在深圳，这几类房产趁早置换，后期无人问津

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔您好，春节前跟你说过我想卖珠江新城中区的房子，88平米的小三房，带体育东小学及天河中学的学位，现在能卖的价格比年前涨20多万了，我现在也不急着用钱，你觉得现在是卖这套房的好时机了吗？

回答：一般小阳春的价格会起高一点，3-4月，现在小阳春还没过完很多新房还没推出引爆市场，像天河壹品，珠江花城那些都在捂盘出你不急卖其实还真的不建议这么快出，你出掉后你的买家要是做按揭的话现在银行放款慢，你一时半会收不回来全部房款还不如晚点卖对吧最主要的是，目前广州行情还没出现拐点，价格还是会悄悄攀升我是怕你卖便宜了

提问：老狗，天河板块有学位的投资那里好

回答：必须是天河北，华景，天府路对应的是华阳\/龙口西小学，华景小学，天府路小学另外还可以看看天河一小，今年成绩很不错，出了4个上了华附神学院的牛蛙

提问：自住改善型需求三房，兼顾学位，预算1500W左右，百花片区不考虑，居住体验太差，剔除学位，该片区楼盘不值这个价。考虑的一是香蜜湖安托山片区，二是科技园片区，三是后海片区，四是宝中片区。可以给点建议，请分析一下

回答：后台还有一个问瀚盛花园和黄埔雅苑的，我一并在这里回答了。1）安托山：福田的房子涨的不好，不是因为像罗湖一样没落，不是因为区位不行，而是因为产品不好，房龄老，面积大总价高。能够让天下父母委曲求全选择老房子的，是有可能让孩子赢在起跑线的学位，所以百花飙涨，所以黄埔雅苑不能买，瀚盛花园可以买。天健天骄的热销，我们可以看到，福田是不缺高端购买力的，缺的是好房子，而安托山片区，可以承载这些购买力，区位中心，房龄新，红岭深高学位加成，看好这个片区。2）科技园片区：南外大冲可以不用追，从肺炎治愈率就可以看出，患病人数越少治愈率越高，大冲考生就一百来个，蹦几个高分拉高下四大八大率，名校成色还稍显不足。南外科华还没有出成绩，但是房价涨了不少，冒险者可以继续保守者可以变道，南外高新可以买。3）后海片区的选筹逻辑同理，南二外本部作为南山学位一哥可以放心持有。4）宝中我觉得它是豪改的定位，成不了豪宅区，房龄大都在06年，它的出身很平民化，居住群体和几个传统豪宅区不能比，建筑品质也都不是按豪宅标准去打造的，而深圳湾最垫底的太古城南，除了楼道空间逼仄点，大堂，花园还是很有质感的。当然宝中也有一些新盘，但是零散，不够形成“圈“，因此宝中不能买太贵的房子。

提问：雕叔周末好，请教一下怎么看最近汇悦台现在18-20万的单价，以及拉长五年来看他的投资属性如何？谢谢！

回答：汇悦台有问题吗？肯定没问题的，当下的18-20万的成交是真真切切录得的成交记录，拉长距离来看一路看好一路看涨因为：城市价值再凝聚、标杆楼盘受追捧

提问：广州石化是否影响老黄埔居住空气质量？十年内有搬迁可能性吗？

回答：不要指望广石化10年内搬走，你可以问问黄埔生活的人，有几个是因为广州石化的原因得了什么病的？更多的是心理影响。中石化财大气粗，排出来的工业废气必定是经过了相当严格的处理，达到标准才可以排放的。或者你反过来想，为什么广州一路向东发展，难道不怕广石化的污染吗？你看鱼珠CBD 一带离广石化不远吧？我们不要赌广石化搬迁，如果搬，必定是重大利好，到时候人尽皆知，你想买的话价格都会上去了，所以我们只能提前布局，不要等官宣才急忙进场，金融城同理。

