调查｜高佣金下中介狂推，上海近百套“老破小”一夜卖光

来源：国际金融报

　　房龄已近而立、空置7年之久的“老破小”，为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢？这起热点事件背后疑云重重……

　　错综复杂的电线缠绕在空中，颜色各异的衣物在电线上肆意的晾晒，破旧的墙面已经大面积脱落，斑驳的外墙上红色喷漆杂乱的写着“危房不能买。”

　　浦城小区内景 孙婉秋摄

　　往内楼道狭窄而逼仄，迎面的黑广告让空间看上去更加阴暗晦涩。门口旁牛奶箱已经滑落，窗台和玻璃上积压着厚厚的灰尘，一切都暗示着这里空置已久。

　　这座浦东新区浦城路上的小区建于1993年，距今已近30年，小区内的破旧不堪和它所处板块陆家嘴的摩登现代形成了鲜明的对比。

　　就是这样一个几乎被时光遗忘的角落，近期不仅因为近百套房源一夜卖空制造了上海楼市的大事件，更凭一己之力带动了整个陆家嘴板块二手房的咨询量。

　　93套房产抛售的消息最初来自于网络，在这个故事里，一位上海房叔乘着房地产税前夜将持有93套老房子抛售，28年间房价翻了100倍，“扫地僧”房叔套现4.5亿元潇洒离场。

　　随后有消息指出传言不实，这批房源真正的持有方是世茂集团下属的苏沪区域公司，出售的目的是为了清理手头资产，与房地产税试点也不存在任何关系。

　　即便如此，这起热点事件背后依然有许多待解的疑云。这批零散的房源为何会在世茂手中？30年的老破小何以在当前较为低迷的市场中逆势售罄？这是一次营销的狂欢还是需求的真实释放？《国际金融报》记者实地探访，力求还原这起热点事件背后的更多面。

　　“房叔”世茂

　　浦城小区由陆家嘴房产开发有限公司1993年开发建设，房龄近30年，小区房源为6层老公房结构，一梯四户，产证面积在41～73.91平方米，链家网显示目前在挂二手房单价为8.5万/㎡左右，此次出售房源在小区最后一排。

　　浦城小区门口 孙婉秋摄

　　虽然是不折不扣的“老破小”，由于地处陆家嘴板块，浦城小区周边的商业配套极为成熟，1公里范围内集合了华润时代广场、第一八佰伴、新梅联合广场、陆家嘴中心等多家商业体，距离东方明珠2公里，相较世纪大道仅隔一站路。其马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园，南面为世茂集团总部大楼。

　　世茂滨江花园是世茂集团在上海的成名作。1999年世茂进入上海全面铺开投资计划，2002年世茂打造了“住宅第一高楼”世茂滨江花园，55层191.85米的建筑高度使其与东方明珠、金茂大厦，在当时一同撑起浦江东岸“一波三峰”的现代城市天际线。

　　这是世茂与浦东滨江故事的开始。

　　2008年浦城小区南侧的世茂集团总部大楼开工，世茂方面相关人员表示，部分居民觉得项目建设对其造成影响从而阻挠建设，导致项目停滞多年。

　　小区马路对面即为陆家嘴板块的豪宅项目——世茂滨江花园 吴典摄

　　后在相关部门协调下，世茂和居民达成和解，约定在浦城路小区靠近世茂总部大楼的一侧先建设中学，一来隔绝影响，二来增加配套。世茂总部大楼项目也由此将上述一侧规划为“文教区”，即为另一侧规划为“商务区”。

　　2014年，世茂对浦城小区最后一排房屋进行限时收购，彼时收购价为6万元/㎡，最终7栋楼168户中110户选择同意，每套打包价400万元不等。

　　收下110套房源后世茂也在对内对外进行销售工作，但受限于房源老旧和居民阻挠，去化效果一直不理想，7年来仅售出14套。

　　毛坯房源 左宇摄

　　记者采访过程中有业主对于这批房源的情况提出了不一样的说法，有居民表示，早年间世茂集团拿下该地块时，浦城小区和周边几个小区也包含在内，后世茂滨江花园的超高层设计提升了整个地块的容积率，故而地块中的其他片区只能建造低密度住宅，后拆迁工作迟迟未能有效推进，其未同意收购的原因是拆迁和收购补偿标准存在差异。

