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在老黄埔,我找到了一支“原始股”

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  现在的黄埔楼市,因为限价政策,挺内卷的。

  去年黄陂板块5万,科学城4字头抢崩头,而老黄埔去到5.1-5.5万/平,有钱还买不到。

  这么看,老黄埔比黄陂、科学城妥妥高出不止一个身位。

  但是因为限价,今年市场大环境,大行情的发生了翻天覆地的变化,黄陂、科学城、老黄埔价格纷纷回调,有的甚至站在了同一起跑线。

  比如,大壮5万出头有得选,而城光亦是5万+。

  政府摁住房价,确实给置业者有机会淘到笋房,但是也引发了黄陂、科学城、老黄埔的价值讨论。

  从环市东,到珠江新城,再到金融城,广州第二CBD,城市一路东进,势头不可阻挡。

  黄埔的天花板,到底在哪里?

  |城市东进

  毫无疑问,是在老黄埔。

  这里距离天河最近,CBD沿着五号线一路向东,人才和资源不断汇聚,基本面够强劲。

  而有地段潜力,有核心配套的产品,才能穿越牛熊市。

  |黄埔临港经济区

  城市向东,老黄埔旧改求变

  年初,东风化工厂地块和黄埔化工厂地块,均因拍至封顶价而摇号。

  这是黄埔继2016年的长岭居地王(现中冶逸景台)之后,时隔5年,再次诞生楼面价破2.7万/平的地块。

  庙头,这个老黄埔新兴的板块,也站在了聚光灯之下。

  |地块位置示意

  “庙头的地,为什么能卖2.7万/平?”这是当时市场上最大的疑惑。

  2.7万/平的地价,再算上配建的成本,这两块地想要有得赚,房子大概率会卖到5万/平。

  即使彼时市场上行,供不应求,黄埔楼市一片火热,但5万的庙头,和老黄埔文冲一带直接叫板,还是让许多人惊掉下巴。

  毕竟,大家对这里的认识,更多的,是恒大在这里布局了一个90亿的旧改——庙头村旧村改造项目

  |庙头旧改,摄于2021年初

  后来的故事,其实我们也都知道了。

  这个项目,因为合作企业遭遇「前所未有的困难」,引发了市场的极大担忧。

  原先被拉高的预期,似乎一下子就被打了下来。

  但是庙头的价值,真的会因此掉落吗?显然不会。

  早在今年7月,“白衣武士”国企广州城投就正式进场,援驰庙头旧改。

  项目公司如何换血不是重点,重点是,如今操刀庙头改造的,是「恒大&广州城投」。

  |截图来源:企查查

  而我们也看到,在城投的入局之下,庙头旧改相关工作也正在积极推进中:

  今年8月初,项目进行了控规调整,建筑量大增141万㎡,新增6所学校、5条支路以及商务和公服设施用地等。

  而据@庙头之家消息,截止至今年9月27日,庙头第一、第十三生产社签约率都突破了9成

  按照规划,这里将打造海丝文化创意产业区、海丝文化商业配套区、海洋产业科创区、生态宜居社区。

  有了国企的兜底,庙头的旧改,依旧值得期待。

  |庙头控规调整来源:黄埔区人民政府

  当然,不仅是庙头村,这一带还有双沙、南湾、夏园、墩头基的大片旧改正在推进,都进入了签约拆迁阶段。

  基本上每一个都是体量超百万平的“巨无霸”旧改,总规模近950万平

  而每一个城市更新项目,都相当于一次密集的货币投放,更何况还是数城齐造。

  |庙头板块周边旧改分布

  不过,最近一段时间,关于广州城市更新,尤其是黄埔旧改,在行业内迎来超密集的轰炸,相信大家已经看到了。

  对于黄埔旧改,很多人怕他不拆,又怕他拆太快。最关心的,无非就是两个问题:天量供应对市场的冲击,以及未批已拆项目能不能推。

  这两个问题,其实我们已经回答过很多次了 。

  首先,受限于建设用地指标,旧改带来的天量供应集中爆发,是不太可能的。

  其次,项目出现“未批已拆”的情况,其实与黄埔城市更新政策有关,拆迁环节被前置里,可以先拆,再补程序。

  在刚刚发布的2021年黄埔区政府工作报告中也明确了,将制定实施“城市更新3.0”创新政策,在共同富裕的背景下,以内涵集约、绿色低碳发展为路径,补齐城市短板、提升城市功能、增强城市活力。

