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自带“实验双星”学区项目三期306套房源上市! 单价略涨…

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宝龙雅戈尔·未来城壹号


项目区位图

该项目位于鹿城区广化街道广化桥路与过境路交汇处。

宝龙雅戈尔·未来城壹号(备案名:麓台里)三期,预售范围:住宅8#、12#,建筑面积28251.51㎡,共306套;商业4#、5#、8#、9#,建筑面积2352㎡,共40套。

开盘时间为2021年10月30日上午9:00

正式摇号:2021年10月30日上午9:05

02

项目概况


基本参数:总用地面积约14.13万㎡(约211亩),地上建筑面积约40.06万㎡。

外立面:【铝板、涂料,局部石材】


▲项目外立面效果图示意

本期户型面积:约76、101、110㎡。

层高:6#标准层高约2.9米,一层层高约4.75米;其余多数楼栋标准层层高为约3米,架空层首层高约4.2米。

产权得房率:得房率约79-81%。

物业:浙江大管家物业。

交付时间:预计将在2021年10月30日主体全部结顶,计划于2023年6月30日竣工,预计于2024年4月30日交付使用。

03

周边规划、配套


项目规划图

项目北面为商贸城南路 (规划) 、中铁建·未来视界、幼儿园、翡翠公馆、新桥头集新组团,远期新桥头集新组团地块规划为绿地;

南面为过境路、在建安置房、加油站、鞋用市场;

西面为商贸城西路 (规划) 、华润·悦未来;

东面为广化桥路、酒店、老旧小区、万科·城市之光;

西北方向规划教育用地即为温州市实验中学集新校区,九年一贯制公办学校,官方文件明确黄龙商贸城一、二、三期地块位于施教区范围内。(上述规划以当年最新规划为准,仅供参考。 )

交通配套:项目东面为广化桥路,连通六虹桥路及望江西路;项目西面约200米处为翠微大道,车流量较大,城区西片主干道之一;远期项目北面约500米处,规划有交通枢纽用地。

商业、生活配套:项目周边多为老旧小区或在建项目,尚处于建设阶段,现有商业配套薄弱,项目规划约7600㎡商业;中铁建·未来视界规划约3.46万㎡社区配套资源、约1400㎡商业、约1400㎡餐饮。

景观资源:项目南面为景山,直线距离约300米;北面南面直线距离约600米处为翠微山。

教育:项目尚未交付,无法明确施教区范围。据官方文件,该项目为施教区为温州市实验中学集新校区,九年一贯制公办学校,30班小学、42班初中。


04

户型分析

本次推售房源中出现的户型为75、101(边套)、102(中间套)、110㎡。

户型配比:高层75㎡126套、101㎡42套、102㎡(中间套)92套、110㎡46套。

本次无新户型亮相,分析可参考历史文章,不再赘述。(参考链接:《》)

05

综合点评


宝龙雅戈尔·未来城壹号三期毛坯均价约3.18万元/㎡,装修标准为2550元/㎡,略高于一期毛坯均(3.175万元/㎡)。(二期全部为人才房,不纳入参考对象。)

其中一期1、9幢75㎡房源均价约3.3万元/㎡,一期5、6幢75㎡房源单价约3.2-3.25万元/㎡,本期75㎡户型价格较一期同户型房源价格处于中位。

一期1、9幢位于小区内部,与主干道有一定距离,而8幢所处区位更靠近主干道过境路,尽管南面退让距离不小,但仍有一定影响,综合考虑价格无明显变化。


一期101㎡边套房源均价约3.1-3.2万元/㎡,本期101㎡边套房源均价约3-3.15万元/㎡,略低于一期房源价格。7、8幢横向楼间距约13米,南面靠近过境路,对生活舒适性有一定影响。

一期101㎡中间套房源均价约3.03万元/㎡,本期101㎡边套房源均价约3.08万元/㎡,略高于一期房源价格。12幢南面为在建安置房,暂不知楼间距及南面楼幢高度,参考整体日照模拟分析图,可知12幢二层大寒日能保证4-5个小时,采光效果不错。


▲项目大寒日二层日照模拟分析图。淡红色代表日照时长1-2小时,黄色代表2-3小时,绿色代表3-4小时,青色代表4-5小时。(来源:温州房哥)

一期110㎡边套房源均价约3.12-3.24万元/㎡,本期110㎡边套房源均价约3.23万元/㎡,略高于一期房源价格。12幢西面横向楼间距约16米,南面靠近过境路,对生活舒适性有一定影响。


从板块角度出发,只有集新未来社区内项目才能和未来城壹号扳扳手腕。集新未来社区内共3个项目,除了本次新上市房源的未来城壹号外,还有中铁建·未来视界及华润·悦未来。

其中中铁建·未来视界,首次开盘于2021年1月27日,所有楼幢均已开盘,共推售五期,合计2106套商品房,毛坯均价约3.175-3.195万元/㎡,装修单价为2300元/㎡,截止10月27日,去化1683套,去化率80%,剩余多为低楼层房源或特殊楼层或是大面积段房源。

华润·悦未来尚未上市,预计近期内项目示范区将要亮相。

未来城壹号,首次开盘于2020年12月8日,一次性大手笔的推售1522套商品房,毛坯均价约3.175万元/㎡,装修单价为2550元/㎡,截止10月27日,去化1070套,去化率70%。

总体来说,该项目本期价格微涨,主要体现在边套房源上,仍与周边项目价格相差不大,有一定的性价比。

目前集新未来社区内,未来视界临近售罄,可选择的余地不多,在目前华润·悦未来未上市的情况下,基本处于一家独大的情况。考虑一期去化近7成的情况下,加推楼幢补货也是可以理解。

建议考虑实验中学集新校区及自住或投资客群购入,仅考虑个别卖点的话,需注意综合价值。如果单单考虑享受实验中学集新校区的话,需慎重考虑入学时间及做好备选学区,如果时间安排过于紧凑,易受到学校及住宅工程进度影响。

避免失联,抓紧上车入群,欢迎小伙伴私信聊起来,关注公众号:16楼。

END

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