楼市陷入“租不掉卖不掉”困境，如何打破？老干部提出解决方案

在近30年间，我国房地产市场发展经历了四个阶段：第一阶段是1998年的房改，随着福利分房制度的取消，住房正式成为商品在市场流通；第二阶段是从1998年到2008年，因为商品房制度刚确立不久，很多城市的房子供不应求，直接带动了房价上涨，咱们可以称为“过渡时期”；第三阶段就是最近10年，随着货币棚改、去库存等措施实施，楼市迎来发展的“黄金十年”，据统计，我国商品房均价从2009年的4681元/平涨到了2019年的9376元/平，翻了一倍还多。

接下来，第四阶段就是从最近两年开始，楼市进入转折阶段，例如经济学家李迅雷认为：房地产市场或从2020年开始进入转折点。特别是今年的9月、10月，可以说是“9月不金、10月不银”，根据国家统计局公布70城数据显示，10月新房价格指数环比下降0.3%，环比9月降幅还扩大了0.2%，而这也是近六年来新房价格指数的最大降幅。与此同时，按照往年房企习惯，年底都是冲业绩的好时机，最后两个月大概率也会降价促销，而这意味着对于还没买房的人来说，可以适当考虑入手。

然而，即便是房企能够降价卖房，房价也仍然居高不下，暂且不说四个一线城市，就以二线城市为例，根据数据显示，福州市均价为25854元/平、金华市均价为21023元/平、合肥市均价为20998元/平，还有多个城市达到了2万+/平，这也意味着想在二线城市买一套面积85㎡的小户型，除了要承担68万的首付之外，此后的20年、30年每月也要承担几千元的贷款。

可能有人会说，即便房价再高，也不用担心房子租不掉卖不掉，事实真的是这样吗？很显然，答案是否定的。根据安居客研究院数据显示，在国庆十天假期中，15个监测城市新房成交面积为92.44万平，同比降幅达19%，其中9个二线城市同比下滑41%，2个三线城市同比更是近八成。换句话说，当前的楼市已经陷入“租不掉卖不掉”困境，那么又该如何打破呢？

很多人首先想到的就是“去库存”，主要有三个措施：1、降低首付标准，例如对收入稳定、工作优质的购房者，适当降低首付比例，从最低40%降到30%甚至20%，这样就能因首付不够而放弃买房的人群提前买房；2、降低房贷利率和缩短放贷周期，根据统计，10月全国首套房贷平均利率为5.40%，环比上月有小幅度回调；3、开启棚改大招，通过货币化安置解决新房库存。

为了解决楼市困境，有的城市提高补贴力度，例如哈尔滨按照2万~10万的标准，那么还有没有解决房子“租不掉卖不掉”的其他办法呢？对此，住建部原副部长仇保兴提出解决方案，用一句话概括就是：征收空置税和消费税。国外大部分国家的房屋空置率在3%~8%，可是按照相关机构的预测，我国房屋空置率已经接近20%，所以想要解决这个问题，无疑就要征收空置税。

与此同时，在房产税出台之前，应当先征收消费税，就以其他国家为例，第一套房征收15%的消费税，第二套房征收24%，第三套房征收40%。再结合近期确定的房产税，在未来5年，房产税将基本完成试点工作，虽然目前还没有确定试点城市，但是按照机构的预测，上海、深圳、重庆和海南可能成为首批试点区域。

相比较房产税来说，空置税或更能很好地解决“租不掉卖不掉”困境，特别是随着年限的延长，税率也要相应提高，比如德国就规定业主必须重新使用空置房，瑞典也要求对空置时间超过6个月的房子进行罚款。

很显然，不论是消费税还是空置税对调节房价都能起到很好的作用，特别是对于投资客来说，除了自住的房产之外，其他房产基本长期处于空置状态，而为了解决楼市“租不掉卖不掉”问题，想要打破这种困境，出台税费是很好的方法。可是从另一个方面来说，对于买方来说，在楼市调控力度不断加强的大环境下，未来能买到价格更合理的房子。

相信大家都关注到了，近期不断有专家和学者提及税费，诸如房产税，以及今天提到的空置税和消费税。从中就能看出不论是调控楼市还是完善税费体制，出台相应的税费都是很关键的步骤。

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