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全行业生意萎缩,头部企业裁员闭店,房产中介剧烈洗牌

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短短几个月时间,已经有近十人,从刘飞的微信同事群中默默退出。这些人去了什么地方,刘飞没过问。每天早上九点,他还是会准时坐在门店,即便少有人来光顾。

作为北京的一名房产中介,刘飞入行仅半年,便感受到了浓浓的寒意。“当初转行时,以为房产中介很赚钱,卖一套房就能拿十万。现在发现,根本没那么简单,二手房真的难卖。”

楼市下行期,行业低温以风卷残云之势,横扫了整个中介群体。刘飞的感受并非个例,近期,多家中介品牌陷入闭店、裁员风波,头部选手贝壳也未能幸免。从上海,到杭州、成都、厦门等多个城市,贝壳的裁员行动悄然进行,行业被低气压所笼罩。

房产中介靠楼市吃饭,但今年九月份,全国商品房销售面积同比下降15.6%,为近7年来最大,甚至冷于14年市场下行期。二手房方面,市场更是跌入“冰点”,北京成交面积同比跌27.94%,上海和深圳同比分别下滑62.16%和78.33%。

“蛋糕”正以肉眼可见的速度缩小,但入局的人却越来越多。除了中原、我爱我家等传统中介品牌、贝壳安居客等信息平台,各路互联网巨头也摩拳擦掌,有“下海”抢食之意。此外,杭州、上海等地相继推出官方平台,数次激起“去中介化”的风浪。

随楼市野蛮生长二十年的房产中介,正来到十字路口,谁会先一步出局呢?

连续四个月没“进帐”

楼市风暴袭来,最先受到冲击的,是那些势单力薄的中小房产经纪品牌。

“下半年以来,市场成交不好,我们好几个区进行了门店整合,仅昌平区就关了好几家。”十月末的北京冷风萧瑟,张力作为某房产经纪品牌的区域总监,每天心情颇为沉重。

去年疫情缓和后,北京楼市迎来了一波升温,加上今年上半年学区房的催化,市场形势看似暖意融融。张力所在的公司趁势扩张,从丰台区一路开到大兴区、海淀区、房山区。他们不愿放弃自主权,没接入贝壳系统,想靠较低的佣金率大干一番。

没成想,楼市的变化速度像一阵风,经历几波学区房乱象整治后,北京二手房市场明显退烧了。今年三季度以来,银行放款难的现象在全国各地出现,北京也不例外,虽不像华东、华南等地那般剧烈变动,但银行额度紧张、购房者排队的现象持续存在。

张力明显感觉到,虽然有来看二手房的人,但成交量明显下降。新房方面,前两个月还有开发商来合作,借助渠道卖房子,但最近这部分来源也变得不稳定了。“有的开发商还会给两个点左右的佣金,一些房企想节省费用,缩减了渠道方面的开支。”

市场整体遇冷,中介门店的成交量首当其冲。“公司在昌平有个店,持续三四个月没有业绩,一直赔钱就关了。”张力称,这些被整合的门店,多数人员培训不到位,在激烈的市场竞争中败下阵来。而一些中型门店,一年运维成本便近百万,收支也较为紧张。

与门店倒闭同时存在的,还有经纪人的大量流失。据刘飞观察,身边有同事好几个月没成交,业绩惨淡,坚持不住就主动离职了。“我们前三个月有5000元底薪,还可以支撑生活,以后便只靠成交的提成。连续数月颗粒无收,离开也是正常现象。”

这些中小经纪品牌的处境,某种程度上也是市场竞争使然。

当下,贝壳平台上囊括了链家、以及大量腰部品牌,而那些单打独斗的小公司,虽能在市场上分一杯羹,但无论硬件还是软件,都不太占优势。刘飞称,公司没有对外展示的房源网站,只有内网供员工使用,在线上化成为趋势的今天,这无形中丧失了很多客源。

相较于头部房产经纪品牌,中小型公司在人员及管理上也不尽规范,加速了其被市场淘汰的进程。“最近离职的同事,除了业绩不好主动离开的,还有因违规操作被公司开除的,比如走私单。这些记录会上传到经纪人信息卡,相当于给自己断了‘后路’。”

大鱼小鱼都“缺粮”

如果说,优胜劣汰是市场的正常现象,但当下整个中介行业都在“大撤退”。

最新被曝出调整架构的是老牌中介中原地产。据悉,近期中原地产内部下发文件称,受市场持续低迷,为了保留核心资源渡过寒冬,集团决定调整内地业务规模与架构,所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩,目标在第四季度达到收支平衡。

