不错。金汇分成两个区域，北区古北第一代国际社区的延伸，也是过去比较繁华的地段。而后来重心南移，南区发展起来了，南区的社区整体界面比较新，户型较为优越，居住舒适度高，整体来看，该板块最为优越的条件就是较高商业等级及协和双语学校优质的教育资源。

提问：沪叔，你好，最近上海楼市的新政会对购房者产生哪些影响呢？我属于刚需购房者，在上海楼市政策变化如此快的今天，是应该及时入手还是再观望一下再购买呢？

沪叔：你好，上海楼市的限购政策主要目的是为了抑制炒房行为，但并不是所有的上海新房都会限售。由于上海新房的限售，二手房市场也开始产生了比较大的影响，购房政策的不断变化使得原本较为火热的二手房市场逐渐趋于平稳。而从楼市的整体供应来看，上海一手房的供应量会逐渐减少。无论是一手房还是二手房，都应该在今年内抓住机会,及时购买。楼市的风险主要来自于房地产泡沫，但是实际上上海楼市整体较为平稳。建议购房者不要太看重眼前的涨跌，不要抱着炒房的心态买房，刚需注重一手房市场，积分不够重视二手房市场，想购买市中心尽量在今年完成买房。