【深度】三里屯太古里“上新”

记者｜牛钰

“前滩太古里”在上海正式启幕不久，太古地产又在内地“大本营”北京三里屯太古里进行了扩张动作。

近日，由雅秀大厦改造升级而成的三里屯太古里西区启动试营业，被一条小路与太古里主体街区相隔，占地面积仅4200平方米，可租赁面积约12800平方米，西区地下地上共10层营业楼面。

从其动线平面设计来看，整个楼体形象呈阶梯式下宽上窄，以透明玻璃材质为主。三层橱窗均属于优衣库全球旗舰店——熟悉的红色LOGO，这曾一度是三里屯太古里的地标，不过已从南区移至新大厦内，升级成全球旗舰店的新形象，附加介绍称其为“中国首家复合式明日生活馆”。

至于店去人空的优衣库原址将引入何种品牌，太古地产向界面新闻表示，新的品牌店铺将进一步强化三里屯太古里先锋潮流的定位，注重新兴消费者特别是年轻的Z世代人群所追求的个性化、娱乐化的零售体验。

界面新闻走访发现，整体来看，三里屯西区以服装、餐饮、娱乐业态为主，目前部分商户已营业，一些国内首店、旗舰店、网红店仍在做开店前的筹备，预计于本月底陆续正式开业。另外，由于体量优势不足，太古里西区尽可能将空间释放给品牌，因而中庭略显局促。

尽管北方已经入冬，但冷空气并未阻碍年轻人周日逛三里屯的热情。西区大楼东侧新开的网红甜品店和咖啡店门口排着长队。“这家甜品店早已在上海、广州、深圳等城市开了门店，在网络上很有名，这是北京第一家。”一位排队的顾客称。

时隔多年的扩张

“引入这些首店、旗舰店、网红店本质上都是为了吸引目标用户进入商圈。”奥纬咨询董事合伙人李剑腾对界面新闻表示。

这些具有网红属性的小店，在能够吸引大量客户的同时，与一些依赖“翻台率”的店面不同，这些小店在互联网赋能下可成为销售终端，实现“即买即走”，极大提高了这些店的产能，从而提升商业地产项目的坪效。

从太古选择置入西区项目的业态来看，其时隔多年再度布局三里屯，不是想建造与整个项目内不同的独立业态，而是用一个面积有限的大厦集纳一些零售品牌，以在整个三里屯的动线版图中，实现业态的补充，用首店、网红店等概念吸引更多的流量。

太古地产对界面新闻表示，对于品牌选择的考虑标准是多元化的，建立在对市场趋势的分析以及消费者偏好的洞察之上。确实非常关注“网红店”的爆款及流量效应，但更注重零售创新的本质，即持续为消费者提供好的产品和体验。在品牌引入的过程中，提倡与品牌的协作创新，鼓励把三里屯的DNA与品牌的细分市场做深度结合，为消费者带来有独特的零售体验。

公开资料显示，三里屯太古里于2008年开幕，最早称“三里屯Village”，是太古地产首个在国内落成启用的商业综合体，作为开放式购物区，由19座低密度的建筑布局而成，分为南、北两个区域。2013年，三里屯Village进一步更名为“三里屯太古里”，品牌口号变为了“Let's Play Fashion一起潮玩。”

据太古地产2020年报数据显示，三里屯太古里项目总面积总计17.4万平方呎，约合16.17万平方米，远小于广州太古汇与上海兴业太古汇，但总楼面面积居太古在内地零售物业项目首位。

今年第三季度，北京三里屯太古里是其在内地零售物业中唯一租用率达100%的项目，且期内三里屯太古里零售销售额增长势头最猛，增长幅度达58.4%。

2017年底，太古以租赁的形式接手了萧条关停的服装市场雅秀大厦，进行重新定位改造，历时三年改造以三里屯西区“出道”。西区的落成，标志着太古地产以改造更新的方式扩大了三里屯太古里的辐射范围。

“北京太古里尽管开发得最早，但在太古全国的布局项目中，体量并不大。”戴德梁行北区商业地产部主管孟祎对界面新闻表示，“太古有很多先进理念，资源联动优势仍然有很大的空间可以发挥，其在三里屯拓张也是北京商圈与政府希望看到的。”

内地布局加快

据了解，西区项目是太古地产第一次在内地尝试轻资产运营，且有一定的特殊性，即在已有的地标性项目中，以改造租赁项目试水轻运营领域。

“轻资产运营最大的优势是资本投入会比较少，发展速度较旧有重资产模式快。”李剑腾指出太古试水轻运营的原因。近年来，很多商业地产品牌会进行轻资产运营，进行品牌管理输出。比如万达、大悦城等。

