房地产行业光怪陆离的营销现状——山西省府太原浅析

俗语说：三十年河东三十年河西，风水轮流转，先不说不少跨国公司如富士康，苹果，三星把生产线搬离中国，中国制造逐步更迭到亚洲制造，这中间的工人阶级从光荣走到了没落，快递物流行业崛起的迅猛，只是想说鸡比蛋重要，没了鸡蛋儿也就破产，今天就说说地产行业的奇葩现象。

1，以前买房子托关系送钱送礼，现在买房子能返现！

在过去的太原购房，是各种指标费，房屋价格人民易于接受（2010年太原很多项目仅售5000左右，单位房产价格更低，在4000左右，在岗月收入近3000元），但是购买资格和机会极为珍贵，这个过程中，买房子托关系送礼请客闹关系可谓是有房在手，众生渴求。

2020年的春节，享受了一波地产的神奇操作，恒大地产的交五千能享受多重优惠，让大家明白了如今买房能和开发商/渠道谈返佣（老带新和全民经纪人），而且买房子以前是申请折扣，现在自己喊折扣谈点位，谈到满意付款，甚至出现个别项目买房子可以谈返现金的奖励。

2，产业工人普遍买不起房，买房子的不是拆迁就是中介以及体制内。

细究客研，太原的购房群体不分析非太原人（非常住人口），会发觉太原的私企以及普遍的产业工人普遍购房消费力薄弱，主力区域如尖草坪，杏花岭区域，品牌项目扎根在此区域内，产业工人的消费力较为有限，而太原的主力供应在小店和万柏林以及晋源区，这近五年的购房主力军中，拆迁购置的占比相当高，而看到行业红利的从业者，以地产中介为主较早较全面掌握市场各类项目信息和趋势下，成为另一个购房生力军，以新盘首期和榆次品牌项目做辅助，另一个购房主体就是各种体制内的事业编以及国企公务员群体，在动辄百万以上的房产标的，首付门槛30万以上，月供5000+的情况下，在不能月收入过万支撑下，产业工人普遍望而却步，二手房和近郊盘成为选择。

3，二期不如一期，首期就是标杆和上限，再无超越。

具体自己品，沟通一下业主群，这几年房企在省钱的方面可谓无所不用其极，房子并没有越盖越好，反而出现了不同期的产品，交付和各项情况一蟹不如一蟹。

4，房产行业腐败屡禁不止，放权提升效率，规模提升红利。

房地产行业是一个资源高度密集行业，资金，材料，涉及部门和流程，尤其是在营销环节中，可谓红利满满，参与其中，如首期购置，热销顺出，巧立名目变相更名，嫁接购置的流程环节。也有套壳马甲，自己公司的竞标，再二次发包。至于回款和以次充好等普遍采购情况，而近几年不少城市公司欲崛起成区域公司，拿地和做规模成为一个永恒主体，规模越大权利越广红利越厚。而普遍房企是职业经理的特点，并没有强烈的归属感，在高强度的周转任务下和高额销售任务下，在规模背后的风控上，在行业腐败上，激励不相容，很多人想的怎么熬下这一年发了年终奖就换个地方。

5，产品换代迟迟不动，创新遭遇白眼，地产工具人成就淡漠如灰。

6，上班的不如置业的，置业的不如干渠道的，社会财富分配机制混乱。

行业年薪衡量，太原普通工薪层收入6W左右，置业的收入12W-18万左右，而地产的渠道经纪人，月薪6-8W的是一个较为强的比例存在，其对应年薪约为50-90W（月均成交2-3单）。在太原某个项目A代渠道中，最高的150平米的房子套均佣金奖励8W左右，这个数字可能是超过太原半数以上私企上班的一年的年薪收入。未来带你看房子买房子的人很多可能是开车宝马7系，奔驰S级的年薪百万的社会“精英群体”，而很多媒体人在社会财富和资源的导流下，纷纷踏足地产渠道。

7，流水的员工，铁打的营盘，地产工作就像跳跳板和过山车。

之前做过行业营销新人培训的时候，在我印象里的行业人员留存率3个月后约为60%，12个月后不足20%。而在一线半的岗位管理型岗位，大约是平均二年左右，在我之前的公司，企业规模约为400余人，来太原发展10年，其中超过9年司龄的人仅有4-5人，占比1%。

8，投资拓展不如营销口的人才，市场前策缺乏丰沃土壤。

每个城市都有一些行业大咖，从城市角度对行业进行政策和行业智库扶持，而太原从某种意义上来说，就是城改进程下大规模高流转同质化的地产进阶阶段，在容积率超高的情况下，对待研究的态度并不友善，投拓在太原思考的投资回报和市场波动轮动周期，考虑一下普遍的城市属性选择产品线，拍脑袋做决策的风险值并不高，而在未来的太原买卖力道博弈失衡之下，谋定而后动对于项目流速的影响会产生决定的关键，在营销中红海战术的竞争下，营销弥补前策的难度越来越大。

也希望太原能进入全国性的地产咨询顾问公司助力太原行业规范和可持续发展。

太原楼评参考作者张明原创，未经授权请勿随意转载

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