  | 南湾旧改@细鹏拍摄

  城市更新作为既定的发展战略,不会退出历史舞台,只是要更加积极稳妥推进

  会更注重民生、强化公共利益落地,把历史文化保护放在第一位,科学、合理制定计划,均衡有序推进。

  它能够带来新基建的机遇,支撑传统产业向5G、网络化、数字化和智能化发展。

  这对于片区的发展,无疑是极大的利好。

  当然,所谓破旧立新,城市面貌想要迎来翻天覆地的变化,免不了要经历一段“阵痛期”,这是其实整个黄埔都面临的问题,非庙头独有。

  文冲、茅岗一带,旧改更新跑在了前面,所以界面更好、配套更齐全。

  现在的庙头,在形象上还和文冲一带有些差距,是可以理解的,更多是因为发展阶段的不同

  作为老黄埔新兴板块,庙头更像一支“原始股”。

  串联广州三大CBD,财富东移

  庙头所在的黄埔临港经济区,是第二CBD的重要组成部分。

  不久前,黄埔临港”十四五“规划出炉,提出“一核三带多点”空间的新格局,并推进港城融合,建设大湾区宜居智慧城区。

  毗邻滨江商务带的庙头板块,主打生态休闲,文化宜游。

  而未来5年,这里将加速建设珠江东十公里“黄金海岸”,成为独具特色的黄埔经济板块坐标。

  其中,南海神庙已经被划定为历史文化综合发展区。未来将与黄埔古港、黄埔军校旧址等人文资源联动,探索打造新时期海丝文化与全球海洋文明的共情交融平台,坐拥独特的人文底蕴。

  随着城市东进,这里也将摇身一变,成为CBD中的高品质住宅区,土地稀缺性可见一斑。

  |黄埔港CBD核心区规划概念效果图(来源:广州黄埔发布)

  当然,一个板块要得到发展,光有宏伟的规划蓝图还不够。

  轨道交通,才是输血的大动脉。

  在13号线(二期在建)、5号线东延段(在建)的加持之下,这一板块贯穿了广州四大城区,直达环市东、珠江新城、金融城三大CBD,接连的都是城市富庶之地。

  城市沿着轨道向东,财富自然向东。

  •13号线:南海神庙站,往东连接新塘,往西3站到鱼珠,二期开通后可直达金融城棠下、冼村花城汇广场、越秀建设六马路等主城核心。

  同时,还可以换乘5号线、4号线、11、21号线,接入密如蛛网的广州地铁网络,四通八达。

  |13号线一二期、5号线东延段,在夏园站换乘

  当中,13号线地铁二期预计明年(2022年)全部施工封顶,争取2023年运营,开通时间为期并不远。(来源:广州交通十四五规划)

  所以,千万不要以为,有地铁规划就是赢家,地铁即将开通,才是真赢家,板块价值兑现在即

  •5号线东延段:庙头路站(在建),无需换乘,直达鱼珠、金融城、珠江新城、二沙岛、动物园、越秀公园、岭南花卉市场,一路领略广州城市主轴风光。

  |13号线及5号线换乘示意图

  不仅如此,这里还有广州首条快速公交系统BRT经过,在庙头设站,搭乘B1、B1快线可以直达体育中心站,畅达天河城

  身在黄埔,却能处处把天河当做自己的配套,光凭这点足以让人高看一眼。

  |BRT示意图(视觉中国,已获授权)

  当然了,聊旧改、提规划,都绕不开一个问题——买入的时机

  如果只是追求短时间的高回报,那么庙头不适合你,甚至整个黄埔、整个广州都不适合你。

  但如果你是有真实居住需求的买家,坚持长期主义,希望自己的居所,未来能随着城市更新越来越好,那么,现在反而是买入庙头的好时间

  至于项目,不妨看看越秀滨江·星航TOD,其前身就是开头提到的黄埔化工厂地块。

  我们收到消息,这个项目,近期准备开卖了。

  细扒一番,无论是价格、交通、配套还是产品,星航TOD都让人眼前一亮。

  |项目效果图

  地铁上盖,双地铁直达珠江新城

  敢叫TOD项目的,距离地铁一定要足够近。

  作为当之无愧的地铁上盖项目,星航TOD也有这个底气。

  准备推货的5#、6#,出了社区就是5号线东延线庙头路站(在建中)地铁口;同时,13号线二期南海神庙站(在建中),也在项目直线距离约500米处。

  |地铁站位置示意(学校以教育局公布信息为准)

