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老房子加装电梯后,为何有些高层业主后悔了?因为新出现3个问题

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老旧小区加装电梯一事曾在社会上引发激烈讨论,直至当前讨论的热度依然不减。讨论的主人翁可划分为低层住户和高层住户两个“派系”,所持的态度截然相反:低层住户强烈反对,高层住户热烈拥护。按理说,为老旧小区加装电梯,是一项实实在在的惠民工程,特别对于那些常年居住在步梯老楼、腿脚不好使唤的老年业主来说,不仅有效地解决了上下楼不便的问题,围绕基础设施改造水、电、气、暖、通信、绿化,规划停车位、地下管网改造,增加小区托幼、养老、娱乐等基础服务配套,还可以改善居住环境,提高生活品质,增强居住体验,为什么低层业主表示反对呢?

我们先来捋一捋矛盾的焦点究竟出在哪了。其实大家对于小区外部环境改造是没有意见的,主要还是加装电梯这一块。起初的安装方案是,扣除政府财政补贴,余下的安装费用由整栋楼的业主平均分摊。但是一楼住户很快提出反对意见:我一辈子不用电梯,为什么要我出钱?而二楼的业主则认为,就那么十几阶楼梯,有等电梯的时间我早进家门了。因此二楼业主的积极性也不高,认为装了不实用。当然了,由于这个意见提得比较客观,后来被高层住户采纳了,并且一致表示:不用一二楼的业主出安装费,安装后也不用缴纳电费和电梯维护费,所有的费用由三楼以上的住户按照楼层高低分摊。比如一部电梯的总价为40万,扣除财政补贴10万,余下的30万由三至六楼的业主按照10%、20%、30%、40%的比例,分别承担1.5万、3万、4.5万、6万(一梯二户结构)。



这个方案并没有让一二楼的业主出钱,但是后来为什么也被低层业主否决了呢?因为焦点并不仅仅体现在电梯安装费用上。按照低层业主的意见,本来低层住宅的通风采光就差,如今又加装了外置电梯,肯定会进一步影响房间的通风采光,而且每天人员乘坐电梯从窗外上上下下的经过,让低层住户毫无隐私可言;电梯运行产生的噪音,还会干扰低层住户睡眠,等等。关键问题是,当初买房的时候,一楼因为存在出行方便的优势,因此很受中老年人欢迎,想转手很容易,价格通常比高层要贵些。但是安装电梯以后,一楼方便出行的优点不复存在了,而且多了这么个遮挡物以后,房子受众面变小不好卖,房价也下降了。反观高层房子,因为解决了出行不便的问题,加上通风采光效果好,房价反而上涨了。

那么由此可见,低层住户之所以强烈反对安装电梯,不仅因为安装后会带来一系列的问题和困扰,根本原因还是打破了过去的利益平衡,认为加装电梯会导致自家的房子贬值。如何解决这个问题呢?方法还是有的。比如有人提出,由三楼以的上业主,给予一二楼业主适当的经济补偿。不过这个办法好虽好,但从实际协商情况看,却很难达成一致意见。原因无外乎二个,要么一二楼的业主要价太高,让高层住户接受不了;要么高层业主不愿多掏钱,让低层业主不能接受。因此我们看到,虽然在国家旧城改造计划中,明确包括为老旧房屋加装电梯这一项,但在实际推进的过程中,却阻力重重、进展缓慢,很多城市加装电梯工作无法铺开。而出现这个难题的根源,还在加装电梯实行“一票否决制”上面。也就是说,整栋楼的业主必须所有人都签字同意安装才行,只要有一户不同意就很难成行。



其实不仅如此,安装电梯后究竟由小区物业管理,还是交给第三方专业部门管理,大家的意见也很难统一;采取分摊制用“集资”的办法加装又太过理想化,因为并不是所有的高层住户都愿意按照这个方案拿钱。而在后期电梯运营使用过程中产生的电费、维护费上,因为每个楼层的高度不同,所产生的运营成本也不同;使用电梯的频率频次不同,所产生的电费也不同,肯定不能按照均摊制平分;如果采取以楼层高度按比例分摊的办法,又根本无法进行统计。因此,即便在高层住户中,也很难协调利益平衡的问题。那么如何解决这些问题,让加装电梯工作顺利推进呢?从一些城市的推进情况看,主要通过以下二个办法解决问题。

第一,取消“一票否决制”,采用“少数服从多数”的办法,解决装与不装的问题。比如有的城市在加装电梯前开展意见征询工作,明确加装电梯的出资指导意见,在基本满足低层住户房屋贬值补偿诉求的基础上,只要整栋楼有四分之三以上的业主同意就可以安装。比如南京地区还规定,只要“双过半”就可以安装,大连、青岛等城市,则规定单元楼三分之二以上的业主同意就符合安装条件。而上海、郑州、德州等城市还出台政策,允许提取住房公积金用于安装电梯,以此缓解业主经济压力,确保安装工作顺利推开。



第二,采用“共享电梯”模式,处理好安装、使用、维护费用谁掏钱的问题。这个模式的亮点在于,采用“代建租用,收费运营”的办法,打破高层业主“集资”难、不易协调的困局,即所有的业主均不用掏钱,电梯建设资金由政府和电梯生产厂家投入,包括今后的电梯维护、更换产生的费用,全权由第三方承担和负责管理,业主按照自愿原则有偿使用。有人形象地将这一运营模式比喻成乘公交模式,即采取智能刷卡,多乘多掏钱,少乘少掏钱,不乘不掏钱。而单次收费标准则按照楼层高低不同,收取数额不等的费用。如此不仅缓解了居民经济负担,还减少了邻里纠纷。

