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苏州高铁新城和科技城,哪个更值得买?

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就在上周六的『戈文问苏州买房问答课』中,有好几个粉丝提问“高铁新城和科技城相比,哪个更有潜力,更值得投资



高铁新城和科技城这两个板块属性非常相像,都得到了政府的政策倾斜,且在政府强有力的规划下,各项功能配套都日臻完善,且都有产业赋能,板块的楼市价值都得到了有效兑现。

今天克而瑞的分析师对这两个板块从交通、教育、商业、产业、楼市等维度对这两个板块进行分析,希望对粉丝有所帮助。


我们先来看高铁新城和科技城这两个板块的相同点——战略上的高起点和产业格局。

战略上的高起点

2012年1月,苏州高铁新城管委会正式挂牌成立,划分下28.9平方公里的土地,将“一年成势、三年成形、八年成城”的定位目标埋进了高铁新城的土壤。

2013年,“ 一核四城 ”的战略规划布局出炉,高铁新城的发展定位为 北部核心 板块。


2019年,高铁北站被定义为 国家级交通枢纽 ,同时预计扩建至55万方!

2020年,2020年5月16日,“苏州北站综合枢纽建设指挥部”挂牌。未来拟建100万方,成为 国家级综合交通枢纽、长三角综合交通枢纽、沪苏一体化复合枢纽


我们再来看科技城的发展轨迹。

“科技城”概念的提出时间是 2005年6月 ,由科技部、江苏省政府、苏州市政府三方共同建设,整个行政区合计约25平方公里,从规划力度来看,比 很多普通新城的市级规划都要高

我们可以看出,科技城的规划提出时间是早于“一核四城”的,而一核四城在2012年被提出时,科技城已经发展了7年了,早就是新区重点发展的区域之一。


2013年6月, 苏州高新区行政中心搬迁至科技城 ,科技城在高新区的地位再次被拔高。


如今,这两个板块皆不再皆以区域来“冠名”,我们很少听到“新区科技城、相城高铁新城”,而大多数是城市级的“冠名”,即“苏州科技城、苏州高铁新城”,可见其在苏州这座城市中的发展地位之高。

产业赋能

一座新城之所以能够崛起,当然离不开这块土地上产业的赋能。

园区就是个典型的例子。

有人说,科技城早期的规划是园区的翻版,如今科技城给大多数的人印象是类似于园区,高楼大厦鳞次栉比,现代化城市界面可以和园区媲美,但并没有园区发展那么成熟。

科技城的产业都是当下新兴产业的代表,可以归为四大类:

  • 新一代信息技术(以中国移动研发中心、阿里云计算苏州有限公司为代表)

  • 新能源产业(以苏州加州能源与环境研究院、中科院广州能源研究所为代表)

  • 医疗器械和生物医药产业(东南大学苏州医疗器械研究所)

还有150余家科研院所和193家科研机构,海内外各类高层次和专业人才6万余人,引进和获批各级各类领军人才超650人次。

而高铁新城的产业主要是 技研发、数字金融、文化创意三大产业

占地约10平方公里的 长三角研发社区 ,将会聚集10万以上的高科技研发人才, 京东智谷 项目就落户于此。 一共引进了5家研究所、20家高端研发公司,将培育孵化100家高技术公司。


高铁新城南面已经建起20多栋产业楼,其中以高新产业为主,集中在区块链、大数据、AI智能等板块。

无论是高铁新城还是科技城,都有强大的产业作为支撑,正是这些 蓬勃强劲的产业发展 ,成为板块经济腾飞的引擎。

同时,因为产业聚集所带来的的高知高薪群体,不仅旺盛了板块的人气,更带动了板块的购买力,影响板块衣食住行的方方面面。


起点高、产业赋能是科技城和高铁新城这两个板块的相同点,下面我们来看下两个板块的不同点。

交通

前文我们说到高铁新城的定位是国家级综合枢纽,这也就决定了高铁新城对内对外交通的便利性,它所承载的交通方式是城市级的。

随着 通苏嘉甬城际铁路 的建设开通, 通苏嘉甬高铁与京沪高铁、苏湖城际与苏锡常城际将于苏州北站形成三铁交汇 ,快速通达长三角城市。


目前2号线已经运营 , 未来还有地铁10号线、7号线、12号线开通,与已开工建设的7号线、已运行的2号线交汇, 形成五轨交汇


对外公共交通中,高铁快速通达长三角重点城市, 对内交通中,中环北线和5条地铁,畅通全城 , 这里的交通便捷度将比肩上海虹桥

技城在公共交通的明显处于劣势 ,板块目前没有地铁,仅有有轨电车,未来规划有轨交9、11、13、18、21号五条线路,但是因为都未开工建设,距离开通更是还有很长一段时间。

