新房供应不足，合肥楼市“僧多粥少”

全国楼市普遍降温的背景下，合肥楼市仍然维持了一定的热度。受住宅供应不足影响，目前的新盘去化仍然平稳，新房价格也一直处于上升通道。

新房的热销

“新房很难买，热点区域首付要八成，三成首付的项目则区位不好。”7月份，在合肥市蜀山区签下了一套二手房的“北漂”李梦泽（化名）告诉第一财经。

合肥部分项目高首付比例这一现象，在当前全国楼市普遍降温的背景下，已有所缓和。“市区项目过去要求八成首付的，最近降到了三成，”某房企客研部门负责人张明（化名）表示。

合肥楼市的“降温”基本上也止步于此。“打折的情况在市区内的项目上并不多见，”张明说，“只有少数项目有首开九入折、九七折的优惠，但正常客户买房的大规模优惠，目前并没有出现。”

另一房企的营销负责人也表示，当下合肥市场整体有所降温，是受大环境影响，但从一手房市场来看，其实受影响很小。

安徽世联行数据显示，9月份，在调控趋紧、土地市场热度回落的情况下，合肥购房者也有预期降低的情况，观望情绪有所提高，近三个月的客户上门指数逐月下降。

据张明观察，“9月份以来，部分项目的来访和成交是有所下降的，从过去的5000组客户抢1000套房子变成摇号人数有所减少，但市区整体去化还是比较平稳的。我们监测到的新盘，去化率可保持在五至六成。”

公开信息显示，9月，合肥约18盘入市，共有3盘触发摇号机制；而进入10月，龙湖位于高新区的一个项目，推出了142套房源，获得超1300组客户登记；另一名为金鹏麓山院的项目，共60套房源也获得了共614组客户登记。

购房者观望情绪不高的背后，是合肥楼市整体的供应不足。安徽世联行数据显示，9月份合肥住宅库存共15484套，环比下降1%，去化周期仅3个月。

事实上，2020年9月以来，合肥的库存从37407套一路走低，至今年7月份跌破20000套，去化周期也从2020年9月的7个月震荡下行至当前的3个月。

合肥的新房价格也一直处于上升通道。国家统计局发布的数据显示，2021年9月，合肥新房销售价格环比上涨0.4%，已连涨了16个月，这一涨幅也位列全国70个城市中第三位。

另有监测数据显示，9月份，合肥新增供应3147套，备案均价为18949元/平方米，环比上涨2%，其中，包河区、滨湖区、政务区的备案均价已然突破2万元/平方米的大关。

“在市内各个区其实没有多少楼盘可以选择，”张明透露，但是外围县域，如长丰、肥东，本身是承接合肥市外溢的刚需，近期有明显降温，需要依靠分销渠道，提点会有所提高，部分楼盘或因回款压力，给出些优惠。

某房企营销负责人也表示，“从面上来看，合肥市区没几个开发商有房子，所以才摇号，今年供地就很少，土地供应管得比较严，市场上没有什么太多项目，供小于需。但到了下半年，又没有房企敢拿地了。”

土拍的影响

和楼市温度尚存相比，土地市场降温明显。第二轮土拍先是有9宗地由于报名人数不足，由拍卖转为挂牌，同时挂牌时间延至29日；29日由取消了5宗的出让，最终以成交总价191亿元、成交总建面225万平方米收场。

而本次成功出让的12宗地块中有10块接近底价成交，溢价率在3%以下，仅有皖投、城建分别以15%和12%的溢价率各拿下1宗商住地块。而合肥首轮供地中，多数地块都进入了摇号环节，更有12宗地块成交溢价率均在20%以上。

值得一提的是，克而瑞测算显示，合肥的第二轮土拍中，整体地价房价比约为0.55，地价成本占了房价一半，盈利难度比深圳更大。上述房企人士预计，第三轮供地中，合肥的拿地情况或许仍不乐观。

不过也有分析人士认为，首轮供地期间的火热在一定程度上导致余下两个月的供应不足。

据世联行分析，在今年5月份进行的首轮集中供地中，合肥的竞拍规则为“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”，其中，竞拍过程中达到最高限价的地块，在“转竞配建租赁住房”决定归属的，住宅预售形象进度须达到地上建筑层数50%以上；在“摇号”阶段确定竞得人，则须达到地上建筑层数80%以上方可进行销售。

张明表示，目前来看，市区四季度能入市的楼盘其实没有多少，“因为之前市区的地块基本都是摇号的，80%这个预售条件下，项目12月份能不能供出来很难说，预计要在明年的1~3月份才能上市，也就是年底内供应不会有太大的改善。”