  两条线路,分别预计在2023年、2024年建成通车,这也就意味着,项目未来可以直接享受首握双地铁待遇。

  最重要的是5号线地铁无需换乘,从庙头路站(在建)出发,预计21分钟直达金融城,30分钟珠江新城,这对于天河的上班族来说,无疑是很大的诱惑,至少每天可以多睡半个小时。

  |来源:广州地铁

  不要忘记的是,TOD项目作为越秀地产的“拿手好戏”,不是简单地复制粘贴。

  这个项目的珍贵,还在于园林的打造,专门引入了知名杭派“园林专家”滨江集团联袂开发,在CBD打造城市绿洲。

  全盘容积率只有2.44,放在普遍容积率为3.5-3.8,甚至更高的老黄埔,这样的居住舒适度,是十分难得的。

  |项目平面规划图

  作为一个TOD项目,便捷的交通必不可少,舒适的居住环境是加分点,而与之配套的教育、商业资源也没有缺席。

  据了解,星航TOD配建有24班小学、9班幼儿园和托儿所,学校就在家门口,让家长安心。(注:最终以教育局公布为准)。

  至于商业,附近有时代的商业(在建),以及周边的华润万家、领好广场、万科里、万象城(规划在建)等,吃喝玩乐就在楼下。

  |越秀滨江·星航TOD周边配套

  总价400万起,多坐5分钟地铁省约60万

  据我们了解,星航TOD首期将推出约250套高层住宅,涵盖3种户型:

  建面约88㎡3房2厅2卫(南向/东北)、101㎡4房2厅2卫(南北对流),全部为主套设计。

  无论你是单身贵族,还是四口之家,总有一款适合你。

  当然,对于买家来说,最关注的还是价格

  实际上,关于星航TOD备案价格,我们所了解到的是,根据目前限价要求,新房需要参考同街道价格。

  那么,星航应该与隔壁的臻珑府单价持平,预计90方以下户型约为4.6万/平,90方以上户型约为4.8万/平。

  这个单价比城市之光备案价低了近六七千,换句话说在星航TOD,约400万起总价就能买到一套建面约88㎡的南向三房。

  而按照此前城光的备案价格,约85平三房,总价就要460万,同样是5号线,从文冲站多坐5分钟的地铁,可省约60万

  就算是星航TOD南北对流101㎡的四房单位,也只是在城光北向三房的基础上,稍微加点预算就能够得上。

  这样的价格,是不是让你心动?

  |项目创意样板间

  当然,除了价格有诱惑,星航TOD的产品与设计也有独到之处。

  比如,建面约88㎡三房,其东北向户型,7个飘窗做到270度采光,高层可望龙头山森林公园,阳光与清风不请自来。

  而南向户型,方正实用,主卧朝南且带有独立卫浴、衣帽间及大飘窗,居住舒适,又保护隐私。

  |建面约88m²三房户型(东北)

  如果你想要更大的面积,不妨看看建面约101㎡的四房,南北通透,做到了客厅、餐厅、主卧、厨房四开间朝南,居住尺度不言而喻。

  另外还带有阔绰观景阳台,这让全屋通透明亮,客厅也成为一家人的欢聚主场。

  |建面约101m²四房户型(南北对流)

  好了,百闻不如一见,老黄埔能不能买,怎么买,相信大家都有了判断,现在越秀滨江·星航TOD预计最快10月底开盘,大家不妨去现场看看,

  悄悄透露一个消息,现在项目光是升级诚意登记就有约450组,市场关注度非常高。

  |越秀滨江·星航TOD实景图

  其实,这也不难理解,经过一系列的严格调控,楼市在市场成交下滑,土地成交遇冷后,政策底已经到了。

  近期,尤其是央行密集的表态,维护房地产市场健康发展,涉房信贷至暗时刻已经过去了。

  而央行公开操作,投放货币,逆回购投放等一系列动作,也表明释放的流动性倾向于市场需求。

  |近期央行关于楼市密集表态(来源:中指数据)

  我们知道,这一轮调控之所以立竿见影,雷厉风行,核心还是管住了“钱袋子”。

  现在市场对刚需和改善的按揭贷款正在放松,也意味着楼市在筑底回暖。

  当价格没有泡沫,政策也在反弹,眼下无疑就是价“建仓”的好机会

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