　　《国际金融报》记者查阅，浦城小区确实在黄浦江沿岸E18地块规划范围中。2004年内该地块详细规划被调整，原规划为高层住宅用地的1-10地块划分为南北两块，北块用地性质调整为商业金融办公用地，南块用地性质调整为文化娱乐用地，将原规划为市层住宅用地的1-15地块用地性质调整为商务办公用地。

　　为了阻止世茂对该批房源进行销售，业主们在外墙上用红色喷漆写下了不少“危房”的字样。

　　外墙上的“危房”字样吴典摄

　　世茂方面相关人员否认了危房这一说法，其表示曾三次请了第三方部门（上海房屋质量监测站）做检测，结论是房屋主要为陈旧性损失，但没有结构性损坏。后几年里，世茂又进行了进场维修。

　　9月下旬，世茂苏沪公司决定将浦城小区剩余的96套房源打包给第三方委托销售，上海宝沣公司以招标形式竞得。

　　高佣金下全城热推

　　宝沣相关负责人对《国际金融报》记者坦言，彼时其预判这批房源销售情况并不乐观。按照宝沣的规划，第一批将拿出其中69套进行销售，面积在38.51㎡到72.78㎡不等，户型分为1室1厅、2室1厅和2室2厅，主要集中在7、8、9、17、18五栋楼里，预计去化周期一个月左右。

　　结合周边房价情况，浦城小区此次售价定在7.9万元/㎡-9.3万元/㎡之间，均价9万元/㎡左右，总价325万元-680万元。链家外网数据显示，目前小区唯一在挂的一套低楼层精装房源均价为84885元/㎡。上述负责人坦言，此次销售的房源在价格上并不占优势。

　　单价不具备优势、房龄老旧、户型设计不合理的毛坯房……一系列不利因素也未能阻止随之而来的火爆销售。

　　楼栋入口 吴典摄

　　随后链家旗下的房江湖从宝沣手中取得该项目的分销权。

　　一场营销大戏拉开序幕，高佣金的刺激下近乎全城中介都试图加入其中，有消息称此次（渠道费+中介费）一套房源佣金高达8个点，以一套600万元房源计算，佣金高达48万。记者据此向房江湖方面求证，其未予回应。多名参与此次销售的经纪人对记者表示，佣金为3个点。

　　刷屏成了序幕的开端，在中介朋友圈的狂轰滥炸的介绍里，这批房源被贴上内环内陆家嘴、一手无税费无中介费，低总价等标签，每个中介都试图将手中的客源导流于此，希望提升成交率。由于当前上海二手房市场实行“三价就低”，为了能够顺利网签，所交易的首付方式也被提高至首套6.5成，二套全款。

　　中介群消息 左宇摄

　　全城狂推的作用是显著的。

　　按照原定计划，中介15日开始踩盘，当日18时房源上架系统，16日上午9时18分正式带看、销售。15日一早，前来踩盘的中介将小区门口堵得水泄不通，为了让自己的客户尽快确定意向，中介们提前将客户们带了进来，越来越多的买家拥挤浦城小区，那是这个老旧的小区多年来从未有过的场景。一名当天全程参与了这一场景的中介对记者透露，当天看房人数达到了3万。

　　看房人数远超预期，一套套房源被确认意向，这是宝沣公司此前未能预料到的场景，宝沣方面乘热打铁，临时决定不要分批，96套房源全部推出。

　　16日中午1点半，这场营销大战基本落幕，一天时间，96套房中93套签订了意向客户，其中49套为全款，占比53％，剩余的44组为贷款客户，《国际金融报》记者获悉，截至10月29日已网签27套，其余房源正按相关规定推进签约。

　　谁在抢购“老破小”？

　　一套90年代的破旧老公房，为何会在降温的上海二手房市场引发疯抢？

　　“陆家嘴板块的‘新房’均价9万元不‘香’吗？”销售中介直言，这是一个很触动购房者的点。

　　链家网显示，陆家嘴板块近期新开项目滨江凯旋门均价在13.8万元/平，且均为大户型，最小面积为135㎡，入手总价在1863万元。二手房方面，板块内世茂滨江花园一套137.92㎡房源挂牌价1950万元，中粮海景壹号一套340㎡房源挂牌价6500万元。