提问：问题一如果选择新塘白江的东方名都 二手 时代风华 （新房，明年下房，对比东方价格贵三千每平）考虑哪个二，如果黄埔能等半年，选哪里，总房款200左右的预算

回答：如果黄埔能给你等，那就去科学城一带的上车盘看看，比如龙光峰景华庭，万科新里程之类的，科学城一带主要是产业很发达，人会越来越多，房子保值没问题新塘的话像时代风华就不建议了，郊区新盘贵，而且硬伤很明显，就是没有地铁，不如东方名都保值，另外东方名都品质还不错

提问：雕叔，听大家说最近老黄埔上涨。自己感受到确实有上涨，但是个人感觉也只是小幅度上涨。想问下1、老黄埔的行情，这样就算走完了吗？还是说有继续上涨空间？2、大家经常说的行情，一般涨幅会有多少？

回答：1.大概率今年广州不会出大的调控政策压制，行情会继续走下去，现在还没到那种人尽皆知的地步2.30%打上，好的盘不止，考虑到疫情的影响，一般不会超过50%，所以一直建议大家不要买远了，大水蔓延不过去，你只能空等了。

提问：雕叔你好，我在今年6月完成了天河学位房买一换一的置换，另有一套金沙洲保利楼盘的2楼97平3房2卫住宅放卖，最近金沙洲两座大桥即将动工，利好消息使得有客户过来谈价，出到290W左右，请问现在这个时机适合卖出金沙洲吗？如果卖出置换（下一套要7成首付），您觉得粤垦、燕塘区域总价400-450的两房或三房适合去置换吗？或者有没有其他合适的区域或者楼盘推荐呢？谢谢，盼复。

回答：金沙洲这个片区，如果能够卖掉就置换出来吧，金沙洲的问题不仅仅在于一两座桥的问题，而在于整个广州西部的产业问题以及接盘侠的问题，当机立断换到东边来如果是400-450万，看具体对学位需求、通勤要求，如果自住的话我觉得问题不大，如果自住加投资，那么可能还有更好的选择，但目前你的问题还没到去选择燕塘还是东圃的问题，首选得下定决心把金沙洲的处理掉助你好运

提问：请问250-300万左右佛山，纯投资那里好？考虑到黄埔目前涨得厉害已经不敢买香雪，我问了某星字头大神，他建议买南海万科广场，请问万达华府和地铁金融城怎么

回答：这个节点千灯湖一带确实可以看，无非就是地铁沿线那几个盘，不过我觉得你要是首房首贷去买千灯湖有点可惜，我一般建议大家找个老家亲戚的房票破限购买，搞个T卡，2000来块，中介会搞定的香雪你不敢买，或者你可以看下万博那边的自在城市花园，海珠金碧花园这种价格已经筑底的盘

提问：雕叔，看了东华花园一二期的，有几套房，还请帮忙分析下，哪套更适合入。①1座6楼三房109平北向，267万，装修不错比较新，是第一排有商铺的那栋，但是客观上装电梯可能性很低；②12座7楼三房109平北向，248万，顶楼，保养比较差，加装电梯可能性未知；③7座6楼三房82平南向，255万，业主说是已经谈妥了电梯，准备装。雕叔，假如没有加装电梯的可能，后期卖的话能出手吗？

回答：1.第一排不选，没有电梯位的不选，装不了的2.楼梯房顶楼也不建议了，万一一直拖着不装电梯的话你后续流通性大打折扣还有就是顶楼一般容易漏水，楼龄越久这个问题越容易凸显3.你这个价格明显是包含了加装电梯的溢价了我们买东华，是要买靠近南门的那些楼栋，最好是中间楼层装电梯是可以给你赚多几十万，更重要的是地铁番禺广场地铁通勤上的优势在18号线通车后会吸引更多关注点东华作为番禺知名度前三的盘，不缺流量，流通性可以的

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