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此时分拆物业上市,万科还是“急了”

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10月底的万科媒体交流会上,万物云CEO朱保全爆出金句——前两年物业好像成了行业的未来,但当企业遇到危机,就先把“未来”卖了。

眼下,万科的“未来”选择在“冬天”上市。

上周五晚间,万科发布公告,宣布拟分拆子公司万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称:万物云)到香港联交所上市

这是一个情理之中,意料之外的操作。

合乎情理的是,作为物业行业的“大白马”,万科物业何时上市,业内外呼声比万科内部还大,对大众而言,这只是道时间题。

而意外的是,万科选择了这个“分拆被地产耽误,资本苛刻审视分拆”的时间点,许多人都担心,这将影响万物云的估值。

包括万物云一直想要的“城市服务商”身份,也明显还未转型成功。

万科,在想什么?

从矢口否认到恰逢其时
仍难摆脱物管企业身份

在分拆公告发出后,万科集团合伙人、万物云CEO朱保全发了一条朋友圈:“恰逢其时,合伙奋斗。”

而在半年前,彭博爆料万物云正筹备上市,募资约20亿美元时,他的口径还是辟谣否认的:万物云暂时没有上市需求。不上市也可以有名、融资,所以上市不是个必要动作。


从2016年万科物业与万科集团完成业务分拆,全面市场化,很长一段时间里,万科内部都是统一口径:“万科物业没有上市计划”。

因为万科物业想要的,不只是“物业”。

官网介绍,万物云以空间科技为先导,以空间服务为根基,以成长型生态链为助力,旗下包括万科物业、万物梁行、万物云城三大空间服务子品牌。

在2019年度业绩会上,万科董事局主席郁亮表示,等到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时,万科物业才会考虑上市。

万物云CEO朱保全在接受采访时也表示过,万物云定位为空间科技服务,发展重点是“科技”,“未来万物云的竞争对手,是科技公司的下沉”、“如果还是用物业的概念上,我觉得可能不一定合适”。

万物云希望自己能摆脱传统物业公司身份,并一直在等待合适时机。

但最终,从分拆公告看,万物云的主营范围首位,还是“物业服务”。不是城市服务,也不是科技。

无可厚非,毕竟2021 年上半年,万物云实现营业收入 103.8 亿元。其中,住宅物业服务收入 57.1 亿元,占比 55.0%;商业物业及设施服务 31.6 亿元,占比 30.4%。


二者合起来,传统物业管理费的收入占比,仍达到了85.4%。

而智慧城市服务仅收入 6.3 亿元,占比 6.1%,离挑大梁,还有太远的距离。

面对收购窗口期的心动
失去龙头地位的危机感

既还未转型成功,加之眼下,物业板块高同质化、标的稀缺性逐渐丧失,以及受地产行业整体趋势波及。资本市场对物企上市的态度,早已不及过去。(详见:《分拆上市步入最坏时机》)

嘉和家业物业服务研究院数据显示,截至10月31日,物业行业新增13家上市企业,上市平均用时已延长至190天,相较于2020年拉长51.2天;除2家因被收购而终止上市外,目前有5家企业招股书失效,仍有超20家待上市物企。

物业行业正处于集中失效、上市股价持续破发的阶段——今年里上市的荣万家、宋都服务、融信服务、新希望服务、康桥悦生活等物企,均遭遇了上市首日破发。

那么万科缘何选择这个时间点分拆?

按公告中的说法:通过本次分拆上市,可以有效增强万物云的资本实力,并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升万物云竞争优势,同时符合公司股东的整体利益。

拆解后,用人话说就是:上市后万物云可以独立融资,用自己的钱,而非万科的钱来发展业务。比如在物业收购窗口期,抢收更多标的。

今年里,从转板上市刚一年的第一服务,到上市两年的蓝光嘉宝,甚至物业第一股彩生活的核心资产、刚只递交招股书还未成功IPO的富力物业……都已经被“暴雷”的母公司成功转手。上周四时候,奥园健康也被摆上了出售货架。

中指研究院数据显示,截至11月1日,物业管理行业年内发生并购交易63宗,涉及并购方33家物业公司,交易金额约315亿元,相比2020年全年交易总额大幅增长198%。

碧桂园服务、融创服务,都在成为接手方,尤其是前者,公开披露的交易总额近190亿元,占总交易金额的60.32%。

据公开报道和坊间消息,万物物业也曾是多家物企的意向白武士。

有业内人士分析,房企“暴雷潮”还将延续一阵,未来还将有更多的物业公司,被母公司卖掉以自救,现正是抄底物企的好时机。

如果不上市,那么万物云用以收购的资金,大部分就要来自万科集团。


(万科A2021年第三季度报告)

而从三季度报看,万科现金及现金等价物余额为1386.66亿元,较二季度末减少483.2亿元,较去年同期则减少17%,是2019年四季度以来在手现金的最低纪录。

此外,由于经营支出增加,三季度末,万科经营活动产生的现金流量净额为-556.19亿元,同比减少151.62%。

如果再为收购物企动用这部分已经缩水的奶酪,显然并不是上层之策。

而分拆之后,除了可以一次性募集上市资金,后续还可以进行独立融资,包括像旭辉永升服务、世茂服务进行配股融资,再利用所募集资金用于收并购。于万科而言,这才是“过冬”的更佳办法。

此外,地产壹线还注意到,截至2021年6月30日,万物云未经审计的总资产为190.10亿元,而2020年末时,为195.46亿元。

至于为何今年上半年的总资产会少于去年全年,地产壹线就此询问了万物云方面人士,但截至发稿时还未得到回复。

某机构分析师也猜测,万物云之前在行业不论在管面积还是营收,都处于龙头位置,但从今年上半年数据看,其被碧桂园服务反超的趋势比较明显。

“如果再不上市,可能龙头地位不保,万科也会有危机感。”

当然,在地产暴雷耽误物业的当下,也有人担心万科平静的财务数据背后,其实早在暗流涌动。

尤其是上周五,北京公司及原唐山事业部在财经纪律自查自纠中,发现多起违规问题。万科集团执行副总裁、首席运营官刘肖,因此被罚款1000万、降两级处分。

这也揭开了万科部分区域公司利用自有第三方公司放贷给自己的“表外操作”。

于是这种“扛不住”的猜疑,也在成为万物云此时被分拆的一条透析分支。

赢家不止万科

分拆公告发出后,东方证券和平安证券先后发布研报,表达了对万科分拆万物云的看好。

但新的交易日里,万科A只收涨了2.75%,市值2128.61亿。投资者对于分拆,确有看好,却更多是谨慎。

另一边,更被看好的,是债务密集到期的阳光城,能借此走出泥潭。(详见:《“股债双杀”下的阳光城,还有多长时间?》)

昨日有消息称:阳光城为解债务危机,正在寻求出让换股的万物云股权。

8月5日,万物云与阳光城达成了换股协议,万物云以4.8%股权,换得阳光城旗下物业平台阳光智博100%股份。

中物研协总经理杨熙测算,参照市场情况,万物云市值大概率会在1500亿元以上。则,阳光城持有的这部分股权,估值可达72亿元。

这对于阳光解决其11月里将面临的约40亿债务,将会是一个实际利好。

对于万科此时分拆物业上市,你有什么想说的?

欢迎文末留言

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