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降价潮来袭!最高跌662万!深圳楼市笋盘频出,这类房子跌得最惨

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深圳楼市,降价、笋盘的消息满城飞扬。

看得多了会发现,这些大降价楼盘大致可分为几类——

1、以顶级学区为代表的楼盘,这类房子降价最多,也是最猛的;

2、炒房客扎堆的区域或楼盘,典型的以“深房理”为首的前海某些楼盘;

3、普通刚需楼盘,这类楼盘在上一轮楼市涨幅最小,因此降价也有限。

我们一一来看下。


暴跌的学区房

2019-2020年这一轮深圳楼市行情中,要说涨价最猛的,学区房必然占有一席。

举个例子,在2019年末的时候,陪朋友看福田某学区房,楼盘带的学位是石厦中学,当时可以最低320万的总价拿下,朋友犹豫,因为该学位已经被占用,需2年之后解锁。

但隔天,就被其他买房人拿下。疫情后的2020年初,该楼盘同户型房源一下飙升至400多万,朋友当时懊悔不已。

还有当时关注的带深圳外国语学校的某楼盘,报哥看着它从500多万跳至700万多万,一天一个价,作为旁观者,内心五味杂陈。

狂欢过后,是洗礼。指导价、大学区政策的到来,紧追猛打,以顶级学区为代表的房子,开启大幅跌价模式——

5月份,福田百花片区的国城花园,以总价2206万拍卖成交,成交价与2月初的同户型房源相比,价格跌了662万!

8月份,百花片区的长城大厦,一拍起拍价1084万,只有市价7折,惨遭流拍后,二拍以1035万成交,104.7平,折算单价不到10万。

同月,福田香蜜湖片区港中旅花园,起拍价1969万元,而同户型房源在二手房市场报价2500-3000万之间,差价在500万以上。

9月份,带深圳中学初中部+螺岭小学双学位的金城华庭,一套64平2房总价450万,去年同户型成交650万,而现在,比指导价(8万/平)还要低。


截图自:第一财经日报微博

而就在上周,央视财经报道,百花片区的核电花园有房源成交价跌了600万,同类户型在市场最好的时候1700多万成交,但上个月成交价跌倒了1100多万。

现如今,学区房跌价已经是不争的事实,就连中介的态度也变了,“业主不降个四五百万,我们都不会作为主推。”一位来自百花的中介如是说道。


炒房客扎堆的地方

上周,接了一个问答,他说深圳的房价都是被炒起来的,这位朋友说对了1/3。

这些年,深圳房价一路飙升,不否认有炒房团伙及零散投资客的介入,像“深房理”这样炒房团伙,深圳远不止这一家,还有一些潜在的投资公司,像前段时间“250万差价”事件,看起来离我们很远的事儿,实际就在我们身边。

这轮楼市上涨,起始于西部,而前海则是炒房客重灾区。

一般炒房客喜欢进入的地方,有几个特点,城市未来新的战略地,高逼格的规划定位,区域发展尚未完成,而前海,都完美符合。

本身这种思路没错,楼市火热期看不出毛病,可市场一旦冷却,你便能观察出一二。

产业导入尚需时日,商业交通不足,结果就是区域人气冷淡,说白了,你的接盘侠在买你房子的时候,区域一片冷清,他凭什么接受这么高的房价愿意买你的房子。

同样的价格,他去买后海、深圳湾,难道不香吗?

一方面,是有炒房团的进入,价格透支,买房人避而远之;另一面,前海人气不足,缺乏产业、交通、商业,尚不足以支撑当下高昂的房价。

因此,当下的前海也是降价重灾区,动辄就是几百万的跌价。

举例说明——

诺德假日花园,66平报价750万,高峰期同户型成交价达1110万,跌价360万。

诺德80平报价980万,同户型最高去到1300多万,跌价350万,首付时间给足6个月。


图片来自网络

前海时代,报价从18万多降到14万多,成交价2月份有过17.8万/平。

前海港湾花园,88平3房,报价950万,同户型成交去到1200万,跌价250万。

鼎太风华二期,129平报价1300万,同户型最近成交1700万,跌价400万。

可能也有人说这不客观,那么,你可以自己去问中介。


刚需盘无一幸免

学区房下跌、炒房客扎堆的楼盘也正在回吐,会带动刚需楼盘的下降吗?

(注:报哥指的刚需楼盘是以总价500万为衡量,这类房子龙岗、罗湖、坪山居多)

我认为有,但影响有限。上一轮楼市行情中,刚需楼盘整体涨幅最小,跌幅不大,甚至说还有的还在上涨。

乐有家数据显示,2021年9月深圳二手住宅过户量排名第一的是龙岗坂田的华晖瑞禧家园,过户14套,挂牌价环比上涨4.11%。

当然,跌的也有。不少房子低于市场价、甚至是低于指导价。


截图来自朋友圈

龙岗外国语学位房,现价580万,降价140万出售。


截图来自朋友圈

相比于学区房、前海某些楼盘几百万的跌价,东部的房子确实要温和很多(除了学区房)。

整体对比来看,学区房与炒房团重仓的楼盘的泡沫确实要大很多,而东部楼盘价格下降的幅度有限,泡沫相对比较小。

报哥以为,这轮楼市下跌的行情会慢慢控制住,但比较悲观的是,下跌在继续,市面上的笋盘越来越多,再加上房地产税的试点,可以预见,深圳楼市的冬天比以往都要长一些了。

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