城市就像一个细胞，当膨胀到一定程度之后，一定会发生裂变。
当下的广州，正处在“裂变”之前的黄金节点。
近日，《广州服务业十四五规划》出炉，全市将打造五个世界级地标商圈：天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭。
按照人们约定俗成的说法，地标商圈一般就是“市中心”。这个文件的发布，意味着未来的广州，将从一个市中心裂变为五个“市中心”。
广州为什么要打造五个“市中心”？
这既是广州自身发展的需求，也是中央的要求。2020年10月，《求是》杂志刊发重磅文章《国家中长期经济社会发展战略若干重大问题》，明确提出：
产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。超大城市要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。
在此意义上，广州多中心裂变，几乎是一种必然。
01
最大黑马是番禺
观察广州服务业“十四五”规划，最大的黑马是谁？
番禺。
按次序来看，这五大地标商圈中，长隆-万博是仅次于天河路-珠江新城的第二大商圈，优先级超过其他三个。
为啥长隆-万博的优先级这么高？我的理解是这样，一方面它是中心四区之外唯一被单独点名的，同时也是唯一一个不在珠江两岸的城市级商圈，对疏解主城区人口压力，意义重大。
另一方面是成熟度，在五个地标商圈中，金融城-黄埔湾、广州塔-琶洲、白鹅潭商圈都还在初期建设阶段，而长隆-万博大部分商业均已开业，规模度、成熟度都仅次于天河路-珠江新城。
不仅如此，除了长隆-万博，番禺还有另一个商圈被点名，那就是广州南站，被定位为全市四个枢纽型商圈之一。
一个区能有两个商圈被“十四五规划”点名，这在全市11区中，除了天河、荔湾，就只有番禺了。
于是，在广州商业版图中，一个南北对望的“双核格局”呼之欲出：
观察南北两大CBD，可以发现，二者正好处在广州新中轴的两端，呈现出一个哑铃型的新格局。
这个格局很新颖，终于跳出广州商圈过度集中在一江两岸的藩篱，迈向更为广袤的南部平原，顿时变得舒展和开阔。
不过，要与北CBD并驾齐驱，南CBD的吨位够吗？
要知道，北CBD包含了天河北、珠江新城、金融城，三者相加统称为天河CBD，是我国三大国家级中央商务区之一（另两个是北京CBD、上海陆家嘴），在中国社科院的CBD蓝皮书上，天河CBD的生产总值长期稳居全国第一。
那么，南CBD到底厉害在哪里？下面我们来分析一下。
02
南CBD的吨位有多大？
来看南CBD的构成，它分为南站商圈与长隆-万博两大块。
先说一下万博的吨位，其商业体量相当于10个天河城，4层地下空间等于3倍珠江新城地下空间。其中番禺天河城、粤海国际广场、奥园国际中心、四海城等商业体均已开业。
商业体量巨大，产业建设量也丝毫不落下风。
10月26日，番禺区第十八届人大代表第一次会议召开，番禺区代区长叶珊瑚向大会作政府工作报告，指出：长隆万博片区已成功打造为华南板块CBD，商事登记企业超2万家！
这2万家企业中，包括奥园集团、海大集团、虎牙直播、欢聚时代、携程、希音等知名企业。产业的聚集带来楼宇经济的繁荣，万博成为中心四区之外唯一一个拥有200米超高层建筑集聚的商务区。
万博天际线
整个广州，有现代化城市天际线的区有几个？
数来数去、拍来拍去，无非天河CBD与海珠琶洲，如果要找到第三个，也只有眼前的长隆-万博了。
说完长隆-万博，再来看看南站商圈。
问大家一个问题，培育一个商圈最重要的是什么？人流量！
南站最不缺的就是这个，从客流量来看，广州南站是全国最繁忙的高铁，没有之一。
