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当买房人欠了37万亿,开发商欠了12万亿,楼市的钱被谁赚走了?

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不得不说,现在的房价是许多工薪族难以高攀的。根据统计局的数据显示,我国的商品房平均房价从2000年的不到2000元/平,上升到2020年的9860元/平。在深圳、北京、上海等一线城市,热点板块的房价甚至超过了10万元一平。随着房价的上涨,普通人想买一套房,要花费更多的精力,一个典型的例子就是,大多数人全款是买不起房的,所以需要依赖于银行信贷,这样一来,房地产更是成为吸纳货币的重要资产池。

这20年来,房地产行业的迅速发展让不少人依靠房子实现了财富的增值,如果说曾经的房地产建设还需要等待建成之后实现资金的回笼,那么,自从引入预售制之后,开发商只要将房子建成一部分,就可以申请预售卖房了。房地产成为快速获得资本回报的代表,这使得大量企业进入楼市,不少以前从事制造业、矿业的实体企业开始涉猎房地产领域。房地产领域成为吸纳资金和人才的重要行业,但是有一个奇怪的现象出现了,我们发现,买房人欠了银行一大笔债,开发商也欠了银行一大笔债,问题来了,房价上涨了那么多,楼市的钱到底被谁赚走了?


①买房人欠银行37万亿元

根据央行的数据显示,2021年三季度末,人民币房地产贷款达到51.4万亿元,其中个人住房贷款余额37.37万亿元,同比增长11.3%。合理的买房需求应当得到支持,当买房人的购房资格以及银行流水符合要求的时候,房贷余额增长也是可以理解的,而且我国的人均住房面积从几十年前的不到10平方米增长到如今人均39平方米,房价也上涨了好多倍,相应的房地产信贷规模也增长了。房子能够满足人们的居住需求,但是房贷也成了人们的日常生活负担。


②开发商欠银行12万亿元

曾几何时,开发商总会给人一种“财大气粗”的感觉,卖出一套房上百万元,买下一块住宅土地,动辄花费上亿元。但实际上,开发商的日子没有我们想象的那么好过。

根据央行数据显示,2021年第三季度末,房地产开发贷款余额12.16万亿元,同比增长0.02%,增速继续下滑。这几年国家加强了对房地产信贷的监管,设定了开发商融资的三道红线以及银行的房地产信贷两道红线,虽然开发商的贷款增速下滑了,但是12.16万亿元的债务规模还是不小的。

房地产开发贷款增速在下滑,但是房企债务却达到高峰,根据贝壳研究数据显示,2021年房企到期债务规模达到12822亿元,成为近4年之间的偿债高峰。


可以看到,近20年来的房价涨幅有目共睹,但是,不管是买房的人还是卖房的开发商,都欠了银行不少钱,那么,楼市的钱到底被谁赚走了呢?

①钱被卖地的人赚走了,是这样吗?

有人认为,盖房子的建筑成本和人工成本并不高,而地价是房价的重要构成因素。所以有人就会认为,楼市的钱被卖地的人赚走了,是这样吗?

根据财政数据显示,截至2020年10月末,全国地方债的余额为25.8万亿元,比房地产开发贷的数量还要高。可以看到,地方也要向银行借钱,支持城市建设。这是为什么呢?首先,这几年我国坚持稳地价,地价涨幅受到限制,集中拍地的城市中,不少城市的溢价率被限制在15%以内,土地财政依赖程度正在被降低。其次,地方卖出土地之后,花钱的地方也不少,比如人才工资、城市的交通建设、教育设施的建设、新农村建设、通信水电等基础设施建设等等。


②开发商赚到钱了吗?

根据中指研究院的数据显示,2020年全国百强房企净利润率只有11.2%,中小房企利润率就更低了。这也就解释了,为什么2020年有超过400家房企宣告破产,如果开发商都能盈利,还会有那么多房企破产吗?

房企从拿地开始都要走必要的程序,从勘探、设计、质检、验收,每道工序都要严格达标,相应的税费也不低。卖掉房子之后,还要扣除各项成本费用,包括员工工资、财务费用、管理费用、各项税费等等。

但是想卖掉房子不是那么容易的,首先,我国的住房拥有率已经超过90%,大部分人不缺房子住,而且有的城市房价收入比确实太高,开发商想快点卖掉房子就要降价销售。另外,房价也不是开发商想定多少就定多少,不少城市对新房备案价进行了限制,甚至规定每年备案价不能超过一定的幅度,这就是为什么开发商利润出现下降的重要原因。


③买房人赚到钱了吗?

根据央行的数据显示,我国有40%以上的家庭拥有两套及以上房子,为什么人们对房子如此青睐,一方面是因为有自住需求,另一方面,有的家庭还需要给儿子准备房子。

高房价影响下,全款买房不容易,所以很多人需要向银行贷款,以总价200万的房产为例,如果贷款30年,利率5.78%计算,30年下来要还给银行的利息和本金几乎要等同了。

随着调控的深入,这几年的房价涨幅回落了,社科院就预计,2021年的全国房价涨幅将在5%左右。所以从买房人和银行的关系来看,买下一套房就要坚持还贷,许多工薪族一辈子能供起一套房就不错了,用来自住的房子,如果不卖掉,买房人也享受不到房价上涨带来的好处。


可以看到,不管是开发商还是买房人,都需要向银行借钱,那么银行的钱又是从哪里来的呢?其实银行的钱就来自于我们的存款。一般银行5年期的定期存款利率在2.75%左右,如果是活期存款,利息更低。但是,买房人申请房贷,利率在5.78%~6.5%左右。

2021年三季度末,人民币房地产贷款有51.4万亿元,如果用这么庞大的数字算上存款和贷款的利息差,其中有多大的赚钱空间,大家就可以想象了。除了房地产贷款以外,银行还经营着其他的贷款形式,比如信用贷款、房产抵押贷、装修贷等等。

大家应该知道楼市中的钱被谁赚走了,因为不管开发商还是买房人,都需要依赖于银行的信贷支持。那些投资买房的人以及更加缺钱的开发商,对银行的信贷依赖程度更高,银行赚的利息差就更大了。

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