半个月4次约谈房企，楼市释放维稳信号！刚需是时候该出手了

作者：公子不悔

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半个月四次约谈房企

据权威媒体报道，前天（10月26日），国家发改委外资司和国家外汇局资本司联合召集了包括万科、世茂、建业等8家房企在京召开了中资房企外债专题座谈会。

目的是，了解房企们的美元债务情况，商讨应对之策。

根据财联社报道，与会的房企，期望监管部门出台政策支持的诉求非常强烈。

事实上，这并非管理层首次约谈房企，了解房企们的债务现状。

几乎在北京约谈的同时，国家外汇管理局上海市分局近日也约谈了华东主要美元债地产企业，要求这些房企排查自身美元债情况，告知年底前美元债到期情况，以及是否存在违约的可能性。

同时，要求各家房企于本周前提交本年底美元债到期情况和今年为止的境外债安排。据了解，上海外汇管理局将定期摸排房企美元债的情况。

此外，一周前中国房地产协会与广东房地产协会，也分别约谈了一批房企，了解他们的经营状况。

也就是说，过去两周的时间，从中央到地方，已经约谈了四次房企。

目的当然很明确，给房企们打气，并商讨出应对之策，解决房企们的债务之急。

据兴业证券统计，今年中资美元债市场上出现违约事件的房企已达9家，包括泛海控股、花样年、华夏幸福、阳光100、天房集团、泰禾集团、新力控股、蓝光发展和当代置业，未偿额总计达280.73亿美元。

据乐居财经统计，2021年底前将有19笔美元债到期，涉及18家上市房企。

此外，数据还显示，房企在2022年到期的美元债最高，规模达到3755亿元，境外偿债压力较大；2023年到期美元债也将达到3000亿元以上。

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释放维稳信号

这些债务若放在平时，房企可以借新还旧，或者加快回款速度，偿还债务。

但当下的房地产市场，在信贷收紧的背景下，成交量惨淡，回款难上加难。再加上三道红线压顶，融资难融资贵，部分房企已经债务违约。没有债务违约的，也是捉襟见肘。

在这千钧一发的时刻，管理层不断约谈房企，了解他们的经营状况，这些举动，释放出了强烈的维稳信号。

维稳不仅是维持房企的稳定，更是要维持房地产市场的稳定。因为在房企债务问题频发的当下，已经带来到了3个不稳定的现象：

第一，中资房企的信誉不稳定。

在中资房企债务问题频发的情况下，因为欠债还不上，导致很多企业被海外评级机构降级。

据CRIC不完全统计，自10月份以来（截止10月25日）穆迪前后共下调了29家房企的信用评级或展望，其中18日、19日集中下调高达20家。

评级下调，意味着房企的融资成本会更高，而且大规模的中资房企评级下调，会影响整个中资企业的信誉问题，不利于中资企业在海外的发展。

第二，土地财政不稳定。

疲于应对债务问题，很多房企目前的首要任务是活下去。于是，便有了很多民营房企躺平不拿地的现象，就连房企一哥恒大，因为债务问题，也公开宣称，未来十年不再拿地。

已经结束的第二轮集中供地，除了早早就完成第二轮供地的厦门零流拍，其余城市的流拍率都高得吓人。

比如第一轮土拍拍出地王的长沙，第二轮土拍的局面是：

原本29宗地，其中8宗中止出让，8宗终止出让，剩下的13宗，有3宗流拍，仅10宗成交。流拍率（含中止和终止出让）高达65.5%，成为中心城市中，土地流拍第一城。

北京的流拍率也达到了60%。广州、杭州和沈阳的流拍率都在50%以上，长春、福州、济南、天津、成都、重庆的流拍率，也均在30%以上。

土地大面积流拍，一方面不利于房价稳定，因为这意味着来年的新房供应量将减少。另一方面，也是更为关键的，影响城市的卖地收入。

数据显示，今年8月，全国土地出让收入5703亿元，同比骤降17.5%，这是2020年2月以来最大的降幅。2021年9月全国卖地收入6524亿元，同比去年下降了10%以上。

很多地方政府的运转，很大程度上依靠卖地收入，现在卖地收入减少，必然会影响到城市的运转和城建。

第三，市场不稳定。

在房企普遍资金紧张，且债务违约频发的背景下，从一二线到三四线，出现了很多项目停工的情况。购房者延期收房还算是幸运的，就怕烂尾，啥也捞不着。

比如暴雷的新力控股，大部分项目都停工。此外，恒大、泰禾、花样年等房企的很多项目，也处在停摆状态。其他资金紧张的小房企，停工现象就更多了。

由此引发了许多民众维权，这种局面如果任其发展下去，会有更多民众的血汗钱打水漂。另外，银行也难以独善其身，总而言之，不利于社会的稳定。

这一切的一切，都和房企债务问题有关。所以，房企的债务问题，已经到了不得不解决的时候了。

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楼市将筑底横盘

半个月里，从中央到地方，不断约谈房企，显然不只是喝喝茶。除了向外界释放维稳信号外，接下来肯定还会有实质性的、解决问题的举措。

在前天的约谈会议上，房企们已经呼吁监管部门出台支持政策。

此外，一周前央行召开的发布会上，也明确表示：

部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，对要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放房地产开发贷款；企业销售回款偿还贷款后，原本应该支持的合理新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成一些房企资金链紧绷。

央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

这意味着，接下来央行和银保监会，可能会适当给予房企信贷支持。

事实上，目前已经有20多个城市的房贷利率下调，而且上海、广州、佛山、青岛等城市放款速度也在加快。

利率下浮、放款加快，有利于市场成交，有利于房企回款，这也是给房企的一种支持。

在这种支持下，市场预计会在2021年四季度末与2021年一季度初筑底横盘。

人口竞争力强、经济活跃的中心城市，无论是成交量还是房价，都会渐渐进入横盘阶段或者缓慢爬坡阶段。

对于中心城市的刚需来说，年底上车，应该是不错的抄底机会。