回迁房价格低，不占购房名额，但我劝你别买！

随着城市旧改的不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也越来越常见。

回迁房的价格相对便宜，相当于商品房的5折。很多人都想买，但对回迁房不了解，心中有不少疑问。今天这篇文章帮你弄懂回迁房！

什么是回迁房？

回迁房，全称“回迁安置房”，是旧改项目实施拆迁的主体赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。

回迁房分为哪几类？

从“购买时有没有房产证”、“交易形式”、“价格”、“购房名额”这四个维度，可以把回迁房分为指标房、无证房和有证房。

一般情况下，我们说的回迁房指的是“指标房”。

第一种指标房是市面上比较常见的，卖家没有房产证，只有回迁协议，因此价格比周边二手房便宜不少，但是需要付全款，而且不能贷款。

什么是回迁协议呢？是开发商与业主或村委私人协议，不能借此协议到国土局进行过户更名。在房产证正式到手之前，存在太多变数，交易风险比较大。就算你签了合同，卖家如果变卦，你也拿他没什么办法。因为未获得房产证的房屋交易，不受法律保护。

第二种无证房，房子已经建好了，但房产证还没办下来，也有的根本办不了房产证。

这里提醒一下，有没有房产证也是分情况。如果拆迁的是商品房，回迁房就是商品房，红本必须有。只不过房产证出证时间比一般商品房要久。

如果拆迁的是集体土地上的私房或经济适用房，回迁房则有可能不是商品房，红本落实要看具体情况。所以在购买回迁房的时候，一定要问清楚回迁房的性质，以及有没有房本。

第三种有证房，已经交房并且拿到了房产证，可以过户，这种是最保险的，相当于正常的二手房买卖交易，但价格可能就没那么优惠了。

购买回迁房有什么风险？

市面上常见的、争议比较大的回迁房是指标房，指标房不要购房名额，而且价格几乎是周边商品房的半价，诱惑力很强，不过也存在较高交易风险。

1、不确定的拆迁等待周期

一个旧改项目，从立项到完成新房交付，最快也要5年，慢则无期限，要是遇到钉子户导致签约不下去，或者开发商破产、烂尾......简直惨不忍睹。

而你已经付了全款、签了协议、购买了回迁指标，这个风险只能自己承担。

2、业主违约，一房多卖

一房多卖在回迁房市场见怪不怪。比如村民隐瞒一些信息，付了款后拿不到合同，或者一个指标多卖，中间人一环扣一环的信息差。

因为回迁房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。即使到了打官司那步，扯几个来回，大家都有据可循，难分对错。最终的结果很可能是钱花了，房也落不着。

3、反复炒卖，价格暴涨

由于新房和二手房的限购限价，一些城市开始炒起了回迁房，其价格与周边商品房相差无几，由于无需购房资格，令不少人心动。

比如今年4月底，深圳沙井某盘144套回迁房被包装成新盘，在各大购房群传播出售最终被官方约谈叫停，有趣的是，该盘价格在3天内从6.5万/平涨到8万/平。

据了解，还有部分回迁房的价格与周边商品房不相上下：白石洲回迁房单价10万+，石厦回迁房8万+，金蚝小镇回迁房均价5万以上......

4、存在多个产权人，导致无法过户

很多回迁房房源产权并不属于个人，而是有多个产权人，想要过户非常麻烦，需要得到所有产权人的同意。

并且在房屋交易时需要所有人签字，只要有一个人拒绝签字，那交易就不能进行，房子也没办法过户。

如果你之前没有弄清楚产权问题，就交了定金或者部分房款，后来发现不能过户想要停止交易，卖家可能会一拖再拖，不给你退钱也不交房。

世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。如果你想买回迁房，一定要谨慎再谨慎，首选已经交房的！