　　而对标此次出售的浦城小区，由于面积小，总价低，最小的一房户型价格在300万元以上，两房配置总价在600万元以上。

　　加之虽然为二手房，但无需交纳取增值税、中介费等优惠，吸引了不少购房者蜂拥而至，以极快的速度完成下定。

　　小区里晾晒着的衣物 左宇摄

　　“他们怕自己错过了抢陆家嘴低价房源的机会，我们也怕错过了这一批不懂市场的客户。”销售中介对于这场抢购也颇为莫名，在他们看来浦城小区在板块内毫无优势，主要是其他板块的购房者不了解该小区的定位，仅凭着陆家嘴及自认为低价的心理就发起认购。

　　《国际金融报》记者采访发现，抢购浦城小区的主要分为刚需和投资客两类人群。

　　刚需主要以年轻人为主，90％是看上了这个地段，在上海中心从事律师工作的陈金（化名）便是其中典型。

　　15日当天早就被中介宣传推广过的陈金颇为急切，这个小区距离自己的上班地点不足1公里，出行极为方便，加上入手门槛不高在预算范围内，他对这批房源很心仪。得知当天可签约后，害怕房源被一抢而空的陈金下班后晚上8点直接奔向了浦城小区。

　　在链家中介的推荐下，陈金相中了17号楼3楼的一套69㎡小两房，南面窗户正对着中学操场，北面卧室则朝向小区幼儿园，。经过资格审查、首付比例协定后，陈金定下了他在上海的第一套房子。

　　负责陈金的链家门店在浦城小区对面，凭借着得天独厚的地理优势，链家浦城店在此次营销大战中战绩颇佳，多名经纪人开单，共计成交8套。

　　多名上述门店的经纪人对记者表示，此次他们的客户多为律师、金融行业等年轻的客群。

　　据了解，此次全款客户中不少是拆迁户。

　　其中一批黄浦区的客户是拆迁款到手后，一直在寻求机会的投资客，中介手里此前已经掌握他们的购房信息，这批房源消息一经放出，对接中介便针对性极强的进行推广，吸引上述持币拆迁户前来购买。

　　带动陆家嘴板块

　　虽然浦城小区此次推出的房源已经售空，但这波营销所带来的热度仍在燃烧着陆家嘴板块。

　　负责陆家嘴板块的房产经纪人王川（化名）告诉《国际金融报》记者，目前仍有不少客户在等待“空”出来的合适价段的房源，自己手上就有两个客户在排队。

　　他指出，公司正在审核购房者的资质，可能会存在因资质不达标而退出的客户。若确定退出，空出来的房源将会根据经纪人手中的意向客户内部消化。

　　即便已经基本售空，浦城小区的咨询量依然居高不下。

　　王川向记者展示了自己租赁软件后台的留言，连续下翻几页的未读信息某种程度上反映了浦城小区的“火热”，“昨天一天这么多留言都是咨询这个小区的。”链家网上浦城小区唯一一套在外网展示的二手房目前位居陆家嘴热搜房源第一名。

　　另一房屋经纪人徐莉（化名）也向记者表达了相似的情况。她说，浦城小区的成交虽然已经过去几天，但现在每天仍然有多组客户在咨询，“有时同事白天去小区转一转，也都会遇见不少客户咨询。”

　　突然涌入的流量在将浦城小区推上热搜的同时也拉高了周边二手房的热度。

　　徐莉坦言，事情发生后第二周自己所在的门店咨询量已经达到几千，往常一周大约只有几百个。这些来访中，除咨询浦城小区外也有问及周边其他小区的，“都是浦城小区带动的。”

　　伴随着该小区的“房源”的基本售空，部分意向客户开始向周边小区分流。徐莉告诉记者，附近的东南新村、张杨路370弄在最近都有成交。她说，受这波流量的带动其所在的大区这个月业绩已经比上个月增长了40％，“其他地区业绩也在上涨。”