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西部又火了!成熟配套和诱人规划,你选哪个?

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太古新项目花落白鹅潭,再次带火西部CBD概念。

万科·金域曦府开门红,领跑“银十”第一周楼市。

雅居乐推出30套工抵房,直接让利150万。

近期西部楼市的话题又多了起来!

曾被称为西部商贸走廊的荔湾,2021年上半年GDP总量为542.04亿元, 全市排名第十(倒数第二),增速为10.5%,倒数第一。在“东进”概念高歌猛进之时,西部似乎变得黯然失色。

“银十”开启,沉寂了一段时间的荔湾,还是悄悄加入了楼市博弈的大潮。这次,西部楼市的价值是否能被重估?

西部CBD概念火了

白鹅潭片区涨了

今年西部最红的概念,当属白鹅潭地区。

今年荔湾区十四五规划、广州服务业十四五规划中均有提及白鹅潭,白鹅潭中心商务片区定位为广州西部CBD,建设产城融合的现代新型社区。


荔湾十四五规划图

在荔湾,“打造西部CBD”与“西联”两大任务齐头并进。“西联”的重要任务,广佛同城规划这几年发展加速,带火了一波沿线楼市;但“CBD”概念却迟迟未有下文,包括白鹅潭地区。

其实它的规划早在2006年就有所提及,但彻底落实却拖了十多年,直到这两年,荔湾政府又开始重新考量白鹅潭的价值。作为主城区为数不多的大宗土地,它的商业价值还是肉眼可见,新隆沙两宗地这两年连续夺得广州第二、第三贵商地。

今年9月,珠江实业与太古签约,双方将共同在白鹅潭打造一个新的商业地标。


又一个太古商业项目花落荔湾

虽然有人担心规划被“画大饼”,但由于景观较好,也不妨碍这几年白鹅潭沿线片区楼盘一路上涨:

位于5号线滘口站的新世界凯粤湾,19年均价接近4.4万/㎡ ,如今已均价涨至4.8万/㎡起。

珠江鹅潭湾一手房已售完,二手均价在5.1万/㎡起。

目前新世界凯粤湾仍在推新货,主推的是14/15/16栋,户型主要是3-4房。销售透露,目前这几栋新房均价都在5.3万/㎡以上,明年7月交付。


附近的花卉中心正在改建购物中心

而临近江边,定位更为奢华的珠光御景壹号和雅居乐天际715,均价就都在8字开头了。

根据荔湾交通规划蓝图,未来处于白鹅潭商务片区的芳村站也将变成白鹅潭站,连接起1号线、11号线、22号线、28号线等。

22号线定位为广州南站快线,是联系西部荔湾和南部南沙、番禺、荔湾的快速轨道交通;而11号线则是串联广州五大中心城区的一条环线。目前11号线、22号线已经处于在建阶段。

同时芳村至白云机场的城际铁路也将动工,白鹅潭将成为南北、东西相连的重要交通枢纽。芳村区域未来的涨动,可能更依靠交通先行。


有人成国庆楼王

有人直降150万营销

此前的九月,荔湾输出一直稳定,新房成交375套,去化率多半来自新世界凯粤湾。十月开始,区域冷热分化鲜明。

10月初,万科·金域曦府扛起黄金周推货大旗,推货1300套,成交超千套,让很多人又开始注意到荔湾。这个藏了很久的“鸽王”楼盘,在这个时候冲入市场,不乏有开发商冲业绩的心态,幸好还获得了不俗的成绩。

接下来,有一个楼盘炸出了降价的消息。石围塘板块江景房雅居乐天际715,抛售30套一口价工抵房,复式住宅64-67平,最低仅需350万/套,直接让利150万/套,算下来均价为近5.5万/㎡起,此前该盘的均价为8万/㎡。


