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强势调研!新城碧桂园公寓是“坑”还是宝?

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韭菜,碧桂园天汇loft公寓47平方精装入户,总价40万一室一厅性价比如何?能入手吗?

有人说现在的公寓和商铺是定向消灭中产的陷阱,是万万不能碰的!我们对公寓的态度是不推荐也不反对。

一是、众所周知公寓的持有及交易成本极高,除了一二线城市的CBD地段,其他基本没有什么流动性。这是我们不推荐的原因.....

二是、薛城特别是新城市场的公寓却在五行之外:民用水电暖气、商品房户型设计、居住功能与住宅又无异,单价便宜总价低还能上学,这又不失是囊中羞涩的韭菜们安居城市核心区的一种曲线选择.....

民用水、电、暖、气、还能上学、价格低廉,是我们不反对买公寓的一大原因.........

那么我们今天就分析一下碧桂园天汇公寓的价值性如何?



碧桂园天汇公寓楼为最西侧总高20层的大高层,1层设计为酒店配套底商、2层为酒店健身房、餐厅、3-8层为酒店、9-20层才是公寓。

首先明确这是一栋酒店式公寓,有利有弊这里不再唠叨!需要明白买公寓的有两种需求:自住或者投资。

那么自住或者自己办公用,要考虑我们开头提到的是否具备住宅的居住属性?也就是水电暖气是否与住宅一致?是否能上学?

很遗憾我们了解到碧桂园天汇公寓项目为商业水电暖,无燃气接入,且不能上学。也就是说碧桂园天汇的公寓为正儿八经的公寓项目。


物价局核准的居民水费为2.65元一方,办公经营用水4.1元一方;民用电费为0.54元/度,商业一般1元-1.5元不等;居民供暖为19.2元/平方,商业供暖为28.3元/平方。

以上对比可以看出水电暖商业是民用的1.5-2倍不等,尤其是商业电费夏天吹空调都是一种奢侈!高昂的基础性成本对于长期居住来说价值性并不好。

我们很好奇像世家风华、星朗苑、光明大厦甚至包括鸿鑫聚景的公寓都是民用的水电暖气呢?除光明大厦外其他几家还是住宅的户型设计,都能上学。价值性明显高于碧贵园的公寓项目.....

从生活成本的考虑碧桂园天汇项目并不适合长期居住,那么它适合投资吗?



碧桂园商业体处于 新城的 文体片区, 虽弱于文体三杰的位置 也算的是新城的CBD 了 , 但是既然是投资就要考虑公寓是否具有 稀缺性?

根据2020年4月份公示的枣庄市中心城区X15片区的控制性详细规划显示:该片区共有三个商业体项目:啤酒小镇综合体项目、碧桂园商业体、枣发集团商业综合体。


从去年爆出的啤酒小镇的鸟瞰图可以看出 ,除东侧的商业步行街外 ,其 西侧 有一栋类似于碧桂园的酒店式公寓? 最西侧两栋应是住宅式 公寓 ?

紧邻文体中心,很显然啤酒小镇的公寓更具位置优势!



部分中介及销售为了突出碧桂园天汇项目公寓的唯一性,故意放风啤酒小镇项目已黄,也就是不建了。真的吗?

根据薛城区政府公示的2021年度100件惠民实事的9月份进展表显示: 啤酒小镇项目用地纳入开发方案,待方案批复后,进行农转用及征收。

也就是说啤酒小镇项目正在进行土地手续的申报阶段,项目仍在稳妥推进之中!何来黄了之说?



碧桂园西ZZ2019-8、ZZ2019-9、ZZ2019-10三块地均在2019年12月20日被枣发集团以400万/亩的价格拿下,其中ZZ2019-9地块已被拓宇置业(枣发集团旗下子公司)开发取名幸福里,目前已经动工。


图片来源于满世界找房

从公示的详规图及爆出的鸟瞰图显示 :该地块的西南角63.4亩+82.72亩均是纯商业布局,酒店公寓等商业面积约有23万平方(按照2.3容积率计算)的商业体 ,或是新城最大的商业集群项目.......


高铁南侧玉兰花园南区的商业体项目可谓是高铁新区最强的选手了,依据规划鸟瞰图显示,一期住宅西侧有三栋酒店公寓写字楼布局。

如果该公寓写字楼建成,将对客流量日渐颓势的新城高铁站公寓性需求的一网打尽!

总结:

论位置啤酒小镇公寓商业体将对文体片区的办公需求是霸王级的包揽,枣发集团的海量商业体项目会是巨无霸的存在,而绿城玉兰花园酒店式公寓更是对高铁站住宿需求外溢的一种阻击。

碧桂园商业体项目最最先建成使用,但不具有稀缺性且未来周边商业体的起势或对其是利空!

而高昂的商业水电暖费用均不能与其他公寓项目的民用水电暖相抗衡,最关键碧桂园天汇公寓是新城为数不多的不能上学的公寓项目。居住属性均不具备.......

说了那么多价格才是王道,该公寓值多少钱?欢迎评论区留言讨论.........


微信ID:zaozhuangdsj

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