商品房预售监管！有效防止烂尾楼！

今年全国楼市下行，各大房地产爆出负债问题，为了防止预售资金被挪作他用而造成烂尾楼，降低房地产开发商延期交付风险，维护购房者合法权益，多个城市商品房预售监管力度开始加强。

近期，厦门、石家庄、北京等地相继出台及拟出台商品房预售监管相关政策。

“预售资金监管”是期房制度下保护业主的最主要手段。换句话说，就是买房人的房款，不能直接给房企，要先放到银行第三方监管账户里。根据施工进度，房企可以按比例提取，有效的防止烂尾情况的发生。

通俗地说就像网购一样，钱先放支付宝，买家确认收货后，钱再打给卖家。即使在盖房途中房企出事，政府也能用监管账户里的钱，继续把房子盖完。

各地政府主管部门对商品房预售监管力度趋严，以防止预售资金被挪作他用从而造成烂尾楼，此举亦将平稳购房者预期，但同时也影响到部分房企销售节奏，降低资金周转速度。

从目前来看，北京要求预售资金由购房者直接转至监管账户，而天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。未来可能会有更多城市效仿。

11月15日，厦门发布《厦门市商品房预售管理规定（修订草案征求意见稿）》，从预售资金监管、预售条件、罚则条款等方面进行补充，以加强商品房预售管理。

其中，厦门对于商品房预售资金监管更加精细化，首先要求商品房预售资金应当全部存入预售资金监管专用账户，纳入监管，在后续留存资金额度上，要求完成主体结构工程二分之一以上的，留存资金额度为初始留存资金额度的50％；项目竣工的，留存资金额度为初始留存资金额度的5％。而在现行的2013年《厦门市商品房预售管理规定》中，相应条款并未体现得如此细致。

与此同时，在11月9日出台预售资金监管实施细则，同样是对现行细则的升级版，规则内容由14条细化增加至21条。比如，提到原则上一个预售许可申请只设立一个监管账户；监管账户专用于商品房预售资金的缴存和拨付，不得开通任何形式的非柜台渠道业务。而此前政策并未明确预售人监管账户设立的数量。

11月4日，《北京市商品房预售资金监督管理办法（2021年修订版公开征求意见稿）》发布，目的同样是加强商品房预售资金监督管理。

据悉，北京拟将现行的入账流程调整为先监管保护后网签。同时，为了防止部分开发企业挪用预售资金，北京拟对存在重大风险隐患预售项目实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设，并由区住房和城乡建设部门全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。

石家庄针对11月8日后出让的部分房地产开发项目，预售许可形象进度要求由设计总层数的三分之一提高至主体封顶，同时预售资金监管措施跟进调整。石家庄的调整，直接影响了房企的销售节奏，进一步降低资金周转速度，房企的流动资金压力或将增加。

除了上述城市之外，此前还有天津、重庆、青岛等城市加强商品房预售资金监督管理，以保证商品房预售资金优先用于工程建设。其中，天津、青岛要求房企不得直接收存房价款。

北京本次加强商品房预售资金监管，坚持“管好不管死”的原则，在确保资金安全的情况下提高资金利用效率。为此，北京提出，在现金保函额度和有效期可覆盖开发项目的重点监管额度和建设周期的，可不进行预收资金监管。

此外，石家庄也为避免“一刀切”，对旧项目、城中村、旧城改造、超低能耗和装配式建筑、中央商务区项目的预售许可按原政策执行。

长春为防止开发企业因资金不足，导致项目烂尾，允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售资金监管。

期房预售制度的加强，推动了准现房时代进程的加速。

据不完全统计，仅8月份以来，已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件，重点加强对新建商品房预售行为的监管，维护市场交易平稳健康。

11月3日，成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》，明确指出：根据风险防控需要，监管资金可直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

11月4日，北京监管政策升级，如开发企业挪用预售资金，住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。

11月9日，石家庄调整预售监管政策：传统建筑预售许可由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。

预售制度主要是整治房地产市场问题，尤其是今年恒大负债问题爆出后，还有很多房企出现债务问题，问题十分严重，不得不治理。

预售资金监管政策升级，多个城市打响了现房销售的第一枪，房地产行业将迎来全新的发展！