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复盘近三年房企美元债,谁是“发债大户”?

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作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

阳光100、新力控股、花样年之后,当代置业美元债也出现违约;将先前已经违约的泰禾、蓝光、华夏幸福和协信远创算在内,已经有8家房企美元债违约。

多家房企上周被评为负面主体评级,以花样年债务违约为发酵点所引发的美元债恐慌性下跌,多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。

美元债是一把双刃剑。对于现金储备足、偿债能力强的房企而言,美元债就是一把发展利器。对于偿债能力弱的房企而言,美元债就像一根导火索,绑在房企身上,不及时拆除就会定时爆炸,不仅损害企业个体信用,更影响行业整体信心。

10月26日,发改委和外汇局召开了一场外债座谈会,虽未指明具体行业,但消息已指向房地产,参会房企多为美元债大户,包括万科、世茂、建业、佳兆业和新城控股等企业。


座谈会在北京和上海同一日进行,对房企境外债到期情况进行摸排,要求周三前提交本年度境外债到期情况,周五提交今年年底境外债的安排,含到期本金和利息,回购需求、自有资金安排等。

会议上,发改委和外汇局听取了参会企业的经营情况、外债偿付计划和意见建议,指出将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求,同时要求企业不断优化外债结构,严格按照批准用途使用外债募集资金,积极主动做好境外债券本息兑付准备。

除了少数参会企业外,还有哪些房企应用过美元债融资,谁是“发债大户”?据焦点财经和焦点研究院不完全统计,自2019年1月以来,至少有84家房企发行过海外债,涉及415只美元债共计1386亿美元,平均票面利率8.18%。具体如下图所示:


如果全面复盘,发债数量、规模以及涉及的房企更多、更大。

具体来看,2019年共有92家地产公司发行228只美元债,规模762.41亿美元,平均息票率8.28%,偿债高峰在2022年。


2020年,共有97家房企发起发行260只离岸债,总量达748.49亿美元,平均息票率6.12%,主要在2022年、2023和2025年到期。


进入2021年,地产美元债前9月发行规模将近500亿美元。


据开源证券数据显示,截至今年10月初,中资房企离岸地产债存量达2118亿美元,占全部离岸债券比重达22%,仅次于金融机构离岸债规模。当中,2022年上半年到期离岸地产债规模达2150亿元,超过在岸债到期的1716亿元,其中民企、中小企业居多,占比分别超66%和70%。

主要是由于2017年至2019年,境内对房地产贷款和债券额度收紧,很多房企到海外发行美元债融资,大部分都是2-3年左右,这部分债券正好于2021-2022年集中到期。


其实不仅是2022年,未来三年房企海外债偿还均压力不小。经中指研究院统计,2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中,2022年Q1是到期高峰。

美元债是房企融资的一个重要渠道,在房地产高杠杆、高周转时代扮演了重要角色,推动了房企规模的快速增长,但如今环境已发生巨变,在三道红线、银行“两个上限”监管下,融资环境呈收紧态势,“借新还旧”越来越难,美元债到期偿还压力骤升。

所以负债管理在此时显得尤为重要,海伦堡和鑫苑置业美元债的成功“交换要约”,成为一种可参考、借鉴的案例,以时间换空间,顺利将偿债压力延后。

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