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没钱!恒大、碧桂园、富力...明年,谁能爬出美元债坟冢

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曾经的蜜糖,正变成砒霜!

房企顺风顺水那几年,正是美元债成为资本市场“香饽饽”的时候。

但最近,美元债似乎成为了压死房企的“最后一根稻草”。


国家发改委网站10月26日消息,外资司会同外汇局资本司,召开部分重点行业企业外债座谈会。

据财联社报道,参会名单包括万科、世茂、建业等8家房企,多为美元债大户。会上,企业反映了当前房地产市场的面临的困境,并希望监管部门出台政策支持企业的发展。

简单数一下,今年中资美元债市场上出现违约事件的房企,已经有花样年、新力、阳光100、泰禾、蓝光、当代置业等知名房企。

美元债,究竟是何方神圣?

美元债是面向境外投资者发行的以美元计值的债券,主要是由境内企业或者其控制的境外企业作为发债主体,因为是中国企业发的境外债券,在圈内也称为“功夫债”。

对于发债利率相对较高的房企,美元债就好比高利贷,借外国人的钱去撬动更多的资产和项目。

但一旦融资的水龙头突然被拧紧,无法借新还旧,加上疫情之后市场信心尚未重建,销售回款变慢,房企就这样被推到了悬崖边上。


图源自微信公众平台

这种情况,在今年表现得更为明显。

花样年、新力、当代置业等都因为美元债到期出现兑付困难,股债双杀,信用评级一路降,再想发债进行债务再融资,已经难上加难。

借外国人的钱当然爽,利息还没有信托的高,但是一旦偿还期限来临,就是砸锅卖铁也要还钱,要是逾期或挤兑,严重时,房企还可能因为信用破产而断了美元债融资这条路。

根据彭博统计数据,到今年底,地产中资美元债的未偿还到期规模将近90亿美元(以行权到期日统计),其中11月、12月地产美元债到期额度分别为44.08亿美元、44.51亿美元

更夸张的是,明年才是地产中资美元债到期规模最大的时候,为近三年地产中资美元债到期规模的峰值

想知道哪些房企美元债压顶,可以关注这只懂财经的猫~


明年将有超600亿美元债到期

美元债,为房地产的“野蛮生长”提供了温床。

不少上市房企当体量和规模达到一定程度后,就连老板自己都不知道发了多少债,欠了别人多少钱。

而大多数听到房企爆雷的路径,都是从评级机构下调信用评级开始,然后是美元债付息逾期,几千亿的开发商,还不起几千万的利息,只能债务展期。

说财猫查阅一份债券研报,发现了明年美元债到期的高峰点,如果不出意外,假设到明年房地产大环境没有发生好转,违约的房企不在少数。

2021年11月至明年年底逐月到期的地产中资美元债中,明年1月、2月、4月、6月、7月、9月及11月的到期美元债规模,均超过50亿元.

尤其值得关注的两个月份,即明年年中的两个月(6月至7月),美元债到期规模超过80亿元。这意味着房企的现金流压力更大,爆雷的风险也加剧。


图自华泰研究报告,(PS:单位为亿美元)

如果将时间线放长一点,明年是地产美元债到期偿还规模的最高点,到2025年为止,地产中资美元债的到期规模会逐渐减少,从现在至明年底,地产美元债的到期规模超600亿美元(约3834亿元人民币)

而未来的约250天里,美元债到期规模接近300亿美元,相当于近2000亿元人民币,其中明年1至2月、4月及6月为偿债高峰。

也就是说,房企在今年和明年会迎来偿债压力的最大值。若能平安度过今明这两年并存活下来,才有机会拿到下一阶段地产竞赛的入场券。


但很遗憾的是,今年已经有很大一部分房企提前出局了。

今年9月至今不到两个月时间,美元债爆雷的房企就有四家,并且已构成实质性违约,即债券本金和利息未能偿付,包括天津房地产集团、上海三盛宏业、四川蓝光发展及重庆协信远创

