一周楼市回顾：房企进入“三难”阶段 防烂尾多地升级预售管理

楼市回顾

2021.11.15-11.20

在经历8月初的集体延期后，11月初，22个重点城市的第二轮集中供地多数已落下帷幕，与第一轮的火热截然相反，第二轮集中供地惨淡收场。

据中指研究院于10月下旬作出的统计，已经完成第二批集中供地的北京、上海、杭州等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而在首批集中供地时，流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。这些本属热门、过往“地王”频出的城市流拍撤牌率走高，让外界感到意外。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水向预测，22个城市第三批供地将在三个方面作出优化：一是部分城市保证金比例或将边际改善，中小体量地块加大供应。二是为了完成全年租赁住房供应计划，部分城市第三批涉租赁用地或保持一定体量，但“竞自持”等条件或将优化。三是部分城市第三批地块或将优化试点规则，减少捆绑限制，逐步推进品质相关要求落地。

从目前已经上架第三轮集中供地地块的城市来看，地块数量与金额相比第二轮均有所下滑。中指研究院则预计，第三批地块土拍规则和出让条件优化下，房企拿地预期或将边际改善，整体流拍和撤牌情况或略有好转，但市场热度分化态势依旧延续。

01

财政部提前下达

2022年部分安居工程补助预算

11月17日, 财政部下发通知，提前下达2022年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算，合计526亿元。该项资金待2022年预算年度开始后，按规定程序拨付使用，专项用于城市棚户区改造，向符合条件的在市场租赁住房的保障家庭发放租赁补贴，进行城镇老旧小区改造，以及第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点。

02

银保监会

房地产合理贷款需求得到满足

11月19日，银保监会新闻发言人表示，前10个月，银行业金融机构各项贷款新增17.9万亿元，同比多增783亿元，该位发言人还表示，房地产合理贷款需求得到满足。截至10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定。个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

03

统计局：前10月

全国商品房销售额147185亿元

11月15 日，国家统计局发布2021年10月商品住宅销售价格变动情况。1—10月份，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%；比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。1—10月份，商品房销售额147185亿元，增长11.8%；比2019年1—10月份增长18.3%，两年平均增长8.8%。2021年10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。同日，国家统计局发布了全国房地产开发投资数据，数据显示，1-10月份，全国商品房销售面积143041万平方米，同比增长7.3%；商品房销售额147185亿元，增长11.8%。涨幅持续收窄。

04

防烂尾、保交房

多地升级商品房预售资金监管力度

11月以来，北京、天津、重庆、青岛、厦门、漳州等多个城市升级了商品房预售管理规定，商品房预售监管力度趋严，其目的在于防止预售资金被挪作他用而造成烂尾楼，降低房地产开发商延期交付风险，维护购房者合法权益。商品房预售资金监管已成为一大趋势，更多地方政府开始进一步加强预售资金监管。与此同时，房地产行业已进入高质量发展阶段，加强预售资金监管，将倒逼企业更加注重产品质量，提高运营管控能力，保证项目如期交付。

05

北京第三次集中供地

黄金地块实行现房销售

2021年11月19日晚间，北京市规划和自然资源委员会发布年度第三批次商品住宅用地出让公告，共计12宗，土地总面积约62公顷，总建筑规模约113万平方米，起始价总额336亿元，将于12月下旬集中成交。其中的朝阳区劲松街道0408-646地块，位于北京东三环CBD区，紧邻地铁九龙山站，区位优势显著。该地块竞买规则比较特别，开发商拿地之后必须全部现房销售，并且公建部分地上全部建筑规模自持。这在北京十分罕见。

06

上海开征本年度房产税

人均免税60平

国家税务总局上海市税务局发布通知，2021年度上海市个人住房房产税已于11月15日开启征缴。这已是上海征收个人住房房产税的第11个年度。根据试点办法，对上海市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积（指住房建筑面积）扣除。即，对上海居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，其新购的住房暂免征收房产税；超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

07

广东省房协

房企已进入“三难”阶段

11月18日，广东省房地产行业协会第八届会员大会暨成立30周年庆祝大会在广州举行。王韶表示，在“房住不炒”深度调控背景下，房企已进入“增长难、盈利难、转型难”的新阶段。针对新变局，房企应该减负债、降杠杆，稳健经营；恰当处理政商关系、企业关系和客户关系；发展思路由“高周转”向高质量转变，实现精细化发展；寻找新的业务增长点和盈利点。

