如何做好城市更新项目的产业规划定位？

20211031

什么是城市更新？——城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有基础设施亟需完善、环境恶劣或现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求等情形之一的区域，根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

近年来，城市更新热度持续上升，越来越多的房地产企业加入了城市更新的大队伍中，根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况，可以看出在百强上市房企中，约有62%的企业涉足了城市更新领域，在国内TOP50的上市房企中，这一数值更是达到了78%。

行业政策也不断，发展趋于规范。2021年3月，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，《纲要》提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位。在8月30日，住房和城乡建设部印发《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，并指出实施城市更新行动要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。这也表明，城市更新发展将不断区域规范化。以深圳为例，深圳城市更新的整体政策体系为“1+1+N”，坚持“政府引导、市场运作”的基本导向，确定了政府为市场充当“守夜人”的主要实践方式，通过市场选择开展城市更新，推进城市空间改善和产业升级。

产业升级是城市更新4.0时代的核心驱动与内在动力。城市更新从一开始的老城改造治理到棚户区改造，到现在的有机更新，随着对于城市的发展进入高质量阶段，城市更新将是产业升级和城市融合更新的结果。在深圳、广州、东莞等城市的更新规范政策中均提出对于产业的发展要求，提出强化产业引导，尤其对“工改工”项目，要加强产业定位、产业专项规划、招商引资的前期指导和审核，引导市场主体按照区域产业规划及产业发展方向的要求规范有序开展城市更新，有利于产业回归本质。那如何做好城市更新项目的产业规划及定位呢?

产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基础产业。主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好大发展潜力，处于生产联系链条中的关键环节，是区域经济发展的核心力量。找准产业定位可以通过以下几种方式进行：

1、基于资源优势的产业定位

人力、信息、资金等社会资源构成了一个地区的资源禀赋，城市更新项目的产业定位要充分发挥本地区的资源优势，以科学发展观为指导，以有效利用为前提，进行产业定位。如北京、上海、深圳等东部发达城市，社会资源优势突出，拥有丰富的人力资源、海量的信息资源、雄厚的金融基础，适合发展第三产业、创意产业、高新技术产业等都市经济和楼宇经济。例如北京总部基地，率先提出了企业总部的概念，充分利用北京的地缘政治优势，吸引了大批企业总部的入驻。

2、基于区位优势的产业定位

一个城市更新项目的区位优势主要由自然资源、劳动力、工业聚集、地理位置、交通等因素决定，大多数产业项目要依靠产业聚集度、地理位置、交通等几方面的区位优势来确立自己的产业定位。

3、基于区域产业基础的产业定位

依据产业基础的产业定位是目前产业项目定位的主要方式，在原有产业的基础上，发展壮大相关产业，针对原有产业进行产业招商，并围绕产业链进行上下游配套产业的招商，形成产业集聚。如郑州台湾科技园，紧邻富士康，并以此为依托，定位于电子信息产业。

4、基于区域分工协作的产业定位

随着区域经济的不断发展，区域分工协作也在不断地加深，要求区域城市间加强联合，加强分工协作，相互协调发展。我国已经形成了京津冀经济圈、长江三角洲经济圈和珠江三角洲经济圈，以及正在形成和发展的以重庆和成都为中心的西南经济圈、以武汉为中心的中部经济圈和容纳东北诸多城市的东北经济圈。在这些经济圈中，中心城市具有很强的带动作用和集聚效应，围绕中心城市形成的卫星城要依据中心城市的主导产业，积极发展配套产业，与中心城市分工协作，协同发展。

5、基于产业升级的产业定位

城市更新项目的所在区域经过一定的发展阶段之后，需要调整产业机构，提档升级，以便促进产业载体的可持续发展。例如环渤海、长三角、珠三角等东部发达地区的工业园区正在逐渐将传统高能耗，低产值、劳动力密集型产业转移出去，逐渐将创意产业、楼宇经济和都市经济作为下一阶段的产业定位，进行产业结构调整，在有限的土地资源上，发展楼宇经济和都市经济，提高单位面积的产值，提升产业机构，促进园区的可持续性发展。

城市更新与产业更新是共同进行的，找准产业定位对城市更新的高质量发展及回归城市本质有着重要的发展意义，为了更好的找准产业定位我们要充分考虑资源禀赋、区位优势、产业基础和区域分工协作等因素，最终实现产业与城市繁荣发展。