郑州楼市：当下买房一定要擦亮眼睛

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，有一套房子自住，是以前父母买的，周边配套设施完善，居住体验感较好，现在手中有闲钱，思来想去还是觉得投资买房比较靠谱，听说管南地区这几年发展的比较好，准备在这里买套房投资，请问这个板块值得购买吗？有哪些楼盘推荐呢？

郑叔：你好，管南是郑州南部片区的发展中心，区位优势明显，靠近老城区和港区，与核心区相距也不远，交通路网发达，出行便利，还有众多利好加持，可享有4号线“黄金地铁”的红利，小李庄火车站规划在建，之后将带来较大的人流量，金岱科创城规划在建，是实体经济智能融合创新高地，将辐射多个地区，发展潜力大。

提问：郑叔，你好，现在想要置换一套新房自住，最近搜集了比较多的房产信息，发现高新区成交量特别多，超过了金水区等一些热门板块，请问高新区的楼市最近为什么这么热呢？

郑叔：你好，高新区住宅用地出让金最高，新房供应充足，房价不高且比较稳定，成交量大，这说明市场对该区域的认可度较高。高新区楼市热度和市场认可度较高主要有以下几个原因，1.高新区新房价格不高，低于惠济区、中原区和经开区，房价均价为1.3W/平。2.高新区绿化较好，自然环境优美，人口密度低，城市界面较好，教育、商业和医疗等配套齐全。3.高新区交通不断完善，与核心主城区的距离大大拉近，出行方便。

提问：郑叔，你好，郑州本地，现名下一套房自住，希望购置一套总价低一些的房子投资。老破小可以买吗？楼龄大，居住条件差，老破小转手是不是很困难？预算有限，如果买老破小的话，有什么容易踩雷的坑需要注意吗？

郑叔：你好，有人可能认为，老破小楼龄较大，整体规划落后，不适合投资，但是实际上主城区的老破小租金的回报率要远高于郊区新房。由于老破小有着优越的地理位置，整体通勤时间较短，商业发达，对于年轻人来说可以提升生活的幸福感，获得更多的信息，更好的提升自我。在房地产市场中，地段是最重要的因素，其他都是增值因素，如果没有地段加持，其他因素也发挥不了太大作用。但是太破旧不能住人的老破小也没有什么价值。以下几种老破小地区没有多大价值，首先就是位于边缘地段的楼盘；其次就是楼龄超过25年及质量差的楼盘；最后就是没电梯的5，6层及朝西的楼盘或是在熊市中跌幅很大的楼盘。可以购买楼龄15年以内，有学区房属性，保养较好，整体居住环境较佳，或是旧改后整体有较大提升的老破小。

提问：郑叔，你好，郑州买房，楼市现在有些降价的特价房源，可以趁机捡漏吗？什么样的房子会成为特价房？如果想买特价房有没有什么好的建议？

郑叔：你好，现在整体的房价仍然处于平稳状态，但是有部分区域，房企，房源的价格出现下降，但是对于此类房屋，购房者需要仔细甄别，寻找适合自己需求的楼盘。而且特别好的楼盘不会降价，降价的楼盘属于一般楼盘或者稍差的楼盘。观察楼市，我们可以得出以下结论：近郊楼市降价范围、降价幅度更大；大房企降最早，持续时间最久；销售困难的房地产商往往最先降价；公寓及楼层户型比较差的楼盘最先降价。想要购买特价房的朋友，首先应该保持理性，能接受楼盘的部分缺点，比如不太优的户型，不太好的楼层或者是全款买房。