08

山东保障性租赁住房

不设收入门槛

11月17日, 山东省政府新闻办举行新闻发布会，解读《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，不设收入门槛，优先保障新就业。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。

09

深圳

新版二手房交易网签系统上线

11月19日，深圳市房地产中介协会发布《关于新版二手房交易网签系统上线的通知》。《通知》显示，深圳市新版二手房交易网签系统于11月19日正式上线。自新系统上线之日起，原网签系统不再开放新增委托合同，已录入的居间合同不得修改买方信息；至2021年12月31日，原系统将正式停用。新版交易系统上线是深圳市房地产中介行业颠覆式的变革，这预示着一场以维护消费者权益，提升房地产中介服务质量为核心的深圳新经纪时代的到来。

10

广州

不能以装修款变相涨房价

11月18日，广州市人民政府发布《广州市房屋交易监督管理办法》，该《办法》将在2121年12月20日起开始实施。在新建商品房交易方面，强调了以下重点：开发商要按照相关规定合理确定商品房销售价格，并接受住建部指导。未取得商品房预售许可证的商品房项目，开发商不得进行预售，不得向买受人收取或者变相收取诚意金、订金、定金等费用，不得以装修款等其他名义变相涨价。未取得商品房预售许可证的商品房项目，任何单位和个人不得发布商品房预售广告。开发商不得拒绝或者限制买受人选择住房公积金贷款支付购房款。

11

第三批集中供地出让40宗地块

近日，成都市公共资源交易中心公布了今年第三批次集中供地，本次成都12区合计供地40宗地块，总用地面积2765.23亩，将于12月7日、8日、9日三天拍卖。据悉，成都本次出让的40宗地块主要由12个区域供应，其中天府新区和成华区供应宗数最多，均为8宗，新都区则有6宗土地入市。具体为：锦江区有4宗、青羊区3宗、金牛区3宗、高新区1宗；二圈层中龙泉驿区2宗、双流区2宗、郫都区1宗、温江区1宗；三圈层青白江区供地1宗。其中天府新区华阳街道地块供应面积约156亩，为此次单宗供应面积最大的地块，楼面地价最高限价为17000元/㎡，宗地最高清水售价为24500元/㎡。

12

超65%租客首选机构化长租房

日前，自如研究院调研编撰的《2021中国城市租住生活蓝皮书》正式发布，预计在2030年中国租房人口将达到2.6亿，住房租赁市场规模近10万亿元，迎来行业发展的“黄金十年”。此外，《蓝皮书》调研显示，目前有65%的租客将“机构化长租房”列为首选。面向未来，随着租客租住行为、租住理念的变化，以及新生代租客对租赁住房的居住品质、服务体验等提出的更高要求，机构化长租房将有更大的提升和发展空间。

13

多项房地产数据“低迷”

64城二手房房价环比下跌

国家统计局11月15日发布的多项房地产数据，数据显示，10月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。仅从房价下跌的城市个数看，上述70个城市中，新房房价出现环比下跌的城市数量为52个，相比9月份的36个明显增多；二手房房价出现环比下跌的城市数量为64个，亦较上个月有所增加。

14

标普

调整中梁控股评级展望为“负面”

11月18日，标普将中梁控股集团有限公司的评级展望从“稳定”调整为“负面”；同时，标普确认了中梁控股的“B+”长期发行人信用评级。值得注意的是，标普将展望调整为“负面”是因为在未来6至12个月内，中梁控股的合同销售额可能会下降，现金生成或将减弱，从而削弱其偿债能力。与此同时，由于该开发商广泛使用以美元计价的高级票据，且集中于短期，因此极易受到离岸市场波动的影响。

15

超低价“工抵房”

购房者抄底需警惕风险

近期，全国各地不少楼盘抛出了超低价“工抵房”，不仅在三四线城市，甚至在广州、厦门、南京等一二线城市也出现了不少“工抵房”。而从开发企业类别来看，不仅是中小开发商，一些知名开发商旗下项目也出现了“工抵房”现象。北京方利律师事务所律师贾瑞果指出，“工抵房”虽然价格较为便宜，但作为商品房的属性不变，购买时更应该严格查看各项销售手续。此外，由于“工抵房”的特性，购房者还应该看到抵债类的相关协议，明白其中的法律关系，比如由谁负责签订合同、向哪个账户付款以及责任由谁承担等。不管是什么性质的房子，购买时保留好相关文件，对有关方面的承诺也要体现在纸质文件上。