有上海业内人士称,上海中原确实在关停部分门店。除此之外,合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波等中原多家分公司,同样在削减经营规模,准备“过冬”。

与中原同在“风暴眼”的,还有房产经纪头部平台贝壳。在某职业社交平台上,关于贝壳裁员的消息此起彼伏,从广州、武汉、深圳、上海,到杭州、成都、厦门等多个城市,许多贝壳员工曝出自身经历,一些人称“属于低绩效的法定赔偿额度内优化”。

在回应上海裁员风波时,贝壳方面表示,“今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工,将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为其优先提供内部转岗机会。 ”

除此之外,之前有房企不甘心“受制于”渠道,打造出自有房产经纪品牌,现在似乎也碰到了“硬骨头”。譬如,被龙湖集团寄予厚望的“鹅塘”,成立一年来大肆扩张,但其在包括重庆、武汉、长沙等多个城市,开始进行战略收缩、关店转让。

种种迹象显示出,当中介行业遭遇楼市调整期,正在进行一场大洗牌。

深圳市房地产中介协会在7月底开展过一项调查,结果显示,一些大型房地产中介机构美联、链家、中原、世华均已关停部分门店,以减少开支、保存实力。

如果将时间拉长到1~9月,今年深圳市累计关停房屋中介门店达642家。深圳市房地产中介协会数据显示,截至9月30日,调研群体中有效实名登记中介人员约4.1万人,较今年峰值减少6000余人,较去年同期减少14.2%。

贝壳找房前董事长左晖曾表示,过去多年间,房产经纪行业整体获得数倍成长,但有很多品牌依然在当“猎人”,只看短期不看长期,还在拼规模和概率。门店处在产业链非常弱的地位,门店的店长、店东和经纪人是产业链上最重要的人,但也是低收入的人。

据行业大数据分析,房产中介门店年均GMV达到5000万是温饱线,年均GMV 1亿以上为中产线。而据贝壳方面的数据,截至2020年末其平台连接门店总数量超过4.69万家,其中超30%的门店跨越温饱线,这个比例2019年只有19%。

由此可见,在当下的房产中介行业,连温饱线都没跨过的门店,才是大多数。市场下行期,成交量大幅下降,继续扩张或保持规模,会带来更多亏损,关店裁员也便成为必然。

“僧多粥少”市场混战

房地产行业整体的“蛋糕”规模,正以不可逆的势头缩小。

国信证券认为,住宅开发处在从成熟期向衰退期演变的过程中,从行业总量上看,蛋糕无疑是在逐渐缩小的。基于城镇化率、总人口、人口结构等,预计未来十年年均商品房需求面积在12亿平方米左右,相对于2016至2010年的峰值有所下降。

受此影响,中介行业收缩规模;但另一边,觊觎这碗粥的人一点也不少。

天眼查App显示,10月25日,快手全资子公司成都快购科技有限公司发生工商变更,经营范围新增房地产经纪业务。景晖智库首席经济学家胡景晖认为,快手对标或模仿字节跳动,垂直进入房产经纪领域,是大概率事件。

不久前,字节跳动旗下北京好房有幸收购北京福旺100%股权,后者为北京金色麦田房地产经纪有限公司旗下公司。据幸福里内部人士透露,上述收购标的实际是一个“空壳”公司,此举是为拿到房地产经纪人牌照,这意味着,字节后续可自建经纪人团队。

腾讯、京东、阿里巴巴等互联网巨头,也在以各自方式“侵入”房地产行业。去年,京东的“自营房产”业务落地,主营业务包括线上用户提供线上选房、线上下订和交易等。据悉,目前其线下品牌“好房京选”已有超3000名经纪人。

在房产经纪陷入寒冬之际,资本巨头接连押注,被业内认为释放出一定的积极信号。

从国际经验看,中介行业大规模发展,多是在二手房交易量超过新房、存量市场到来时。贝壳研究院认为,当住房存量和住房自有率达到临界值,越来越多的人通过二手房解决居住需求,且交易复杂度不断上升、交易风险管理更加重要时,中介服务才成为“必需品”。

反观我国,则是新房、二手房市场交织前进、直营与加盟模式齐头并进。“我国中介行业的变革速度非常快速,压缩式地完成了其它国家半个世纪走过的道路。目前来看,这种变革远远没有结束,未来仍然充满各种可能。”上述研究院称。

未来,新房市场收缩,但二手房交易将成为市场重要的组成部分。贝壳研究院预计,二手房供给总量将从当前年均约420万套上升到约600万套,二手房市场份额将提升超过10个百分点。

(文中刘飞、张力系化名)

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