11月9日，高盛正在买入中国房企债券！
NO.1 资金的嗅觉是最敏锐的
房地产在政策底已经澄清的情况下，市场也已经开始摸底。不仅出现外资抄底的现象，实际上国内也开始政策调整。
10月15日，央行金融市场司司长邹澜表示，今年前三季度，因为部分城市房价上涨太快，个人住房贷款投放受到一些束缚，房价上升速度得到缓解。房价回稳后，城市房贷供需关系也回归正常。
从邹司长的话可以知道，的确有少数城市对个人房贷进行约束投放，但这是为了制止这些城市房价过快上涨的动作（属于隐性政策）。而在房价回稳后，房贷投放也将回归正常（隐性政策解除）。
如今，邹司长明确“房价回稳后，房贷供需将回归正常”后，少数城市已经抢先一步下调房贷利率！
▲对比一个月前统计的房贷利率，工商银行、建设银行的首套利率均下调0.1%。
由此，单单从资金的角度看，房贷利率下调、外资抄底房企债券，这意味着楼市基本不会再出更严厉的打击政策，市场也正在摸底。
NO.2 房地产存在周期反弹过程
来到政策上，根据中国国家统计局数据，中国第三季度国内生产总值(GDP)同比增长4.9%，但环比仅增长0.2%。
之前为了对抗疫情，去年中期一系列降准，导致大城市房价急速上升。如今限制按揭贷款和房企借款，给这个贡献逾25%经济产出的行业铺上阴影。
就在前几天，国务院新闻办公室解读前三季度国民经济运行情况吹风会上，国务院参事室特约研究员姚景源就提议，存款准备金率四季度可以下调1个百分点，以便为经济增长提供支撑。
业内人士预计，在2021年的第四季度或将迎来一次全面降准；已经连续18个月没有变化的5年期以上LPR（4.65%），可能下调。
▲据专家论文预测，从实际GDP贡献度上看，房地产投资销售回落15%，至少会拉低GDP增速1.5个点。
因此，无论是从保经济GDP的角度还是从保土地出让金的角度，房地产行业毕竟是曾经的经济支柱产业，不可能下一刻就突然倒了。
NO.3 房企自救，灰暗将会过去
不只是针对行业，部分有实际困难的房地产企业，也开始复工复产。此前泰禾集团曾遭遇“流动性危机”，但现在已有十余个城市和地区的项目先后交付，大部分停工项目也已经实现了复工。
与此同时，刚遇到困境的佳兆业集团，前天也表示，会拿出实际的手段，全力以赴解决资金兑付问题，并加快项目销售。
下面是我们的分析：
1、美国人抄底不是直观意义上对房地产利好，但它间接让ZF对房地产实施救助的必要条件。美国在不断的印钱买入你的低价房，等疫情好了房价升温。那么我们不得不提，其实房地产这一波寒冬无疑是提前来的，试想没有疫情的意外，它至少还能在推迟5年才会爆发。
划重点：既然寒冬提前来了，春天也就会相应提前。
所以我听着某些人删我贴的理由说我在唱衰，这个词很刺耳，这是经济的客观规律，目前就是房地产的下行期，这不是唱出来的，我也没有这么好的嗓子。
2、疫情的原因，所以房地产的寒冬配合着去红线的问题额外逼人。房地产全国的销售，一季度销售目标的平均完成率为12.7%，上半年平均完成率是41.1%。所以对房地产销售从业者说一句，你明白为什么你的营销总天天拉你们开会了吗，因为他不努力，分分钟就失业。今年的金九银十赶上疫情加地产频繁暴雷，已然销售数据稀碎。
划重点：最佳的买房时间就是今年的第四季度，从销售压力到上市公司的财报，到2022年是否能继续活下去，这些角度，2021年第四季是新房入手的第一最佳时期，重点强调一个词“以价换量”就是用价格的优惠换取销售量，这个阶段的销售数据对一个房企不仅仅是面子问题，在困难的时候的第一才是含金量和对于未来生存最关键的！
如果这一季度销售依旧惨淡，那么第二最佳时期在明年的一季度。所以选择好时机上车，刚需刚改的小伙伴。
3、未来的天津还会再持续跌盘吗。我个人看法是不会，现在的价格已经跌到4-5成了，相当于腰斩。房价如果再低，土拍价格就会更低，地方政府就越赤字，目前已经产生了这一幕，所以从救市的角度不能再跌了，于是我们也看到了，有很多项目政府也在控制价格，你想低我都不允许，必须按照规范来操作。
换言之对于一个外来人口较多的城市，高低起伏并不会太影响市场，例如北京上海深圳，毕竟都是外来的人接了土著的盘。土著有了钱再消费位置稍微远一点的项目。从而达到手上有房，银行有钱，逍遥自在。而天津这个直辖市，很尴尬的是前几十年都是土著卖土著的接，没有外循环。这也导致房价涨的时候，反而一堆人成了房奴，贷了一屁股款，当房价降的时候，这个城市的土著就越来越穷。你品，你细品。
做个最后总结：这一波房价下跌是一个好的信号，因为之前房价高出了市场正常的价格，而目前的售价渐渐趋于稳定。说个好理解的，2016-2017年的天津房价，就像2020-2021年的年初的猪肉价格。现在的房价就像前几个月的猪肉价格。但猪肉价格始终要回归正常的。
划重点：目前在天津上调工资的薪资岗位是存在问题的，在工资不涨物价涨的其情况下，房价下降也是维持平衡的一个姿态。
最后一个重点，现在买房要有购房逻辑。
敲黑板：升值潜力和值钱是两回事。
学区房属于高位房，目前的政策大家也看到了，是值钱但升值潜力并不大。当天津激活流动人口后，小户型公寓类的投资性价比就很高了，属于入手低限制低租售比可以跑赢通胀。旧改类的老小区，值得购买，一般6楼到顶，现在有价值的是1楼2楼，因为涉及到旧改的社区面临老龄化问题，楼层越高价格越低，恰恰最有升值潜力就是5-6楼，入手便宜加装电梯后，高层采光好反超1-2楼。
最后切记超高层，再值钱也不要买，住的越久养护成本越高，未来越不方便。
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