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月薪低于7000不建议买房?央行前副行长吴晓灵:做好泡沫破灭准备

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“去化成为房企第一要务,虽然房地产市场经历了短暂的复苏阶段,但是如今市场热度正在稳步回落。”

这是易居老总丁祖昱在近期文章中的言论,虽然只有短短的一句话,但是我们从中可以解读出两层意思:首先,现阶段商品房成交量呈现下行趋势,截止到9月,全国百城商品住宅库存量达到了60169万平,环比涨幅4%,也就是说很多房子都没有卖掉;其次,去化周期延长,例如北京、广州超过1年,太原、大连、沈阳等城市更是超过了2年——这意味着对于房企来说,如何尽快卖掉房子就成为急需解决的问题。


事实上,在2021年中期业绩投资人会议上,房产大佬孙宏斌对下半年房地产市场用了两个字形容:惨烈。主要来源于两个方面,第一是部分房企迫于资金压力,为了尽快降低负债,纷纷开始降价卖房,然而,这样做并不利于市场长久发展,特别是等到行情好了之后,仍然会选择抬高价格;第二是调控力度不减,购房者对涨价预期逐渐失去信心,销售量开始下滑,压力就更大了。

对此,笔者认为资金是房企生存的重要基础,而截止到2021年上半年,房企资金来源结构中,个人按揭和银行贷款是房企获得资金的重要方式,占比约30%。同时相比较银行贷款,通过卖房获得资金不仅没有利息,而且速度也更快,特别是在央行收紧贷款的大环境下,不论是大中型银行还是小型银行及农商行,对房地产贷款占比均提出了上限,最高为39.5%,而最低则只有28%。


专家建议:月薪低于7000元不建议买房。购房者:数据要结合实际情况。

不可否认,除了用来居住之外,买房更多是为了相应的配套资源,例如小孩上学、子女结婚都需要用到房子,而现实情况是对于大多数普通家庭来说,买房并不是一件简单的事情。就以国家统计局的数据为例,9月全国商品房销售额为15748亿元,销售面积为16139万平方米,经过计算可知每平单价为9757元,也就是说一套房子的总价在百万左右,除了首付之外,每个月至少要承担房贷约3500元。

说到这,看起来财经专家叶檀的看法还是有道理的,除去房贷之外,还有车贷和日常基本开销,如果月薪低于7000元,想要维持生活确实有难度。可是,笔者认为数据计算终归要结合现实,在很多情况下,买房是很多家庭的必经之路。


然而,也有专家提出了不同的看法,他们认为房价并不高。例如据统计,目前全国房价收入比为12.9,同比下降2.6个百分点,也就是说在没有任何开销的情况下,购房者大约需要12.9年就可以在城市购买一套房子,可能有人会说,这个时间并不长,所以国内房价不高,事实真的是这样吗?

很显然,答案是否定的,按照国际惯例,当房价收入比在3到6之间为合理水平,而根据机构统计显示,在对全国100个大中城市为样本的统计中,大部分城市的房价收入比分布于10到20区间,其中最高的达到了41.6,从中就能看出各个城市之间的差距还是很大的,如果再把日常开销也计算在内,买房时间或进一步延长。


其实从第一次房改开始,房子就成为商品在市场上流通,随着时间的推移,为了抵消通胀影响,很多人就把目光放在了房子上面,纷纷把闲置资金拥有投资房产,可是这样做不仅间接推动了房价,还导致了房屋空置率过高的情况,例如根据西南财经大学的预测,国内房屋空置率保守估计在20%以上,其中三四线城市因为人口外流,所以房屋空置率可能更高。

而这点也能从央行统计的数据中看出,再以全国3万余户城镇家庭为样本的调查发现,其中41.5%的家庭拥有两套及以上住房,这意味着除了用于居住的一套住房之外,至少还有一套住房处于空置状态,而这也间接推动了楼市泡沫变化。


为了稳定房地产市场,与此同时解决泡沫问题,近期也有消息称,房产税的试点工作即将开始,时间为五年,这也意味着对于持有多套房的人来说,每年持有房产的成本势必会增加,这点值得关注。说到这,笔者还想起了央行前副行长吴晓灵的一句话,在泡沫中狂欢的日子不多了,做好破灭准备。

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