2020年，虽受疫情影响，广州南站的客流量仍然超过1亿人次，全年发送旅客6007万人次，到达旅客5670万人次，稳居全国第一。
近的有东站商圈、香港西九龙、上海虹桥，远的有日本涩谷，这些顶级商圈都是依托巨型交通枢纽而建的。
所以，在南站这样一个世界级高铁站建设商圈，符合经济规律，前程远大。
为此，广州市政府为南站定制了《广州南站核心区城市设计》，明确提出南站要以打造世界性超大型TOD为目标，将“天量客流”转化为“人才流、信息流、资本流、商务流”。
“城市设计”是在控规基础之上的具体可操作方案，可具体到路网规划、街区尺度、建筑风貌等细节，据此，未来的南站商圈将长成这样：
为了加快南站商圈的建设进度，政府引入了多个重量级发展商。
2021年4月，新鸿基便斥资70.82亿元拿下南站核心区地块，规划商业面积高达44万㎡，建成后将超过正佳广场，成为广州第一大购物中心。
2021年9月，南站商务区又与广州城投南站核心区商业办公综合体、正佳广州南站商务区文商旅综合体、新世界集团国际学校等19个项目签约，投资总额达530亿。
种种迹象表明，南站商圈正在加速兑现。
03
双圈交汇，湾区之“寰”来了
从本世纪初开始，天河商圈已经统领广州20年，并在全市范围内塑造一个单中心格局。
左手是南站世界级高铁枢纽，右手是长隆万博世界级地标商圈，拥有哼哈二将的南CBD，将成为天河商圈近20年来最强对手。
其实，这个“枢纽商圈+CBD商圈”的组合，也像极了“天河北+珠江新城”。嗯，我闻到了同样的配方、同样的味道。
想当初，正是东站的客流量，撑起了天河北商圈，然后又与天河路—珠江新城打成一片、相互导流，形成闭环效应，成长为三大国家级CBD之一。
可以说，如果没有天河北+珠江新城的“双子星效应”，就没有今天生机盎然的天河。
如今，历史的剧本正在重演，有了长隆-万博与广州南站的新组合，同样是枢纽商圈+CBD商圈的CP，未来的番禺将再次上演天河商圈的逆袭史，并在广州南部构建一个全新的南CBD。
在这个过程中，楼市的繁荣，不过是水到渠成的事情。
因为，每一个城市级商圈的崛起，都会吸引一大批精英群体的汇聚，然后孕育一批大家耳熟能详的高端住区。
长隆—万博的崛起，也不例外，越秀·和樾府就是最好的例子，几乎逢开必爆，成为番禺楼市最靓的仔。
和樾府的成功，与当初汇悦台的走红一样，都是地段赋能、产品争气的生动案例。
然而，诺大一个南CBD，一个和樾府怎么够？为此，越秀地产梅开二度，在双商圈之间的黄金交汇点—谢村地铁站，打造了和樾府的兄弟版——越秀·星寰TOD。
寰，广大的地域也。
左拥世界级高铁枢纽、右抱世界级地标商圈，气象万千、格局远大，一个“寰”字，呼之欲出、水到渠成。
项目距离地铁7号线谢村站仅约300米，往东2站是长隆-万博，往西2站是南站商圈，堪称南CBD的天元位置。
更难得的是，项目还具有让人羡嫉恨的“唯一性”。
了解南站商圈的人都知道，为了吸取当初珠江新城住宅用地较多的教训，南站对住宅用地的出让极为克制，目前暂无在售的纯出宅项目，导致很多买房人兴致勃勃地冲到南站却无房可买。
幸好有越秀来填补这个空白，越秀·星寰TOD成为南站商圈唯一在售的纯住宅项目。
坐拥城市级商圈，又占据着“唯一性”，这意味着什么？
关于它的爆发力，大家可以参考一下和樾府之于万博、保利天悦之于琶洲。
项目效果图
编辑了解到，项目已于10月30日在番禺万达广场正式亮相，首推3-4栋90/110/130户型，请记住它们的关键词：全南向、多开间、南北对流。
身在山颠、没有竞品，这样的供求关系，这样的产品力，这样的性价比，像极了和樾府发售之初的感觉。
下一个传奇，即将开启！
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