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谢逸枫:国企类房企卖资产 典型房企正遭遇史上最至暗时刻

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文/谢逸枫

翻阅中国房地产年鉴自1987年到2021年历史,其中房企至暗时刻分别是1992年-1993年的海南、1993年-1994年的北海、1997年、2007年-2008年年底前、2009年下半年-2010年、2013-2014年上半年的全国、2020年-2021年的全国,由于三道红线与集中贷款制及非标、债券融资限制,加上五限调控,销售回款困难,债务集中到期。


尽管两个维护、纠正、满足的表态,到个人住房贷款10月有所增长,还有几十家国央企房企的银行间发债,依然解决不了房企流动性紧张的问题。不可思议的是2021年10月份开始,连国企、央企类房企都扛不住,要卖资产、配股、发债、增持,暂缓拿地节奏,意味着民企类房企的日子过得更加困难,当下房企的融资环境没有大逆转。

2020年有49家房企在北京产权交易所挂牌转让。在挂牌的房企中,光是2020年11月就有20个,甚至不乏国企、央企。华侨城和中国金茂,各卖掉了4家公司,之后还有后续出售计划。而山东钢铁集团,直接把山钢地产卖掉,报价20.72亿。2021年11月16日,万科A集团总部下发了一份关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议。

2021年仅仅三季度至今年11月,已经有十余家国营房企出售资产。光明地产、中交地产、华润置地、中国金茂、华侨城、上海城开、上海地产、保利发展等,均在近期有转让旗下项目公司股权。国营房企的动作,有点过于频繁了。11月16日,金茂出售了青岛中欧国际城项目的90%股权予青特集团。交易作价看似24.28亿元,但实得远不止此。

根据交易细则,完成出售15天后,青特还将向金茂的指定实体提供一项无息借款,为期一年,金额为1.53亿元。换句话说,金茂通过这笔资产出售,实际能得到25.81亿元资金。11月15日,中交地产全资子公司中交美庐(杭州)置业,挂牌出售金华雅郡置业的51%股权。代价则是,中交美庐不能再并表金华雅郡这个项目,因为股权已不足50%。

中交地产还在9月27日挂牌转让了中交美庐(杭州)、厦门中泓地产的部分股权。华侨城更是从9月,就挂牌了9个旗下公司股权,单披露的转让底价超过30亿元。仅11月11-12日两天,华侨城就转让了两家项目公司股权(广州华侨城置业、上海鹏鲲置业),合计挂牌底价20.25亿元。除此之外,光明地产、华润置地、上海城开、上海地产、招商蛇口、保利置业集团等国企也多有挂牌转让旗下公司股权的行为。

密集挂牌转让资产的三种可能,优化土储结构。11月15日,上海联合产权交易所消息,保利置业拟转让上海盛茂置业有限公司100%股权及标的公司4.74亿元债权,转让底价5亿元。第二天,保利置业便公告,将收购保利贵州33.5%股权,获得贵阳保利国际广场等项目。优化现金流,像中交、金茂则是在出让一些项目,更多是出于优化现金流。

房企的现金流主要有两个来源,其一是销售回款,其二是项目融资。包括万科等头部房企在内,三季度销售额大都呈现大幅下滑态势,整个销售行情普遍不好,加之多地的预售监管资金政策趋严,房企的现金流可谓是时刻都在面临着考验。战略收缩,华侨城与保利、招商蛇口等转让项目不同的是,其甩卖大量项目是因为在现金流压力之下的战略性收缩,以及对前期过度扩张项目的退出。

华润置地等国央企挂牌出让股权是正常现象。转让本身其实没有什么特别的,只是可能因为国央企的身份,必要的股权转让都会有公告披露,所以显得这些企业经常转让股权。无论是出于何种目的挂牌转让,正常或异常。毋庸置疑的是,国央企整体资金面仍然比较好。

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