商业

高铁新城的商业配套在不断丰富中,目前有 圆融广场、高铁吾悦广场 两个大型商业综合体,还有 朗诗蔚蓝广场、芯光里商业街 等社区邻里型商业。


而商业则是科技城的一大短板,一直建设中的号称“科技城高端商业综合体”绿地瞰湖广场迟迟未开业。

目前板块仅有一个 星悦里 商业综合体在建,建筑面积约5万㎡,是个大型邻里型的商业综合体,建成后基本能满足板块居民日常所需,但是科技城的居民想逛个高端的商场还得驱车去狮山, 板块的高端商业综合体相较高铁新城是比较匮乏的


目前,科技城值得期待的高端商业综合体为 龙湖天街 ,目前政府与龙湖集团已经达成初步协议,但是商场落地还是需要时间。


生态自然资源

交通、商业配套方面,高铁新城明显略胜一筹。

这里,值得一提的是科技城显而易见的一个优势,那就 生态自然资源

科技城拥有 三湖、四园、五山 等自然资源,这样优越的自然生态环境,在苏州已非常少见。


而高铁新城是不具备这样的山湖资源的,所以在生态宜居涵养价值方面,真山真水的科技城完胜。

教育资源

教育资源方面,教育是科技城和高铁新城的闪亮名片。也正是因为 优质的教育资源 ,也成为科技城和高铁新城的楼市表现可圈可点的因素之一。

高铁新城的 苏大实验学校、南师大苏州实验学校 皆是苏州人有口皆碑的名校。大湾小学、大湾幼儿园、南师大相城实验学校,还有在建中的荟同国际学校,板块教育资源丰富且在不断完善中。

科技城的教育资源更不用说,无论是资源丰富程度还是教学质量在苏州都是榜上有名的。

目前,辖区内已经投用了6所幼儿园(科技城实验幼儿园、彭山实验幼儿园、锦峰实验幼儿园、东渚实验幼儿园、龙惠幼儿园、青山绿庭幼儿园)4所小学(科技城实验小学、彭山实验小学、西渚实验小学、东渚实验小学)3所初中(高新区实验初级中学科技城校区、高新区实验初中锦峰路校区、苏州高新区第三中学)1所高中(江苏省苏州实验中学科技城校)2所国际化学校(苏州伊顿国际学校、科技城外国语学校)

所以说,在教育资源方面,科技城和高铁新城几乎是打了平手。


最后,我们回归到楼市。

两个板块的新房价格都在2.8-2.9万元/㎡ 之间,新房和二手房市场均呈现不同程度的倒挂。

科技城板块目前板块共集结了6个在售楼盘,分别为熙境云庭、前山澜庭、中海阅狮山、浅悦静庭、大悦澜庭、保利和光山语,选择面比较广。


随着花语天境、美的云筑的陆续清盘,高铁新城目前在售楼盘只有嘉致峰庭,云栖秀庭和春和万象待入市,供购房者选择面没有科技城多。


产品方面,两个板块皆是改善定位,目前在售项目的起步户型建面皆在100㎡以上,全装修交付,装修品牌也是国内外的大牌,产品方面可以说是不分伯仲的。

就在前两天,苏州三批次集中挂地,高铁新城挂出了2宗商住地块,科技城也挂出了1宗纯住宅地块,补仓板块的新房市场。


从区位地段来说,高铁新城和科技城都是苏州为数不多的高起点、强规划、兑现快的板块,都具有一定的价值成长性,板块的房价随着各项城市功能配套的落地而不断上涨,板块的市场认可度也在逐年上升。

如果对公共交通比较在意,家庭成员中有经常外地出差的,高铁新城是个不错的选择,毕竟这里的交通便利程度是比较高的。

如果你喜欢真山真水,喜欢湖山资源,那么科技城肯定是你的心头好,晚饭后、闲暇时,漫步湖边,自由呼吸鲜氧享受城市绿肺,放松身心。

如果你是个喜欢热闹、偏爱城市繁华的人,那么可以选择高铁新城,已经开业的两个商业综合体满足你的逛吃买需求,还可以驱车3公里达到大悦春风里,在这里尽情地买买买。

总的来说,高铁新城和科技城这两个板块虽然在城市界面和发展模式方面有点相似,但是还是各有特色的,购房者可以根据自己的实际需求选择适合自己的板块。

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