房贷利率下调促回暖，地产大佬身家缩水闹钱荒

就在很多人已经准备好在楼市寒流中打持久战时，恍惚中竟然又迎来了一阵暖风——

房贷利率下降了！

据贝壳研究院报告，2021年10月，其监测的90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。

在房贷利率下降的同时，多地银行放贷速度也在明显加快。

好家伙，这是又上抢救措施了？

01 楼市一片凉凉

房地产这艘高速行驶的巨轮，最近磕磕绊绊，显得行将搁浅。

由房价下跌带来的影响，正在火速蔓延至整个行业。二手房成交量下滑，新房去化困难，土拍市场一片凉凉，原本习惯了高速运转的开发商纷纷缩起头，开始谨慎行事了。

而在房价下跌的背后，是市场信心不足，大众对房价上涨的预期已然下降。

10月20日，国家统计局公布了9月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，可以说是全线普跌。其中，新房房价下跌的城市达到36个，二手房房价下跌的城市达到52个。

无论是新房市场还是二手房市场，都创下了2015年以来的新低，市场下行已不可逆。（《跌！楼市重回2015年》）

此外，房企9月的成绩单也为楼市增添了几分寒意。据克而瑞研究中心统计，9月百强房企中有超过九成销售业绩同比下降，其中六成企业同比降幅大于30%；近九成企业单月销售业绩不及上半年月均水平。

这个9月，也被称为“史上最惨金九”。

在随后开始的第二轮集中供地中，一众房企表现得格外平静，多个城市土拍遇冷。就连北京也遭遇了土拍寒流，原计划出让43宗土地，仅有17宗成交，其余地块因没有房企报名，被迫延期。

深陷漩涡中的民营房企，真的已经没钱了。10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露：“原则上，恒大十年不买地。”

虽然把这话说出来的是许家印，但他的地产同行们也纷纷用行动证明了各自的打算。近日，旭辉发布一则内部公告，要求集团投资人员去营销卖房，卖不掉的可能就要被淘汰。

让此前专注于投拓的投资人员去卖房，看得出来，眼下的房企是真急了，也是真差钱了。

02 房企普遍缺钱

10月27日，胡润研究院发布了《2021胡润百富榜》，农夫山泉创始人钟睒睒登上了首富宝座。而以往叱咤富豪榜的地产圈大佬们，竟然没有一个人进入榜单前10。

地产圈排名最靠前的是碧桂园的掌门人杨惠妍，她以1850亿的身家位列榜单第11名——与2020年相比，杨惠妍的身家缩水了18%。

地产行业持续低迷，让原本风光无限的地产富豪们褪去了光环，排名掉到后排，甚至掉出榜单。昔日首富许家印的排名滑落至第70名，同2020年下半年相比，许家印的财富跌去了1620亿，缩水69%。

曾因“宝万之争”声名大噪的宝能董事长姚振华，这次干脆直接掉出了榜单。据上市企业中炬高新10月19日披露的公告，公司控股股东宝能集团有息负债合计为1927亿元，截至公告日已被法院执行19 笔。

现在困扰着开发商、地产老板的问题只有一个，就是“钱”。

10月25日，因与投资者沟通无果，当代置业出现美元债无法兑付，造成实质违约。算上之前违约的阳光100、新力控股、花样年、泰禾、蓝光、华夏幸福和协信远创，已有8家房企美元债违约。

房企赖账，影响的是对外形象，国际评级机构近期多次下调国内房企的信用等级。

针对这一情况，目前上海外汇局正在摸排房企的境外债到期情况，要求在2021年年底之前，不可以出现外汇局事先不知道的境外债券违约。

而在10月26日，发改委和外汇局召开了部分重点行业企业外债座谈会，虽没指名道姓，但业内都知道，这是一场针对房地产行业的座谈会。参会房企多为美元债大户，包括万科、世茂、建业、佳兆业和新城控股等企业。

这场会议，重点主要有两个——

一是中资房企必须严格执行财务纪律，按时还本付息，维护企业信誉和市场稳定；

二是国家支持房地产行业的健康发展，会后会同相关部门制定政策发布，但市场可能需要时间消化。

简单地说，就是监督房企还钱，并适度对楼市松绑。

03 适当松绑楼市

如果大家对房地产政策有一定了解，就会知道，我国的房地产政策一向是“稳”字为先，楼市调控的目的，从来都不是锤死楼市。

近段时间，上面的口风多少透露出了“松绑”的意思，但显然不能彻底松，只是先开一道口子，看看市场反应。

在信贷的问题上，从9月到10月，高层先后表了几次态——9月24日，在央行货币政策委员会第三季度例会上，较为罕见地提到了房地产市场的“两个维护”，即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

重点还是在“房地产市场的健康发展”上，毕竟它是维护购房者权益的基石。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜称，部分金融机构对于30家试点房企“三档四线”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

同时，邹澜还提到：“今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。”

这两段话透露出的意思很明显，前者是给予“红档”房企一定的支持，后者则是保障刚需购房者的权益。

10月21日，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示：

“保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。他表示，目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。”

在这样的大基调面前，房贷利率下调，也就顺理成章了。

据贝壳研究院数据，10月90城中主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。这也是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。

其中，20个城市房贷利率出现下调，14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降，重合的9个城市首套、二套房贷利率均下调。下调城市包括深圳、广州、中山等珠三角城市，无锡、湖州等长三角城市，除了广州、深圳外，其他多是三四线城市。

此外，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州、株洲等城市，放款周期较9月有所缩短。

04 结语

房贷利率一直是楼市风向标，利率上浮，意味楼市正处在上升期，于是官方收紧房贷利率，提高购房门槛，延缓大众涌入楼市；反之，则代表楼市下行，需要回回温。

在这个节骨眼上，房贷利率下调，意义不言而喻。