加上去年至今的爆雷房企华夏幸福、泰禾等,各家的债务重组进展都非常缓慢。

协信是曾与龙湖、金科齐名为“渝派三甲”的百强房企之一,在它倒下之前也曾试图卖资产、引进战投(丰隆集团旗下新加坡CDL以43.9亿元收购协信63.75%股权),最终都没能“起死回生”。

10月14日,协信被裁定破产重整,10月18日,面向全国竞选重整管理人,而协信涉及的负债总额达到214.23亿元。另外,华夏幸福在不久前(9月30日)公布债务重组方案,欠下的金融债务共计2192亿元

泰禾就更不用说了,拖了一年半了,现在依然未有定论,万科没有入股,黄其森也在“死撑着”,全封闭式管理项目,能拖一时是一时。

上周,穆迪一日内下调了10家上市房企的企业评级,包括绿地、阳光城、中南建设、富力地产、佳兆业、中国奥园、祥生控股、中梁及合生创展等。

这会不会是下一轮房企爆雷的信号?


哪些开发商最危险

曾几何时,美元债也是作为一种解药存在,房企对它更是宠爱有加。

对于那些没有爹妈(央企国企)背景的中小型开发商,在境内发行信用债的难度较大,想要加杠杆,又不想去借信托(信托的钱更贵),美元债是不二选择。

要知道,近几年,房企赴港上市之后,第一笔美元债能够顺利发行,意味着开发商又多了一个渠道融资,这是可喜可贺的。

开发商发美元债最猛的那一年是2019年,那时房企对于发债的态度是,能够发美元债,意味着房企融资能力得到肯定,只要能发债的都跑去发债了,签字画押。

毕竟那个时候大家都觉得,卖房子回血很快,欠的债也能够偿还。


据统计,2019年,地产美元债的发行规模达到历年最大值,该年地产美元债发行规模565.43亿美元,同比增速达到260.51%。

而称得上美元债“发债大户”、美元债存续规模排名前6位的房企有恒大、碧桂园、中海地产、绿地、融创和万科。

另外,发美元债发得“最狠”的房企还有正荣、合景泰富、华夏幸福、当代置业、融信、富力、禹洲、阳光城、旭辉和中骏等。

截至今年9月30日,地产美元债存量规模前十的房企中,恒大的恶果已经暴露出来。而排在恒大之后的美元债大户,还有碧桂园、佳兆业、融创、世茂、禹洲、富力、雅居乐和万科。(不用多说,你也能明白这是什么信号了吧)


都以为2019年已经是房企活下去最艰难的时刻,三年过去了,今年成了房企集中“爆雷”元年。

以恒大最为轰动,以花样年的美元债违约传递的信号最为消极,毕竟在花样年的中期财报上还赫赫写着“在手现金315.83亿元(包含受限制现金38.64亿元)”,却拿不出钱来偿还2.05亿美元到期的债券本金及利息。

值得注意的是,接下来四季度及明年,到期规模前十名的房企名单中,说财猫还发现了其中的一些“猫腻”。


截至今年四季度,美元债到期规模前十的房企包括世茂、花样年、佳兆业、建业地产、新城等。但是,名单中居然还有海伦堡这样的房企,该开发商两次寻求赴港上市都未成功,但借的美元债已经较多,且利息一点都不低。


截至明年末,地产美元债到期规模前十的房企还有恒大、佳兆业、绿地、融信中国、富力地产、融创、合景泰富、中梁、花样年,这些房企的现金流情况都尤其值得关注。

房地产行业曾经作为“资金蓄水池”的作用正在弱化,房企违约风险正在扩大,但是为避免出现系统性金融风险的前提下,房企融资环境是否也在到了触底反弹的时候?

看到这里,想必上文所指的“国家发改委召集开发商赴京开会”的房企名单,大致已经心底有数了。万科、世茂、建业等8家房企,均是存量美元债规模及美元债到期规模前10排行榜上的房企。

但是在阳光还没有完全照进来的时候,黑夜是不会结束的。

以上!


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