在此之前，太古在内地的策略一直以拿地、规划设计、建设开发模式为主，由此显得其发展速度较慢。目前，太古地产进入内地十几年的时间里，已建成投入使用项目仅为7个，分别为北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、广州汇坊、成都远洋太古里、上海兴业太古汇以及前滩太古里。

据悉，三里屯商圈还将持续扩容。响应北京打造国际消费中心城市的号召，三里屯北区北项目正位于"文化三里屯"建设的核心区域。今年8月，朝阳区政府、北京公交集团与太古地产签署合作框架协议，将携手改造位于三里屯太古里北区北侧、朝阳区新东路2号的北京公交集团维修场站，为太古里提供更多空间。

孟祎认为，北京受制于北方气候以及城市发展规划的制约，其实严格意义上缺乏商圈的概念。太古里作为三里屯地区的标杆项目，依托其强大的聚集及话题能力，在其原有基础上延伸出西区、以及其未来待开发的北扩区域，都可以助推三里屯商圈的形成与发展。

不过，目前北扩区域的发展定位尚不明晰。太古地产对界面新闻表示，未来的新区根据不同的定位考量也会有所区别，有一点是始终坚持的，三里屯太古里自2008年开业以来一直在不断进行优化升级，通过个性化的服务和体验吸引消费者，营造创新商业体验场景，助力北京国际消费中心城市的建设。

不局限于北京三里屯商圈，今年以来，太古地产频频通过城市更新、合作开发等方式，进一步扩大自身在内地核心城市的资产规模，加快了在内地打造项目的节奏。

今年以来，太古地产与上海静安置业、珠实集团、珠江实业联手，拟在上海、广州发展太古商业项目。9月30日，太古与陆家嘴集团携手打造的前滩太古里也正式启幕。

这种节奏加快或许与内地零售销售强劲的回血态势有关，两年来，疫情大大影响了商业地产的发展，太古难免出现业绩下滑，但今年以来内地项目回暖势头明显。

据太古地产中期报告显示，上半年，太古地产在国内的投资物业组合的租金收入为17.74亿元，同比增加35%。截至6月底，太古地产在内地的净资产总额仅占到了其总资产的18%，但这些为数不多的项目却给太古地产贡献了36%的租金收入。

差异化发展

实际上，对三里屯太古里来说，硬伤也是存在的，比如拥堵的十字路口以及离地铁站十几分钟的路程。“每一个商业地产项目都会有自己的优势和硬伤，需要看后期的规划和业态弥补。”李剑腾如是说。

三里屯太古里在业态弥补上，用年轻人喜欢的首店、网红店为吸引客流的手段，再吸纳旗舰店、高端品牌以提升商圈调性，在西区丰富了娱乐、餐饮休闲的业态，配合整个三里屯的商业动线，以尽可能让年轻人停留多些时间，提高人均消费量。

另外，按照北京城建规划，未来，抵达三里屯太古里也将更加方便。地铁3号线一期和17号线均设工体站，这座地铁站距离三里屯路与工体北路交叉路口只有200多米，除了在地下可以直接抵达工体外，还将建设与三里屯太古里等建筑连接的地下通道，市民不出地面便能抵达三里屯。

不仅是三里屯太古里在做业态弥补，从北京几大商圈观察来看，CBD、西单、三里屯、中关村等都以各自的特色走向青年化、潮流化、高端化。界面新闻观察发现，同为周末，西单、三里屯客流较多，而北京老牌商圈王府井显得孤寂了些许。

不过，王府井商圈也在寻求转型。孟祎指出，国际化、高品质和文化价值将成为王府井商圈发展的主旋律。比如十四五规划中，明确指出“故宫-王府井-隆福寺”文化金三角的打造，未来王府井商圈会发挥北京国际交往中心的城市定位，会依托故宫这一超级文旅IP，从南向北延展联通隆福寺。

实际上，伴随着城市的更新和发展，伴随着城市更新和发展，线上线下融合的冲击，商业地产难免出现空间坪效低、运营难的问题，面临转型、发展、扩张、业态变化均为常态。

以北京为例，戴德梁行认为，北京市商圈发展应该强化现有的历史文化及商务核心区的商业，更加高品质高服务及高价值。其次，需配合城市发展，结合各个区域不同的资源禀赋，寻求更多的差异化及亮点，打造多商圈发展的空间布局。