那么,采取“集资”模式或者“共享”模式安装电梯后,是不是高层业主就能够一劳永逸地享受电梯便利,不再有新的问题出现了呢?整体情况来说,老房子加装电梯后,确实解决了高层住户上下楼不便的问题,绝大多数业主持积极拥护态度。而停止棚改启动旧改,也是政策为了抑制房价过快上涨,打击投机炒房,改善老旧小区居住环境的不可逆潮流。不过,任何事情都不可能达到百分之百的完美,也有一些高层业主特别是顶层业主在使用了一段时间后,感觉装了电梯后并不是当初想象中的那么有收获,而是被三个新出现的问题所困扰。



第一,增加了高层住户的生活成本。目前还居住在老旧小区的业主,多数都是收入不高、没钱置换高层住宅的退休人员甚至是低保户。以“集资”模式安装电梯为例,一部电梯的费用往往需要40、50万,分摊到顶层住户的头上就需要6、7万,对于这些靠退休金维持基本生活的低收入群体来说,一下子拿出这么多的钱来压力还是很大的,特别是那些早前退休的人员,过去单位是不缴纳住房公积金的,也没有太多的公积金可供提取,那么就要从平常的积蓄中凑出这笔钱来,对养老保障就会造成一定的负面影响。而平常缴纳的电梯使用费看似不多,但是经年累月下来也是一笔不小的支出,再加上电梯维护费以及今后更换产生的费用,经济压力就更大了。

再以“共享”模式安装的电梯为例,虽然所有楼层的业主都不用掏钱,但是人都是“趋利避害”的,六七层的业主因为住得太高,每天不得不乘坐电梯,而三四五楼业主由于住得相对低些,就会在遇到急事以及需要搬运重物上楼的时候才使用电梯,或者下楼时仍然按照过去的习惯步行下楼,这就让已安装的电梯成为“摆设”;虽然“共享”模式是以“不乘不收费”为原则,但“缺陷”恰恰在此,一是电梯的运行状况就如同汽车一样,不是说不开就能开长久,而是缺少必要的磨合和常规性运行,类似发动机等机械部位的损坏反而会更快,那么电梯的使用寿命以及更换的时间就会缩短,增加了日常维护费用以及更换费用。二是出现这种情况后,第三方管理单位可能因为收取的费用不够员工工资而不得不降薪裁员,而由于管理维护人员减少、电梯疏于维护,还会导致电梯故障增多。



第二,房屋并没有出现预期中的升值。一些业主由于过去听信了某些“专家”的忽悠,说那那小区的房子安装电梯后,房价升值了15%~20%,因此也就跟着“起舞”,高声呼吁加装电梯。而实际上老房子装梯以后能否升值,根本与装不装电梯无关,与所在城市的房住需求有关。能够增值的老房子的确有,但是仅限于有人口流入的大城市。而众多的三四线城市的老房子装了电梯以后,房价并没有出现预期升值的原因有三:

一是在供应大幅增加、需求严重枯竭的楼市环境下,新房、次新房都卖不完,哪里还有人选择房龄20年以上的“老爷房”?二是按照新的建筑规范要求,今后四层及以上的住宅都必须安装电梯,其实这也是向“旧改”看齐,最大化地改善居住环境。那么老房子即便加装了电梯,又有多少优势可言?三是别说老房子加装电梯能升值了,很多城市的部分银行直接停掉二手房贷款,或者对房龄超过20年的不予贷款审批,已经锁死了老房子的流动性,不涨价都很难卖掉,如果自己提高售价,无疑更难卖掉。因此,所谓的老房子装电梯能够升值一说,根本就是“空中饼、水中月”。



第三,安装电梯后可能破坏房屋整体结构。房龄超过20年的多数都是楼板房,过去也没有预留电梯增设空间,而预制板搭口由于密封不好,本身的抗震能力就很差,砖混结构使用的钢筋水泥又早已形成物理固化,如今因为加装了外置电梯,就需要在原有的墙面上凿洞打桩,新旧水泥很难形成原始性粘合,钢筋的材质不同,对房屋的整体结构也会造成一定的影响,而电梯长期运行中产生的震动,不可能不对墙体结构造成损伤。也许短期内问题不会暴露,但长期使用电梯,不排除出现墙体开裂、房屋漏水渗水,甚至地基下沉等险情。当然了,这种情况需要经过时间验证,不出现这些情况当然更好。

因此,一些老房子的高层住户特别是顶层住户装完电梯之所以后悔了,其实不是没有原因的,主要是加装后增加了居住成本,而他们的收入并不高。而且房屋也并没有出现预期的增值,虽然很多人并不是想着装完后就卖掉房子,但是如果房价真能出现预期中的上涨,对于他们心理上来说也是一种安慰,毕竟他们在安装电梯上是有资金投入的。而对于安装电梯可能对房屋整体结构造成影响也并非杞人忧天,而是包括一些建筑工程专业人士也曾提出过质疑。对此问题你怎么看?欢迎留言探讨。

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