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楼市熄火后,一个新问题浮出水面

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新的印钞机在哪里?

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经过一系列严格调控,再加上房产税将试点的重磅猛料,可以预见的是房地产将回归为一个普通的行业,不再有暴利、不再有暴击、不再有涨幅翻倍、不再有财富晋级。

此时,若还想通过买房实现资产逆袭的,我劝你就还是洗洗睡吧。

楼市熄火后的平淡,我们必须得学会面对。

关于楼市,让人又爱又恨。

首先它拉动了经济、提供了就业,让大家的居住环境和品质日趋改善,同时也让城市面貌焕然一新,当然还有很多人凭借早买房而实现了财富炸裂式膨胀。

同时它又如此的惹人恨。因为高房价,很多人背负重债、不得不节省度日而生活艰辛,后进城的年轻人不得不承受高房价带来的各种高成本。同时,楼市也是造成社会贫富分化的重要推手。

现在的楼市调控,其实就是要抑制楼市“恶”的一面、而要发扬楼市“善”的一面。前者体现在楼市的蓄水池效应,后者体现在货币的印钞机功能。(关于前者请点击《如何理解楼市/股市的货币蓄水池效应?》)

你没看错,楼市就是印钞机。

我们之前更多的是关注楼市的蓄水池效应…因为这个效应,社会中的大量资金被房地产占用、进而挤压了其他行业(尤其是实体行业)的信贷资源,进而影响人才、技术、研发、创新等流入其他行业,最终造成房地产一家独大的后果。

印钞机是什么?就是提供流动性、说人话就是让市场中的资金变多。如果没有钱,怎么让商品和服务交换呢?没有交换,又怎么会有经济发展呢?想想你所在的公司缺钱、或者你缺钱,会是一种什么结果。

美联储一说缩表,全世界都紧张得不得了,股市跌、汇率跌、黄金跌、大宗商品跟着跌…甚至不少发展中国家在经济下行的同时、还要遭遇债务危机。

为什么?

因为美联储缩表、意味着美国减少美元的数量,而缩减美元会让市场中的钱变少、钱变少没法交换商品就会让经济活力下降,没有那么多美元、又怎么还到期债务呢?

房地产的印钞机功能,就在于能为市场提供源源不断的新增资金。

怎么理解呢?

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在现代主权信用货币体系下,钱是通过贷款创造出来的,大家使用的纸币只是钱的一种形式、且占比极小,更何况现在大家几乎都已不怎么用纸币了。

贷款就是印钱,贷款的过程就是印钱的过程。

整个印钱过程大致是这样的。

央行先印出基础货币、也就是我们常说央行扩表,在中国来说就是MLF、SLF、逆回购操作。央行印的这些钱主要去向是银行、其实也就是贷款给银行(当然也有利息),银行拿到这些钱后再放贷给企业和居民,就这样钱就从央妈手里流向了市场。

企业和居民拿到贷款后,会再以存款的形式存入银行(实际是这些贷款形成了银行体系内新的存款),银行在扣除存款准备金后、又可以对外发放贷款了……这就是一个存款变贷款、贷款变存款的信用创造或者叫印钱的过程。

所以在整个印钱过程中,有三方在参与:一方是央妈、提供的是基础货币,这是创造货币的源头;另一方是银行,这是创造信用货币的机构、且市场中的绝大多数钱都是银行贷款创造的;再有一方就是借款人,没有借款人、钱同样“印制”不出来。

这三方相互配合、缺一不可。

企业贷款1000万用于生产经营、就是“印制”1000万新钞,个人装修贷50万、就是“印制”50万新钞,同样买房按揭贷款100万、也是“印制”了100万新钞。


△过去五年,房地产类贷款占新增贷款的比例

在过去的十余年,因为房地产大发展,所以新增贷款中的很大比例(甚至一度高达近50%)都是房地产类贷款(包括房地产公司的开发贷和买房人的按揭房贷)。

根据上面贷款就是印钞的原理,近十余年间的钱很大一部分也就是房地产“印制”出来的。所以近十余年房地产充当了印钞机的功能,并由此给市场源源不断的提供流动性、借大量的钱。

过去十余年不仅要看到房价的上涨、资产的泡沫,还要看到居民财富的增长(很大一部分是有房者的)和消费的繁荣,而这一定程度上都有房地产印钞机的功劳……源源不断的钱通过房地产“印制”出来、再流入市场促进经济增长。

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对整个社会来说,房地产就是一台巨型印钞机;对单个家庭来说,房子就是一台小型印钞机…在大城市,有一套房子做抵押在银行借款非常容易。

也正因为房产的这种印钞机功能,所以这些年房产累积了大量泡沫、并隐含金融系统性风险,所以近两年一直在提去房地产杠杆、去房子的金融属性…实际就是降低房产融资、贷款的能力。

如果房地产熄火后,其创造的贷款会迅速下降、短期内会让市场的资金增量变少,并会由此影响经济的活跃。

有人会说,竟然贷款就是印钞,房地产不能创造贷款、其他行业/其他人也可以创造贷款啊,这不同样是印钱么?!

确实如此,关键是短期从哪里找到代替房地产的印钞机呢?

前面也说了,印钞是央行、银行和借款人三方合力的结果。不仅要央妈印出钱来让银行有钱对外放贷,还要让银行愿意对外发放贷款、同时还要有人愿意借款。

房地产之所以能成为印钞机,因为地产商愿意且可以无限量地借钱、老百姓愿意买房且也愿意贷款买房,同时银行也愿意给地产商和买房人发放贷款…就这样,钱就印出来了。

目前政府一直在推信贷支持实体经济,实际就是让中小微实体经济替代房地产成为新的印钞机,问题是:中小微实体愿意贷款吗?银行愿意给中小微实体放贷吗?

中小微实体因缺乏充足抵押物、同时经营风险太大,银行一般不愿意给中小微实体放贷;中小微实体因产能过剩、经济下行也不愿意扩大贷款,毕竟贷款是有成本、要付利息的。而这就会影响贷款的发放、也就是会影响钱的印制。

楼市可以熄火,但不应突然熄火、而应该缓慢熄火,这个熄火的过程就是在腾挪时间寻找新的印钞机。

其实本轮楼市调控的思路也是如此,从始至终一直都在强调一个稳…不是让楼市断然哑火,而是保持目前的状态持续下去,同时去寻找新的替代产业、而这个新的产业会成为新的印钞机。

楼市熄火后,新的印钞机何如寻找并培育,确实是个问题。

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