全国房价再进下行区间，聊聊买房的信号

这周初公布了70个大中城市房价指数，数据如大家所预期的下降。而本周公布的10月经济数据显示，10月经济还可以，但是地产数据低得可怜。房价和地产投资都在下跌，市场预期更是非常悲观。下面放个图给大家感受一下：

从图上很简单就能看出来，历史上70个大中城市环比降到负值是比较少见的情况。过去10年来，只有2012年、2014年和现在出现了3次。前两次后面发生了什么事情不用我多说，这次会不会重演前两次的情况我也不知道，只能说现在到了一个“可能会变盘”的时候。

既然“可能会变盘”，那不妨就聊聊买房的信号。

我个人对于买房的信号分为三个层次：市场买房信号、银行买房信号和国家买房信号。

首先是市场买房信号。这个就很简单了，房价的企稳上涨就是买房的信号，因为国人历来买涨不买跌，只要价格是在上行区间，总有人会坐不住来买房。当然，这么说其实是有问题的。虽然很多专家说市场的需求是有的，但其实很多真的是时间到了不得不买的刚需，刚需如果买错了房基本上就是为社会和房地产做贡献了，本质上是一个很惨的事情。

其次是银行买房信号。所谓银行买房的信号，比市场买房的信号更容易看一些，也就是银行房贷利率上下浮的程度和贷款审批的快慢。通常房贷利率上下浮更有观测的价值，因为银行大部分是国有背景的，而国有背景就意味着要履行社会责任，这其中就有配合房地产调控的责任。

那么银行如何配合呢？一个是利率，以前是打折上浮的程度，现在是LPR加点的程度。另一个则是房贷额度或者说房贷批贷的快慢。这两个都是银行端的信号。所以上一轮疫情里面，冒出这么多经营贷，批得还很快，利率又非常低，就是典型的银行买房信号。

最后是国家买房的信号。这个虽然说信号很多，但本质上只有一个好用——首付比率。首付比率下调，就是利好买房，首付比率上调就是利空买房。这个远远比什么限购、限贷要直接得多。

这年头，全款买房的人太少了，大部分人都需要贷款。所以首付比例看起来不起眼，但却是调节地产最有力度的法宝，直接自上而下管到银行和需求端。重要程度就无须我多说了。

总结一下，虽然现在市场对于放松调控的预期很浓，吵得也很厉害。最终还是要看国家的意思，是不是要放松以及放松到什么程度。从购房的信号来说，肯定是国家信号>银行信号>市场信号。而这一轮调控的决心是无需置疑的，所以下一轮买房的信号，我认为还是多等等，等到出现国家信号为宜。