郑州楼市：买房前要知道，增值和自住是完全不同的！

我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下郑州购房答疑内容，来自微信公众号“郑叔说房”的粉丝精选提问：

提问：郑叔，你好，现在，郑州的新盘签约学校，尤其是签约名校几乎成了标配。满城尽是学区房，但含金量多少？怎么才能避免房屋过度溢价，保证买到适合自己的学区房呢？

郑叔：你好，从价格层面上来说，目前郑州的楼市上，并不是所有的学区房都有较高的学区溢价。溢价最高的，是目前郑州市场上的顶级学区房，二手、老破旧，这些地区和楼盘大多数靠学区抬升价格。目前在新房市场上主要有三种学区房，一是签约名校，二是赠送名校学区房，三是新建学校。第一类学区房的楼盘的学区溢价也不高，基本上和同区域的楼盘价格是持平的，但是可以实现就地入学，虽然不一定能够就读名校；第二类学区房也可以考虑，但是需要注意二手房学位是否还可以使用；最后一类学区房一般价格方面，和周围其他楼盘持平，学区的溢价几乎也没有。如果规划落实，也可以及时考虑。

提问：郑叔，你好，目前郑州地区的房价总趋势如何？现在还有什么值得投资长期持有的楼盘吗？想上车北龙湖地区，何时是最好的时机呢？

郑叔：你好，对于郑州的房价，可谓是难以捉摸。目前从郑州的楼市来看，已经出现了大范围的分化现象，越好卖的楼盘越贵，炒作的价格越高，而越难卖的楼盘价格越低，却越少人买。郑州最终的发展将是：贵的更贵，分化拉大。对于能购买北龙湖的购房者来说，一定要尽早入手，因为该区的基础设施，医疗资源，教育资源，交通便利度及居住人群，都是顶尖的。目前的房价出现了越是改善，越是难买，越是价格坚挺，中心老城引领高端产品价值回归的现象。郑州地区的改善楼盘可以考虑中原老城区，金水老城及新区的高端改善盘。

提问：郑叔，你好，郑州地区还有我这样的刚需购房者可以上车的优质楼盘吗？我的预算比较有限，老师有没有什么性价比高的楼盘推荐给我呢？

郑叔：你好，南龙湖的价值随着时间的推移越发凸显。根据相关数据显示，南龙湖地区的房价在众多郑州近郊楼盘中依旧较为坚挺。南龙湖地区地理位置优越，交通发达，配套设施齐全，同时具有较大的人口优势，这都对于南龙湖地区房地产行业的发展奠定了基础。整体来看，南龙湖地区较为适合刚需购买。在该区有以下几大楼盘可以关注。首先就是越秀臻悦府规划架空层，周边基础配套设施齐全，但是距离地铁较远，同时有噪音影响；正荣御首府位置，环境较为优越，配套齐全，但是也有噪音影响，离地铁口远。万科星图性价比较高，精装修且价格低，可以考虑；星联望溪府楼间距大，舒适度高，定位刚需，但是片区的整体氛围较为一般；孔雀城星河府为智慧社区，发展比较不成熟；正商左岸地理位置优越，但是开发周期长，配套成熟时间长；奥园悦城和南拓三兄弟位置偏远，不太推荐。

提问：郑叔，你好，郑州楼市热度渐起，目前是上车的最好时机吗？郑州楼市房价春天来了吗？对于刚需购房者来说，应该注意些什么问题呢？

郑叔：你好，现在郑州楼市的购房者也都出现了不同的声音，激进买房派认为未来楼市还可能会出现大幅上涨，应该抓紧时间，尽快上车；观望派认为未来的房价难以捉摸，未来可能不会出现大的幅度的房价上涨，目前还应该处于观望的状态；看空派则认为房价涨幅太大，未来不会再涨，没人接盘了。目前根据国家统计局的官方数据，全国的房价依然处于上涨的状态中，楼市销售量也有所上涨.郑州最大的利好在于诸多人口，而同时也有诸多不利因素，如房价，产业，教育等。再加上楼市调控，所以郑州的房价整体为微涨而并不会出现大范围上涨。

提问：郑叔，你好，在买房时应该怎样区分信息的真假？如何才能买到真正有价值的房子呢？

郑叔：你好，首先，对于售楼部吹嘘的价格洼地，新区规划好的房子，需要仔细甄别，看看是否为真正有意义有价值的楼盘，不要一味听从售楼部的说辞，最好选择规划强区郑东新区；其次买房贷款一定要贷越多越好，时间越长越好，这种说辞一般是正确的，全款买房一定要谨慎；再者，三四线城市的涨幅肯定会低于一二线城市，因为会受到整体发展水平的限制。在河南，除了副中心城市洛阳，未来其他的三四线城市肯定会与郑州的差距越来越大，所以对于投资者来说，建议选择更为保值的一线城市。

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