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机构:城市更新“去房地产化”信号明显,有房企正局部退出

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近期,随着住建部发文明确在实施城市更新行动中防止大拆大建问题。城市更新重点城市的一动一静,牵动舆论关注。其中,近两年来大面积推进旧改的广州,在频传多项目被叫停后,最先跟进《通知》精神,拟出城更相关新政, 强调,保护、利用、传承好历史文化遗产,防止大拆大建问题。

城市更新下半场,走向何方?

近日,CBRE世邦魏理仕发布《城市更新白皮书》,首发仪式上该机构预测,城镇化下半场,城市更新“去房地产化”信号释放,未来城市更新将是更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。

相关人士透漏,此前手持较多旧改项目的房企集团已经在局部退出。

城市更新将是城镇化“下半场”主角

至2020年底,我国常住人口城镇化率达63.89%,城镇化正式开启“下半场”。世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟解读《城市更新白皮书》时表示,“下半场”时期将是城镇化问题的集中爆发期,而在我国首当其冲的是土地资源稀缺带来的发展约束。城市更新作为破解资源约束、实现可持续发展的重要手段,将以中国城镇化“下半场”的“主角”之姿登上台前。

他强调,由于城镇化进程和发展基础差距较大,且同时受城市总体战略目标、市民需求偏好等诸多因素影响,各地城市更新特征不尽相同。例如,大湾区两大核心城市广州、深圳的城市更新发展具有一定差异性。其中广州更强调内容与场景的更新,如广州·珠影园区城市更新项目,即基于老旧厂房在空间改造方面进行的创新尝试;深圳则更强调机制与路径的创新,如深圳罗湖人民南商圈复兴改造项目,就探索政企合作、利益统筹、柔性开发参与等路径实现更新改造。

过去对城更认知存在片面性 各类主体参与度不足

以往城市更新的刻板印象是简单粗暴的拆迁重塑,实则偏颇。世邦魏理仕中国区战略顾问部副董事陆韬认为,城市更新首先是一种城市发展理念,作用是传承城市记忆,彰显风貌特色,保障民生权益,其次是追求可持续,乃至永续发展的城市经营模式,最后才是应对存量时代土地资源稀缺的具体开发方式和手段。而从内容上来看,除了传统的空间建筑等硬件方面的改造,更加重要的是功能、产业、环境等软件方面的更新。

他指出,根据项目经验总结出城市更新在实施落地端存在着三方面的主要问题:第一是认知层面——认知的片面性及局限性导致城市更新在落地时出现本末倒置的现象,集中表现为开发过程中过度“房地产化”;第二,在实操层面,对于各类主体的参与度和包容度不足,对相关主体在城市更新实施过程中所拥有的权益及权利界定缺乏明确的指引;第三则是从评价层面来看,对于城市更新项目成效的评判维度倾向于单一化,经常以经济利益作为唯一的评判标准。

“去房地产化”信号明显

近期住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》及《深圳经济特区城市更新条例》等一系列的政策文件相继出台,世邦魏理仕深圳战略顾问部董事许吉谦之表示,都释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号,引导城市更新实践“回归本源”。最近国家及各地政府已经注意到了城市更新在落地实操方面存在一些突出问题。未来城市更新将是更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。

2019至今,城更处于比较激进的状态,随着精细化深入,此前拿下多个旧改项目的房企集团,正在局部退出。

以深圳为例,指出在政策引导下,各地的城市更新项目将减少大拆大建,回归城市有机更新的良性机制,更有效地促进社会及经济可持续性发展。在城市建设方面,“双95%和公益贡献”等政策将有助于破解长久以来的拆迁难题,同时推动城市更新项目的高质量实施落地。

广州城更政府主导 搭建“1+1+N”体系

而对于城市更新排头兵广州,世邦魏理仕华南区商业部负责人钟廉军认为,广州的城市更新呈现出 “三旧改造、政府主导”的特征。横向比较国内其他核心城市,广州属于追赶拓新型的城市,城市更新项目更侧重内容与场景,参与主体也呈现出政府监管、市场参与的特征。

钟廉军强调,在“向存量要空间,以质量促发展”的更新特征下,广州 “政府主导、社会参与”城更模式逐渐成型,一方面将继续强化“政府主导、全面统筹”的模式,搭建“1+1+N”城市更新政策体系,通过国企主体引入外来优质规划、运营资源进行合作开发,有效提升城市更新工作品质;另一方面防止大拆大建,强调精细化运营及多方利益平衡,更加注重人文、社区、民生的理念及诉求,实现“柔性”更新。

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