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“拯救”地产美元债

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经济观察网 记者 田国宝 10月26日下午,国家发改委和国家外汇管理局联合召集8家房地产开发企业,就美元债到期、兑付资金准备、再融资等相关情况进行摸底及沟通。这一动作被外界解读为地产美元债 “开闸”的信号。

但资本市场反应并不热烈,10月27日,鑫苑地产、绿景中国、国瑞地产、阳光城等企业发行的部分美元债跌幅超过5%;10月28日,佳兆业、阳光城、德信、绿地等发行的多笔美元债价格再次大幅下跌。

对这次会议,房企和金融机构也保持了足够的谨慎。一位参会房企的相关人士告诉经济观察网,监管层只是表达了“会适度为企业境外债券偿付提供便利,并没有说给你开绿色通道,这是两个概念”。

10月26日晚间,一位香港资本市场人士表示,他并不认为地产美元债投资人可以高枕无忧了,“我实在不知道乐观从何而来”。

沟通会

10月26日,由国家发改委和国家外管局联合召集的会议,8家房企及相关机构参与。根据部分参会房企及机构反馈的信息,这次会议更多是摸底,并没有太多实质性内容。

第一,监管层向参会房企了解了近期美元债到期情况、兑付资金准备情况,以及再融资计划和资金安排等相关情况。同时,对部分房企恶意逃废债、不与监管层沟通等行为进行了批评。

9月底以来,陆续有花样年、新力地产、当代置业等多家房企出现美元债违约,其中新力地产和当代置业等房企均事先与投资人进行了沟通,在沟通无果后公开违约;而花样年公开违约前一直声称兑付不存在问题。

第二,监管层重申,资金通道不存在问题,并鼓励房企利用自有资金回购、兑付美元债。多个房企人士介绍,大部分房企都有资金出境的绿色通道,并不存在资金出境困难导致的违约情况。而部分机构人士分析,有房企在投资人电话会议上称,美元债兑付、付息出现延迟或违约情况,主要因为资金出境通道受限。这次会议重申“通道”问题,也是在告诫房企“不要将恶意逃废债责任甩给监管”。

第三,监管层表示,愿意为企业偿还境外债券提供便利,但并没有明确具体提供哪些便利。上述参会房企的人士不认为这一“便利”是绿色通道,“这是两个概念,提供便利我理解是正常配合,远远达不到绿色通道”。

通常情况下,房企美元债付息、兑付的资金来源有两个:一是再融资,通过新发美元债来偿还原有美元债;二是利用自有资金偿还,如果用境内资金偿还,资金出境需要外管局审批。

此前,针对房企美元债的回购、付息及兑付,各地外管局均开辟相应通道,但对资金用途有严格的要求,甚至具体到每一笔资金用途。“比如说,这一笔只能用来回购,你就不能用来付息。”上述房企人士表示。

在这次会议上,房企也向监管层提出了诸多建议和要求,比如延长部分美元债偿还时限、建议政府回购房企美元债、鼓励中资机构购买美元债等等。监管层表示,会给予通道便利,其他相关问题并没有在现场给予任何答复。

上述香港机构人士认为,对房企来说,正常兑付、付息等资金出境相对正常,“但如果你想借这个名义把资金转移到海外,通道肯定会受限,美元债投资人是关联方的也可能会受到一定影响”。

反响

在这一次会议前后,各地外管局已经召集辖区内部分企业,就美元债到期、兑付、资金等情况进行摸底,加之部分银行已适度对房贷额度进行解压,使得房企债务违约风险压力有所缓解。

四季度以来,受一系列因素影响,地产美元债大幅度下跌。DM数据显示,截至10月28日11时,有65只地产美元债的净价低于40美分,除了恒大、蓝光、新力、当代置业等违约房企,阳光城有5笔、佳兆业有7笔美元债净价与发行价相比跌去了七成以上。

目前佳兆业存量美元债有18笔,余额115.74亿美元,其中12月7日有一笔4亿美元到期;2022年到期规模接近38亿美元。

10月27日,惠誉和标普同时将佳兆业评级从B下调至CCC+。评级机构给出理由是,未来一年美元债到期规模达到32亿美元,再融资存在重大风险,而且由于项目少数股东存在,也影响了总部筹集资金的能力。

与佳兆业相比,阳光城美元债较少,仅有8笔22.44亿美元存量,其中11月11日有一笔2.47亿美元进入回售期;国内债方面,今年12月有一笔6.37亿元到期,一笔12.7亿元进入回售期,还有一笔4.99亿元ABS到期。

