房价下跌后，“遭殃”的不是开发商，反倒是这3类人，你在其中吗

房价普涨时代结束，楼市分化加速到来。

在房价快速上涨的阶段，许多人心中信奉的观念是“早买房，早安心”，放在五年前确实是这样。以我身边的有房一族为例，他们大多是在2016年之前买的房子，那时候的房价相当于现在的一半左右，房价的上涨让有房一族资产增加，但是，过高的房价也引起了高层的注意。从2016年到现在，房地产调控工具箱逐步完善，在一连串强有力的调控措施下，2021年9月的全国平均房价终于迎来77个月以来的首次环比下跌，70城中有56个城市的二手房价格下跌。北京、上海、广州、深圳的新房价格，环比分别下降0.2%、0.6%、 0.4%、0.5%。三四线城市的新房价格跌幅更大，湛江、泸州下降1.0%，牡丹江、常德下降0.7%，秦皇岛、岳阳下降0.5%。

也许2020年部分城市的房价下跌，可以归咎于疫情带来的经济冲击和消费受阻，但是，2021年大部分城市房价下跌成了主基调，可以表明楼市发展走入了高质量发展阶段，随着楼市购房需求的减少、人口增长放缓带来的住房消费主力人群数量的减少，房价还有进一步下跌的可能。那些信奉“早买房，早安心”的人就要早做打算了。

房价的涨跌关系到开发商的利润，如果不是房子难以卖掉，谁也不愿意大幅降价。为了实现资金回笼、缓解现金流压力，个别开发商甚至给出75折的优惠。房价下跌后，开发商利润变少，加上现在房地产融资渠道的限制，不排除小开发商破产的可能。但是房地产公司大多属于有限责任公司，破产清算后按照法定程序承担有限责任，房价下跌之后，遭殃的不是开发商，反倒是这3类人，如果你也在其中，需要早做准备了。

第一类，房地产相关从业者。

过去很长一段时间，房地产都是造富的行业，但是，其中薪资丰厚的往往是高管以上级别人员，基层员工的薪水一般是多劳多得。房价下跌，往往伴随着交易量下滑、利润缩水、房企裁员，行业不景气时，房地产相关从业者收入减少是普遍现象。房地产行业中的从业者包括置业顾问、建筑工人、策划人员、管理人员、投资拓展人员等等，比如某大型房企停工后，不仅楼盘有烂尾风险，连施工单位的工程款都无法支付，各大售楼部也空无一人，裁员和降薪就成了房地产相关从业者要面对的问题。

第二类，有多套房的投资者。

在楼市下行阶段，持有多套房的投资者可能面对较大的亏损。2021年11月初，根据一位定居在深圳的投资者透露，他入手的一套武汉汉阳四环边的三房，两年亏损30万以上。而他身边也有不少降价亏损出售才得以抽身的投资者。

房价下跌，大多伴随着楼市库存增长、供大于求，消费者在面对市场上产品众多、降价促销花样翻新时，也会进入观望阶段，不着急买房，毕竟现在早已不是10年前许多人缺房住的年代了，晚一年买房，房价并不会大涨。消费者关于房价下跌的预期增强，投资者也将尽快止损，有多套房的投资者这时候就要降价才能卖掉房子了。

同时，投资客持有房产的成本并不低，算上房屋折旧、利息成本、税费等，根据经济学家测算，一年的持有成本在9%左右。对投资者来说，房价不涨就是亏。投资者买新房的成本就不低，进入二手房市场后，中介费、增值税、契税、担保费等费用也是需要买房人考虑的，二手房在户型设计和小区环境方面的竞争力弱于新房，如果二手房的价格优势不明显，很难吸引买房人。

第三类，高价接盘的刚需者。

房价处于高位是众所周知的，但是由于房产和子女教育、婚房等需求关系密切，许多刚需者不得不掏空积蓄买房，之后还要背负20-30年的房贷，如果买了房之后，房价大幅下跌，相当于自己高位站岗，不仅要按照之前的房价还房贷，买了期房的朋友可能还会面对房子交付质量的问题。

房地产行业离不开资金的支持，开发商和购房者都需要向银行申请贷款。但是，在三道红线和房地产信贷集中度管理规定影响下，不少高负债的房企经营困难，一旦资金周转不过来，开发商资金断裂，那些买了期房的业主可能面对房子停工、无法按时交付的风险。房子无法按时交付，准备结婚的朋友没法按期住上新房，孩子也要跟着自己继续租房住，更为重要的是，房子住不上，还要继续还房贷，如果选择断供，可能会被拉入征信黑名单，以后再申请车贷、房贷也困难了。