最近上海东外滩出了这么一个项目，让很多人看了之后
一言难尽！
1
看价格，亮了！
看产权、设计风格，颓了！
先来看看小区的整体风貌：
Emnn……不好意思，竟然放错了，这是小区的一期项目，重来!
你没看错，这就是第五批次上海杨浦区的新房项目：东外滩·爱国里！
其实它还有另外一个名字：益民小区二期！紧邻二期东地块，左边竖立的两栋新房（二期西地块）就是的！
而且均价9.74万元/m²，本周五就开始认筹，你更没看错！
要知道，旁边的普通新房住宅如龙光天境，也就10.5万元/m²（审批可能10.2万元/m²），还有融创杨浦滨江壹号也是差不多的价格。
而东外滩·爱国里（益民小区二期）只价差约5000元/m²，几乎持平，凭什么？
其实，这里面很有故事。
查阅资料发现，该小区开发方为“上海市职工住宅合作社”
小区内部形情
乖乖，看到这名字，就知道这个盘肯定不简单，怪不得能吸引这么多人前来围观。
还别说，一期为1996年建造，是上海1998年房改之前对单位分给工人租住的住房，年头真是有点久远了！
现场通过销售了解到，二期（东地块）大概在2002年建造，因为上面原先的职工宿舍要拆走
所以本次开发的二期西地块2005年就已拿地，现在才开始建造，产权至少要被刨掉15年！
东外滩·爱国里
不仅如此，户型及产品的设计风格，早在20年前就已为你准备好！一种现代化“职工宿舍”的浓郁风格扑鼻而来，年代感十足！
再看周边的城市界面，不怎么友好，都是等待拆迁的老破小。
东外滩·爱国里周边城市界面
小区没地暖、没新风，无大堂，没社群氛围，一期、二期东、二期西都是分开的三大块（中间用篱笆隔开），也没人车分流，靠马路，底商还吵！
……好了，缺点不多说了……
这样的产权，这样的设计，可谓是二十年前的“古董”新房，而且与周边新盘单价无差别，你看了还愿意买吗？
2
低总价、低物业费是亮点！
同是东外滩板块，对比龙光天境、融创杨浦滨江壹号，其实益民小区的位置逊色得不止一点点！
地铁口的龙光天境
首先看龙光天境，12号线爱国路地铁站出来就是工地，妥妥的地铁盘一个！
而杨浦滨江壹号在龙光天境的西北角，只隔一个十字路口（斜对望），位置同样不差，也是一个准地铁盘。
但东外滩·爱国里，离这个地铁口足足有600米远，相较之下缺点更多了！
但是，前面两个盘基本都在千万级别以上，触发积分限售的概率相当大
对于预算不足、或积分不够的人员来说，东外滩·爱国里就要展示它的“优点”了！
一房一价表显示，该盘2室户型尚有总价在700多万的房源
不到800万，入手内中环，对于一些刚需、无法摇到号的购房人群来说，还是有着一定吸引力的！
而且，现场上海米宅还了解到，二期新项目采用与90年代一期产品同样的物业收费标准，仅1.45元/m²！
什么概念？龙光天境的物业费是9.8元/m²，杨浦滨江壹号的是9元/m²，益民小区只有它们的1/7！
环顾上海近几批次入市的新房项目，1字打头的物业费，还真是活久见！益民小区这个亮点足够大！
（ps：那么问题来了，服务标准是不是也是20年前的呢？）
3
变相降价？
推出四重优惠，开发商担心卖不出去？
益民小区还有一个特别的地方，房价总款有付款方式的特殊优惠，似乎变相降价！
销售表示，基础优惠1个点，首付5成优惠2个点，7成是3个点，全款则为4个点。
以均价来算，优惠4个点，相当于在原价的基础上降价约3900元/m²，实际到手9.35万元/m²。
而龙光、融创项目均未表示有优惠政策，益民小区还是独有的！
这样的优惠幅度足够大，而且房源总共才119套，有网友就表示，难道担心卖不出去吗？
还有网友说了，“不稀奇，半年以后打9折出售”“能买10W/m²的看都不会看一眼” 。
在一项投票的统计中，71%的网友选择了龙光天境，18%的选择杨浦滨江壹号，而选择东外滩·爱国里的，只有10%。
你会选择哪个？
听销售的口气可能不触发积分，也就不触发限售。可能在东外滩这个板块也只有动迁户或预算不足1000万的才会退而求其次选择这个盘。
其实花这个价钱买这样的房子蛮亏的，但是比起老破小又好多了，毕竟是新房，在市场上新盘少之又少、难摇的情况下，买到手也是一种无奈！
“开发商”造出这样已经不合时代的房子，也有限价因素的存在。限价下，利润就摊薄，不再做产品，不再做设计。
那么这样的行为，是不是对城市的不负责任呢？亦或是在糟蹋土地。
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