深圳楼市：流水不够的话，应该如何去处理呢？

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥你好，我打算买房，爸妈给首付，是不是也需要父母资金证明、征信报告等等核查吗？如果流水不够的话怎么办还能买房吗？

答：你好，目前银行在首付款来源方面的审查非常严格，流水相较而言较为宽松。但是如果首付款不是自己的，银行有可能会在资金来源上查三手甚至四手。各个银行、网点或是个贷经理对于处理贷款申请的要求都不一样，但是共同之处就是首付款不能是经营贷、消费贷款和向别人借的钱。首付资金若是来源于父母，银行一般是不核查的，但是来源于他人转账，那么开什么证明都没用。银行会重点考察入账时有备注的流水，比如工资收入、佣金、奖金和分红等，来考核客户的购房能力。对于个体户和有较多额外收入的购房者来说，最为稳妥的办法就是，将首付的资金存于账户内，不断存入且不挪用，从当下就开始养流水，一年之后再去买房。新“深八条”政策的出台就是为了规范资金流向，减少投机炒房现象，增大合规资金的购房空间。

会员提问：您好，我想知道现在在深圳买房怎么样才能跑赢大盘？就是不考虑预算的情况下买哪种房或者在哪个地区买房会比较好？

答：你好，深圳楼市中，涨幅最大的永远是学位房，以八卦岭为例，板块高涨幅得益于优质名校落地，荔园小学与荔园实验学校双双落地，给八卦岭的老破小房价带来了成倍的跃升，目前深圳与名校沾边的楼盘都获有不错的涨幅。购房者对学区房的追捧主要源于深圳优质教育资源稀缺，学区房无法满足持续增长的教育需求，其稀缺性自然成为牵引房价增长的动力。小户型低总价的学区房更能满足家长对学位的需求，家长购买学区房主要是看重其附加的学位价值，而居住价值成为其次，因此，面积越小，购买学位的成本越低，越受购房者青睐。另外，次新房也是影响房产溢价的一个重要因素，相对于老旧的学区房，次新房流动性更佳，具有更高的居住价值，建议购房者在预算足够的情况下优先考虑次新学区房。当前学位房政策风险还是比较大，纯投资学位房谨慎入手。

会员提问：五哥你好，最近比较热门的海乐实验学校，以及备受关注的深圳外国语宝安学校的招生范围是怎么划分的呀，预算在1300-1500万左右，要不要追高买深外宝安学校学位房呢？

答：你好，海乐实验学校学区的学区范围是湖滨路以北，甲岸路以南，向西可以到达海边，有共享学区+分享学区划分。目前来看，海乐实验学校在共享的情况下，局部共享应该优于整个片区的共享，为了保持学位充裕，取消了宝安实验学校分享学位给予海旺学校的供应。深圳外国语宝安学校的招生范围与原万丰小学的单学区范围重合，都是宝安大道以东，蚝乡路以南，中心路以西片区的沙井区域。它的学位分配机制与海乐实验学校高度相似，都采用了“共享+分享”模式，目的也是为了保证优质教育均衡。当下，这两所学校周边的学区房价格都有大涨，并不建议有升级名校置业需求的朋友去买，如果只是想换名校的购房者要谨慎考虑，主要目前学校有名无实，未来能不能如设想一般成为优质名校，这个预算的价位在其他更好的地段及物业，有更好的选择。只是想上车，这里自住是没问题的。

会员提问：您好，深圳出台了二手房房屋指导价，二手房房价会不会下跌？刚买了一套房投资，这个政策对买卖双方有什么影响吗？未来楼市会怎么走？现在能不能给我一些投资建议？

答：你好，新政出台可以提高首付成数，控制全款抵押，减弱深圳东西部的房价分化。对于买家来说，东部首付提高之后，买家交易成本提高，可能不会急于买房，观望市场或者转向东部，相对需求会减少一些。对于卖家来说，基于对深圳楼市的信心，不降价的概率比较大。长期来看，深圳楼市供需不平衡的问题将长期存在，卖方占有资源，还将一直处于优势。当前深圳买房，建议不要过度增加杠杆，控制好现金流，在深圳中心区域买房，最好选择占有稀缺资源的物业。

会员提问：五哥，你好，南山地区学区房调整将会利好哪些板块？我家位于马家龙板块内，孩子未来会享受较好的教育资源吗？

答：你好，南山区对部分学校学区、招生范围进行了优化调整，主要出台了三个调整方案。方案一是对南山实验麒麟中学学区及荔香学校初中学段学区进行了调整，莲城花园以及名家富居被划入了南山实验麒麟中学的学区内；调整方案二就是对南头城学校初中学段（新增）学区及荔香学校初中学段学区进行了调整，将原来属于荔香学校初中部学区的部分，调整给了南头城学校；对麒麟二中（新开办）招生范围及园丁学校初中学段、同乐学校初中学段学区进行了调整，目前已经形成“主力南头、南扩前海”的南山实验教育集团“双格局”，未来南头马家龙板块的小孩将可能获得较好的教育资源。