根据企业预警通统计,2021年内,阳光城需要偿还的债券及非标融资总额超过60亿元。截至10月28日午间,穆迪、惠誉和标普对阳光城的海外评级维持在B2、B+、NR级别,但其美元债跌幅及比例已经超过佳兆业。

根据DM统计,目前地产美元债的存量规模在2050亿美元左右,其中2021年内到期的有31笔,另有15笔进入回售期,整体规模达到了145.95亿美元。

此前,曾有房企将延迟支付利息、延期兑付等违约情况的责任推给“通道”。在这次会议上,监管层多次强调,无论是企业偿还境外债券需要,还是短期纾困需要,监管层会在通道上给予相应的便利,但部分通道业务不作为长期政策。

一家30强房企人士告诉经济观察网,对房企来说,更紧迫的不是通道问题,而是资金问题。尤其是销售回款方面,从今年8月以来,回款率大幅下降,“即便是给你通道,也没有可以用来还债的资金”。

房企的再融资同样陷入尴尬境地,一位投资机构人士介绍,近期某房企就发行新的债券进行路演,但投资机构反响平平,“他们的融资负责人私下说,公司现在很紧张,马上有一笔美元债到期,如果兑付出问题,可能出现暴雷情况。”

由于花样年、新力和当代置业等房企陆续违约,使得资本市场投资地产美元债的意愿大幅下降,该投资机构人士表示,目前他们对美元债较为谨慎,“即便是批给你发行额度,但没有人投资,还是拿不到钱”。

在他看来,根源在于房企的销售和回款能力,尤其是非标融资占比较大的房企,销售资金大部分被信托等机构锁定在项目上,总部抽调资金的能力极为有限。

以某千亿房企为例,其与投资人沟通中称,账上有数百亿的资金,但由于无法抽调至总部,导致“老板借很高利息的钱给总部员工发工资”。

拯救美元债

地产美元债兴起于2012年,但一直不温不火,一直到2016年,仅发行了28只共计97亿美元左右,在中资美元债中占比6.3%。

2016年底到2017年底,由于国内房企发债、股权融资及非标等方面渠道受阻,房企开始大规模转向境外融资,地产美元债发行量和存量规模进入爆发阶段。

根据wind数据统计,2017年共发行了172只地产美元债,存量规模达到了1625亿美元,在中资美元债占比暴增至50%。

地产美元债爆发也引发监管的关注,2018年5月,国家发改委和财政部联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》,该通知俗称706号文,要求房企境外发债主要用于偿还到期债务。地产美元债规模开始缩减,截至当年底,存量规模缩至551.7亿元左右。

2019年2月,国家发改委下发《关于企业申请办理外债备案登记证明的指引》,简化海外债备案流程,额度和期限审核上也有所放松,但同时要求房企发行海外债主要用于年内到期中长期外债。

此后,地产美元债规模开始进一步增加,2019年余额增加至1096亿美元,2020年增加至1649亿美元,到了2021年10月,地产美元债存量余额是2050亿美元左右,占中资美元债22%。

根据wind数据,截至目前,地产美元债规模超过百亿美元级别的房企有三家,分别是恒大的175亿美元、佳兆业的153亿美元及碧桂园的117亿美元。此外,融创、世茂、禹洲、中海和金茂的美元债规模也超过50亿美元。

存量地产美元债中,今年11月和12月到期合计63亿美元;2020年一季度到期规模180亿美元,二季度达到了160亿美元,三季度150亿美元,四季度规模是128亿美元;2023年一季度到期规模也到了145亿美元,二季度130亿美元,三季度111亿美元,四季度降至百亿美元以下。

2020年以来,地产美元债月度到期规模基本在50亿美元以下,但未来两年内有11个月的单月到期规模超过50亿美元,其中有6个月的月到期规模超过70亿美元。与2020年和2021年相比,房企美元债兑付压力倍增。

在销售回款不力、再融资遇冷的情况下,房企如何兑付这些美元债,不仅是美元债大户房企不得不面对的难题,也引起了监管层的关注。在这次会议上,监管层强调了会为房企偿还境外债券提供便利,但具体将提供怎样的便利,目前还未有具体措施。

上述香港投资人士认为,包括银行机构适度放松房贷额度、为美元债偿还提供便利等政策调整,虽然一定程度缓解了房企债务压力,但很难从根本上扭转局面,“还得靠房企自己,自己各方面不给力,倒下去也正常”。

在近期某房企投资人电话会上,该房企的CFO也认为,目前一系列所谓的“放松”,只是对原有政策的修正,而非行业兜底政策,“目前的政策不是保证所有人安全的,所以这个行业还会有企业出问题”。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。

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