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明年起,“新禁令”下,4类住房将无法出租,房东与租客都需留意

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前不久,有机构发布了2021年9月份311个城市租房价格数据,与房价下跌176个城市数量不同,大部分城市租房价格都处于上涨中,在租房价格排名前20的城市中,有19个城市租房价格都出现了上涨,北京、上海、深圳、杭州、广州租房价格排在前五位。值得一提的是,北京市平均租房价格已经超过百元/㎡,达到了112.5元/㎡,上海为99.34元/㎡,深圳为94.49元/㎡,相当于2000元的租金只能租20㎡左右的房子。

为何整体房价处于下降趋势,但租房的价格却处于上涨呢?原因很简单,在楼市不断调控下,楼市泡沫在不断消除,许多城市的房价都开始由涨转跌,另一方面,目前城镇家庭住房普及率已经接近97%的水平,由此可见住房需求已经不足,两大因素影响下,导致整体房价处于下跌趋势。但就如今房价依旧过高,对于很多年轻人或者是刚进入到城市中的打工者来说,只能选择租房,导致租房需求不断增加,因此租房的价格也在不断上涨。


相关数据显示,2020年全国住房租赁人口数量达到2.25亿,根据第七次人口普查数据显示,城镇人口数量为9.01亿,租房人口占比达到1/4。与此同时,根据社科院发布的《2020中国青年租住生活蓝皮书》数据显示,超过60%的人已经租房3年以上,2成租客表示愿意一直租房,超过半数租客接受“租房结婚”的方式。由此可见,租房、甚至长期租房已经成为当代年轻人主要生活方式之一。

由此可见,如果能够解决租房问题的话,那么相应的楼市问题也能够迎刃而解。原因很简单,解决这部分租户的高房租问题后,比如通过廉租房、公租房、安居房的方式来降低租房成本,那么这部分租客就能够更快的攒到买房的钱,整体买房需求进一步减少,有利于房价加速回归理性。8月底住建部召开的“全体人民住有所居”发布会上,住建部副部长倪虹表示:

  • 由于新市民和青年人工作年限比较短,收入相对比较少,购房和付租金能力比较弱。现在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房来解决住的问题,然而租金付得起的房子区位比较远,区位比较好的租金又比较贵,这成为新市民、青年人买不起房和租不好房的一个现实难题。


为了解决这些问题,住建部回应给出了5个方面的保障措施:1、充分发挥市场机制作用,引导多主体投资,多渠道供给,加快发展保障性租赁住房;2、针对人口流入量比较大的城市,发展共有产权试点工作;3、针对新市民、青年人,提供面积不超过70平米的小户型,租金低于同地段,住宅品质相同;4、鼓励企业业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设保障性住房;5、降低有关税费、加强金融支持。

也就是说,对于当下年轻人面临的租房难题,国家早已经注意到了,并且给出了相应的应对保障措施,除了这些具体的保障措施外,为了提升租客的租房质量,一些“新禁令”也纷纷出台,比如去年9月住房和城乡建设部两个部门联合公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》,其中提到了几类不能出租的房子,虽然只是征求意见,但目前已经有城市开始响应了,今年8月,北京市发布了《住房租赁管理条例(意见征求稿)》,其中提到了4类不能用于出租的房子:


1、不符合“工程建设强制性标准的住房
这里主要指的是违法违规的住房,为了衡量房子是否符合安全指标,包含了设备、设计、防火、节能、勘察和地基基础、结构和抗震设计等十个方面的要求,如果没有达到的话就属于违规建筑。此外,许多小产权房以及早期住户自己建造的房子也属于不符合工程建设强制性标准的住房,这类房子往往存在一定的安全隐患,“新禁令”下,这类房源不得出租,因此租客不要为了图便宜而入住。

2、被鉴定为“危房”的房屋:根据相关要求,这类房子是严禁出租的,同时也不建议房东自己住进去。我们知道,最近几年“拆迁”规模逐渐减小,取而代之的是老旧小区改造,但如果房子被鉴定为“危房”的话,那么连“旧改”的资格都没有,还是要等待拆迁。也就是说,被鉴定为危房的住宅,普通的修补已经不能够延长住房的寿命了,因此这样的房屋往往存在很大的安全隐患,因此不建议入住。


3、室内装修不符合国家有关标准的住房:最近几年,我国对于住房装修质量要求越来越高,原因很简单,许多装修过程中产生有害物质能够严重影响住户的身体健康,比如甲醛、苯、氨气等,因此对于这些有害物质的指标越来越严格。但许多炒房客投资者在买完房后,为了尽快回笼资金,往往是通过简单的装修后就立刻租出去,这时候室内还残留一些有害物质。因此对于租客来说,不能仅仅凭“有没有刺激性气体”来判断是否能够入住,最好是带上一些专业的检测设备,这样自己住着也安心。

4、群租房:事实上,早在2013年7月,北京就发布了相关通知,规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米,每个房间居住的人数不得超过2人 ,房主违规出租可罚3万。主要是为了打击群租房现象,为何要打击群租房的行为呢?主要是因为群租房极大增加了用电安全隐患,容易导致火灾等安全事故,与此同时对于周围的邻居也产生了很大影响。如今新规再次提及“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住”,可见其重要性。



对于北京市发布的新规,许多业内人士表示,明年起“新禁令”下,上述4类住房将无法出租,有三个原因:
第一,北京市作为首都,其发布的新规往往具有表率作用,比如旧改过程中的“共享电梯”,最早同样来源于北京,因此其他城市也会积极跟进。第二,新禁令能够有效提升租客的居住质量,也能够有效保障租客的安全,属于民生福利政策。第三,虽然是“意见征求稿”,但根据过往经验来看,往往需要3-6个月才能够正式落地。结合上述3点来看,明年起租房市场或将全面迎来“新禁令”,对此无论是租客还是房东都需要留意。

可能有一些租客会认为,随着上述4类房源不能出租后,将导致租房价格进一步上涨。这种观点的错误的,事实上,通过前面提到的楼市政策来看,目前我国正致力于解决年轻人的租房问题,随着一系列安居房推出后,租房需求也会进一步减少,对于许多“以租养贷”的炒房客投资者来说,不仅不会提高房价,反而会降低房屋出租的价格来回本。

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