深圳楼市：很多小年轻对于楼市只能叹口气！

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具体买房问题请提问

会员提问：五哥，你好，刚需，积分在60左右，快结婚了，想买个房，现在打新竞争太激烈，二手房首付又太高，我不知道怎么选择，打新顾虑比较多，如果失败了要和老婆租房住，感觉很纠结，有没有什么建议？

五哥：你好，关于选择新房还是二手房的问题，有这样一些建议：首先，短期内没有学位需求和居住需求的家庭，建议选择打新，原因在于：一方面新房比二手房倒挂20%以上，另一方面二手房首付高、交易成本高，所以显然新房比二手房性价比高；同时也不必担心新房踏空，因为预计政策调控下房价会横盘三年。其次，新房资料审核严格，建议准备充分，把流水养好。最后，关于积分的问题，如果预算在600万以下，60分可以买刚需盘，70分可以买网红盘，50分以下的群体建议仔细筛选，不要因为机会渺茫而胡乱购买；如果预算在700万以上，总价略高，积分要求越低，如瑞喜二期对积分要求应该不高，海德园89平的房子则要求积分较高；积分很低的人群建议多考虑二手房。

会员提问：五哥，你好，之前在石岩有买一套自己的房子，感觉自己算是做对了一次，现在面临的问题是找工作，请问有没有什么建议？

五哥：你好，关于选择工作，有这些建议：首先，要明确方向，认清事情的重要程度，世俗意义的成功不仅仅需要努力，还需要有正确的航向。其次，建议对自己有清晰认知，选择合适的行业。行业内的顶尖高手往往是实力、运气与天赋的集合，在公务员、医生、IT、投行这类竞争激烈的行业出头很难，建议选择普通人更多的小众行业做出一番成绩。最后，建议关注国家发展轨迹，与时俱进，抓住机会，例如，八九十年代的生产饲料是重点，二十一世纪初最热门的是家电零售，后来是房地产行业的黄金时期，现在则是金融和互联网的时代。

会员提问：五哥，你好，已婚，在深圳已经有两套房子了，没有购房资格了，有朋友建议我在沈阳投资，我很犹豫，房产投资整体还是比较集中在南方，请问可以投资沈阳吗？

五哥：你好，关于要不要投资沈阳的问题，有三个方面的建议：1.心态上，不应该畏惧这件事。相对东北来说，南方环境带给买房人的经验、资金、议价能力都是有优势的，东北营商环境如何暂且不论，把跑盘、打通销售、中介、信货渠道、谈价、说服家人这些步骤做好，就不存在其他大的问题。2.投资要在数据基础上做好价值判断，包含热点城市和板块数据跟踪分析、信货金融杠杆友好度分析、城市规划分析、库存及二手成交情况定期跟踪、城市经济、人口基本面分析、城市话语权和虹吸能力分析等方面。3.沈阳优缺点分别是：优势在于能以租养贷、地铁畅通、首付比例低、多套并发信贷支持，劣势在于横盘风险大、人口流出多，国企转型能否成功也存在疑问，建议谨慎投资。

会员提问：五哥，你好，有两套房产，一套后海公馆，一套阳光海景，后海公馆已出手，换成了海境界的地方，差价700万，目前有现金200万，请问怎么能降低差价手续费？阳光海景的房子是否要出手？

五哥：你好，首先，关于如何降低海境界差价费用的问题，有这样的方案：一是二押阳光海景。通过抵押融资，但是由于楼市对经营贷二次审查较严格，所以建议把这个方案的优先级往后排。二是全款购买海境界，按照国土局计税价过户，过户后抵押，这样就可以不置换阳光海景。其次，阳光海景建议继续保留，原因在于：1.具有投资价值，在租金回报率、学位、地段上都很优秀；2.其他房子如翻身碧海等，需要时间上涨，且机动性低；3.两套房产最好有间隔期。最后，后海南和后海北相比较，后海南的海景界、澳城、后海理想雅园的楼盘品质都不错，且配套还在提升中，后海北的楼盘仅有学位优势，且楼龄过大。

会员提问：五哥，你好，在福永靠近吉安泰工业园的地方有在集体土地上建的还建房，价格便宜，离地铁近，听说还建房也是可以办下产证的，跟商品房差别不大，可以入手吗？

五哥：你好，还建房有三种类型：划拨土地性质，手续齐全五年可办证；国有土地转让，可以立马办证；集体土地性质，不能办证。还建房值不值得购买取决于是否能办证，集体土地性质还建房不能办证，没有金融属性，只能用来居住，不建议购买。