深圳楼市：冰冰凉的楼市，稍微不注意就踩坑了！

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，因为旧改拆迁被补偿了一套回迁指标房，请问回迁指标房是一种什么性质的房子，有什么特点？跟普通的商品房相比有没有什么区别？可以用来交易或抵押吗？

五哥：你好，深圳回迁指标房和商品房的区别在于：1.购买商品房需要缴纳至少三年社保，回迁指标房则不占用购房名额，且没有数量、国籍方面的限制。2.回迁指标房比商品房价格便宜，是商品房的5-6折。3.回迁指标房需要一次性付款，没有月供压力，房子可以像商品房一样做抵押。4.回迁指标房在交房前每月有房租补贴，有的有装修补贴。5.回迁指标房不限售，商品房限售三年，未满五年还会收增值税。

会员提问：您好，打算在深圳做房产投资，最近看了几个盘感觉周边环境不好，单价也比较高，在纠结要不要今年买房，深圳现在发展是不是西部比较热？哪里的发展潜力更大？买房该怎么选择片区？广州能买吗？

五哥：你好，深圳发展趋势一路向西，罗湖、福田和南山是发展热点区域，楼龄和产业决定了区域房价高度，从楼龄看，罗湖和福田老旧房子比较多，楼龄较老，这些房子户型设计不够合理；从产业来看，深圳产业逐渐升级为高新技术与互联网等高新产业，西部购买力逐渐提升，房子均价也随着购买力与需求的增加而上涨。从房价来看，南山的房子均价11万，比福田高了不少，再加上南山的空地和规划利好不少，未来房价还有上涨空间。买房选择片区要跟着城市发展趋势走，在有空地、有规划有增量的区域提前布局，深圳未来几年热点还将在西部地区。广州可以买，但是比较建议深圳打新和广州淘笋同时进行。

会员提问：五哥你好，手里资金有限，首套房，目前考虑在深圳买老破小，想问老师老破小有购买的价值吗？

五哥：你好，不太建议买。从以下六个方面来分析一下老破小的价值：第一是片区价值，看这个楼盘有没有价值，首先看该片区有没有发展潜力和发展价值，一般来说，好一点的片区里只要不是很差的楼盘都会有一定投资价值；第二是楼盘折价情况，不管这个房产有多便宜，总归有市场估价，如果碰到低于市场估价的楼盘，是一定可以买的，如果产品价格和市场价持平，那就还可以再观望一下；第三看城市，不同的城市对老破小的认同度也不一样，像深圳这类新兴城市就会比较排斥， 第四是不建议初次投资者购买，一是因为没有经验买不到正确产品，二是因为容错空间小，第一套买错将对未来的房产投资产生很大的影响，初次投资者如果资金不够，尽量去买次新房；第五是楼龄问题，楼龄其实不是一个很重要的问题，只要市场可以接受，那么涨幅相对于新房和次新房来说也不会相差太大；第六是能级越高的城市越受欢迎，在能级越高的城市房价就越高，相比之下，老破小这样比较便宜的房子就是很多消费者的选择，如果有地段和学区的加持，那更加受欢迎。

会员提问：五哥，你好，请问今年在深圳买房投资该怎么做比较好呢？目前自己现有存款五百多500万左右，还有一些股票基金，不知道该怎么买房投资，可以麻烦报哥给一些建议吗？

五哥：你好，房产投资成为越来越多人选择的方向，房产作为不动产，涨幅稳定可观。除此之外，房产与其他投资产品不同的一点在于它可以撬动杠杆，正确选筹能获取的收益远比普通投资产品要高，而且风险小。购房者只需要选好房产，凑足首付，拿到足够多的住房贷款就可以通过投资买房赚钱，这个操作模式十分简单，更多的人投入到房产投资。为了冷却楼市热度，国家实行限购限贷政策，购房难度越来越大，购房者如果能够以更少的贷款买到合适的好房，资产增值速度也将更快。这时，买入第一套房好坏与否就显得尤为重要，选对了第一套房，后面购置其他房产也会更容易，而第一套房选差了，后面再想买房压力也会变大。

会员提问：五哥，你好，在老家二线城市有一套房子，妻子孩子都在老家，在深圳已经交了五年社保，目前在深圳还没有房子，准备买一套房子，把家人接过来自住，请问楼市今年情况如何？买房有没有什么建议？

五哥：你好，预计今年深圳楼市会有以下情况：1.东部核心板块不会有明显增长；2.房地产税可能会直接落地深圳；3.东莞、惠州等临深区域值得看好。今年深圳买房有这样几个建议：1.建议买西部不买东部，深圳趋势是向西发展；2.建议优先选择前海或附近楼盘；3.建议年前入手东部，以迎接东部补涨，西部会有一段时间横盘，建议早做准备；4.宝安、光明的发展潜力大于罗湖、盐田等区域；5.建议尽早落户深圳，准备购房资格；6.打新是最优选择；7.深圳周边也可以考虑，如惠阳的白云新城、珠海的北纬板块。