在金融端、供需端多重压力下,今年房企确实不好过,许多开发商着急回款,除雅居乐以外,十月份以来,广州推出一口价、特价房的楼盘并不少。

也有业内人士分析,此前雅居乐去化率其实并不高,推出工抵房也能带来楼盘本身带来一轮营销。中介透露,目前雅居乐仍在不断加推特价房,数量不止30套。

这么便宜,会不会有诈?目前市场上大多数的工抵房从购买流程上跟传统一手房并没有什么差异,有些只是以工抵房名义变相促销,只要这些工抵房已经取得了预售证并且在官网处于可售状态,一般都不会有什么问题

雅居乐主推的是三层复式的户型,不少上年纪的看房客在现场问了多次:“这真的不是公寓吗?”确实是实打实的住宅,但由于户型面积较小,二楼是错层,更有点让人傻傻分不清。


715样板房内景

看起来,这类比较时尚的复式更适合需要私密空间的年轻人,如果是带老人、孩子的家庭,爬楼梯就有些不太方便。


8字型楼宇设计


715户型图

这次开发商是拿出了一点诚意,但想薅开发商的羊毛确实不容易。350万-410万的低价工抵房多位于低层或者顶楼,少数房子能侧面望江价格都较高;后期周边旧仓库、物流园改造,估计还要受到噪音、扬尘影响

不过地处在白鹅潭核心地带,紧邻如意坊隧道及11号线石围塘站,未来还是可以期待。


715项目周边的旧厂房

这边新房炒得火热,二手房的日子却不太好过。最近有媒体报道,北京近三个多月二手房挂牌量增加了一万多套,广州近一个多月增长了8000多套。


广州房地产中介协会数据显示,9月荔湾二手住宅网签成交套数为523套,位居中心城区倒数第二。

有荔湾的中介表示,由于信贷环境影响以及开发商年末集中发力,最近板块内二手成交量平淡,有些业主从早期观望心态开始转为主动出击降价,最大幅度,凯悦湾就有业主降了近50万。

荔湾旧改进行时

跟配套还是跟规划?

今年4月,广州市荔湾区政府发布关于征求《荔湾区城中村产业升级发展规划和导入准则(征求意见稿)》意见的公告,对全区城中村更新改造产业发展提出分区指导意见。

同时,荔湾将有20条村纳入旧改计划,白鹅潭中心商务片区涉及的城中村包括花地村、坑口村、鹤洞村、西塱村、茶滘村、东漖村。


不少楼盘也在等着旧改的红利。例如坑口板块的保利西悦湾,周边只有一所金兰苑小学和东漖中学,项目的商业、教育等配套需要跟着东漖村的旧改推进,目前三、四期还未完成拆迁,估计等到一切都配备完善估计还要等待3到5年。


保利西悦湾所处位置

但保利西悦湾这一年涨得不少,之前一期价格为4.5万/㎡,目前推的二期价格为5.5万/㎡,近一年时间涨了1万。

原因有二:一是二期的户型产品有了升级,均为朝南户型,还有适合刚需的88m小三房;二是随着荔湾新房供应本身不多,周边其他热门盘涨价,也拉动了其价格上涨。

保利西悦湾优点是相对安静,户型较好,对比附近花地湾的万科·金域曦府省实名校光环加持、配建的花地湾生活馆以及家门口的1号线,它的条件就显得有些逊色。

而滘口板块的新世界凯粤湾,也是胜在交通和学位:离5号线10分钟步行距离,小区配套华附幼儿园和西关培正小学。


新世界凯粤湾配套西关培正小学

国庆节金域曦府的火爆,也说明了不少人还是认可老城区的价值,毕竟相对于黄埔即将破5的趋势,荔湾作为老区的医疗、学位、生活氛围还是更胜一筹

目前荔湾的劣势也比较明显,区域产业结构失衡,缺乏高端产业进驻,未来旧改、城市更新能否按部就班同步推进,关键看政府是否有心合力推动

不过,买配套还是等规划,追求通勤方便、学位优先,还是环境舒适,还得看个人需求。

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