“二次房改”来了？2022年起，楼市发展出现转折，无房人注意了

在去年底的经济会议中，提到了八项重点任务，其中一条就是“着重解决好大城市住房突出问题”。其实从1998年房改开始，我国房地产市场已经发生了里程碑式的变化。

例如根据团队研究可知，目前我国住房市值高达300万亿元，超出了美国、英法德和日本总和；此外，按照不久前住建部部长王蒙徽的介绍，我国城镇居民人均住房面积39.8平，城镇化率达到了63.89%。毫不夸张地说，在这么短的时间内取得这样的成绩，并不是一件简单的事情，值得我们骄傲。

可能很多年轻人不知道，父母辈都知道，从1978年开始，我国住房制度经历了多次改革试点工作，但是最具代表性的要属1998年全面停止“福利分房”制度，而这就是咱们常说的“第一次房改”，而在实际推进过程中，有两点值得关注：第一就是将福利住房的产权由单位转移给职工家庭，而这势必会有助于放大房改的作用。

第二就是实行住房商品化和货币化，不仅允许私人建造房屋，同时还鼓励房地产企业参与开发。经过时间验证，“第一次房改”的效果是很明显的，据统计，截止到2020年起，全国商品房销售金额达17.4万亿，销售面积超17亿平，不仅解决了大多数人的住房问题，还间接推动了我国经济的发展。

然而，从另一个方面来说，虽然从第一次房改开始，我国房地产市场得到快速发展，但是住房利益分化问题也逐渐凸显。换而言之，“高度市场化”成就了房地产的神话，但同时也带来了一些问题：

1、从第一次房改开始，随着越来越多的资金涌进房地产市场，房价因此一路飙升，对于无房人来说，买房周期不断延长。根据相关机构的统计显示，目前全国百城房价收入比达12.9，虽然同比上一年同期降幅2.6%，但是如果细分到城市的话，很多城市的房价收入比仍然偏高。就以南京为例，现阶段房价收入比为17.6，这也就是说在没有开销的情况下，至少需要17.6年才能买一套房子。

2、从第一次房改开始，随着房价逐步上涨，越来越多的人选择投资房产，同时也造成了房屋空置率偏高等问题。之前笔者就曾做过计算，按照机构统计的房屋空置率22%计算，那么全国空置住房可能不少于1亿套；对此，经济学者任泽平就曾说过，我国出现住房过剩的原因，主要有两点：其一就是房价上涨速度过快；其二是现行住房税收体系呈现“交易重、持有轻”的状态，所以实际上，同时持有多套房产的成本并不高。

通过以上分析，我们能够看出，经过“第一次房改”的全方位调整之后，不论是我国房地产市场还是居民住房水平都得到了很大的提升，同时也间接推动了经济发展，但不能忽视的是，在高房价的“浪潮”影响下，数以万计国人的买房压力也在逐渐提高，那么我们又该怎么做呢？

对此，社科院城市发展与环境研究所研究员王业强认为，应当对现行住房制度进行改革，从目前来看，供给、保障、市场三路推进将是住房制度改革的路径。

实际上，近些年不乏专家提出“二次房改”概念，其中就包括北大教授徐远，他提出了“加大建造安居房”的建议。例如每年新建1000万套安居房，每套房面积为70平，套均投资金额约为150万，算下来每年直接投资金额达到了15万亿，直接解决了经济增长难题。

清华大学博士后任泽平则认为，除了要转变住房供应结构之外，应当稳步推动房产税试点，从现实情况来看，虽然房产税无法解决全部问题，但是我们不得不承认的是，出台房产税有助于调节税收和房价，还能起到遏制投资投机行为。无独有偶，社科院研究员王业强则提出了更为实质性的方案，主要包括三点：

第一是以“高端有市场、中端有支持、低端有保障”为目标，根据市场规律来进一步完善商品房、公共住房、租赁住房等相关住房制度，从而实现房地产市场的健康稳定发展。

第二是深化土地使用制度改革，例如完善“招、拍、挂”制度，对现有的土地采用招标方式，同时提高商业性用地的有偿使用标准等。

第三是加强对房地产金融的监管，除了建立相关制度之外，应当推进全国公积金的联网，同时也要加快不动产登记和住房信息联网。

其实，对于现阶段楼市，我们已经明显能感受出变化，虽然部分城市和楼盘价格仍然在上涨，但是相比前几年的涨幅明显减缓许多，更为关键的是受到资金压力，房企为了实现持续性发展，往往就会选择降价卖房，这点可能率先在中小城市实行。

与此同时，对于新市民和青年人的住房问题，从今年和2022年要着重解决，而这也是确定的任务之一，例如加快建造保障性住房等。从中可以看出，楼市发展已经出现转折，除了商品房之外，保障性住房、公共住房和安居房等住房产品占比会逐步提高，这点值得无房人注意。

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