南京河西南马上卖5块地，房价要涨2000元/㎡？

“宇宙中心”河西南，终于要大规模卖地了！5块优质宅地即将闪亮登场。

值得注意的是，这5块地如果都触顶成交，地价均不超3万5，比万科、建发、下关城开等一批地都要便宜。另外，在朗诗和五矿中间的G112毛坯房限价达46350元/㎡，不仅较板块天花板涨了1910元/㎡，也反超一把大校场。

河西南待出让的5幅宅地一览表：

5幅宅地分布示意图：

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河西南G111

地块四至：东至建元南街，南至秦新路，西至规划支路，北至螺塘路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：22548.89㎡

起拍总价：18.4亿元

最高限价：21亿元

毛坯房限价：44440元/㎡

河西南G111最大的“彩蛋”，莫过于被地铁2号西延线天保街站的两个出入口包围，未来是妥妥的地铁盘。

地块北临螺塘路，与华润置地鱼嘴润府对望。从地块现有状态来看，四至很平整，内部以植物为主，后期较好开发。根据出让条件，未来地块建筑外立面须采用高品质板材材料。

G111位于整个河西南的南部边缘地带，西侧不远是鱼嘴湿地公园，南侧与今年兴起的人居森林对望，生态环境不错。

配套方面，地铁2号西延线预计今年年内通车，公共出行便捷；华润金茂G97综合体在西北方向，未来可以享受到相关的商业配套；此外，根据河西南的整体规划，地块周边有规划中小学用地，教育资源也能跟得上。

房价方面，G111地块的毛坯房限价为44440元/㎡，与下关城开宏顺G25的一致，未来全装修均价最高可达46440元/㎡。

一线君点评：

河西南G111地块虽然位于板块的边缘地带，现有的生活配套跟不上，但地块整体条件较好，临近鱼嘴，未来可以享受到鱼嘴的商务商业配套。地铁2号西延线上盖，妥妥的地铁盘，对买房人而言有交通福利。

2

河西南G112

地块四至：东至天保东河，南至高庙路，西至青莲街，北至太清路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：18443.72㎡

起拍总价：11.3亿元

最高限价：12.8亿元

毛坯房限价：46350元/㎡

河西南G112宅地，地理位置非常优越，被星八客里的五矿崇文金城、朗诗熙华府等小区包围，与南外河西初中第二附属小学仅一路之隔。

从航拍图来看，G112地块非常平整，开发难度很小。根据出让条件，未来建筑外立面须采用高品质板材材料。

地块的毛坯房限价为46350元/㎡，刷新板块毛坯房限价天花板，未来全装修均价最高可达48350元/㎡，含包均价大概率突破5万大关。

生活配套上，地块周边的路网发达，且与地铁S3号线高庙路站的直线距离约500米，交通出行便捷；根据建邺区的施教区划分，地块在南外河西初中第二附属小学、南外河西初级中学的施教区范围内；五矿、朗诗等已交付小区的社区底商，药店、超市、水果店、餐馆等齐全，能满足日常购物需求。

一线君点评：

河西南G112地块是这一批5幅宅地里，条件最为优质的1幅。地块所在的位置很有烟火气，教育资源配置较为成熟，且距离河西南的金地、正荣等综合体不远。所以，其在这一批宅地里，限制楼面价以及毛坯房限价都是最高的，预计会有不少开发商争抢，未来上市也将受买房人欢迎。

3

河西南G113、G114、G115

河西南G113

地块四至：东至横坝街，南至高庙路，西至现状河道，北至现状河道

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：19400.13㎡

起拍总价：13.6亿元

最高限价：15.5亿元

毛坯房限价：44880元/㎡

河西南G114

地块四至：东至新亭街，南至高庙路，西至庙中路，北至元前路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：22402.48㎡

起拍总价：17.8亿元

最高限价：20.3亿元

毛坯房限价：44440元/㎡

河西南G115

地块四至：东至庙中街，南至高庙路，西至现状河道，北至元前路

地块性质：二类居住用地

容积率：1.0

出让面积：17326.01㎡

起拍总价：12.2亿元

最高限价：13.9亿元

毛坯房限价：44880元/㎡

河西南G113、G114、G115，与建发珺和府、深业龙湾上府、颐和铂湾几乎是“镜像对称”，中间只隔了一条元前路。其中，G113靠地铁最近，与高庙路站的直线距离不到300米。

与G111、G112地块的出让条件一致，G113-G115这3幅宅地，未来的住宅建筑高度不能低于35米，且建筑外立面须采用高品质板材材料。由此可以看出，政府对河西南、南部新城这样的高品质新城建设的重视。

江东南路以南，星八客聚集的区域，干道、学校、社区商业等配套逐渐完善，渐渐有了烟火气。而往西走，建发珺和府、深业龙湾上府等所在的区域，期房在建中，商业、学校等配套还没起来，待楼盘集中交付后，这一情况或将有所改善。

此前，颐和铂湾含包均价约4.68万/㎡，建发珺和府含包均价约5.3万/㎡，新盘深业龙湾上府放风含包均价5.3万/㎡。与三家楼盘紧邻的G113、G114、G115，毛坯房限价分别为44880元/㎡、44440元/㎡、44880元/㎡，未来全装修均价最高为46440元/㎡、46880元/㎡。

而河西南前期在售楼盘中，升级装修包有两档：2500元/㎡、3500元/㎡。如果参考颐和铂湾的2500元/㎡升级装修包，G113-G115含包均价可达4.9万/㎡左右；参考建发珺和府的3500元/㎡升级装修包，含包均价则可达5万/㎡左右。

一线君点评：

紧挨着的G113、G114、G115三幅宅地，都较为方正，开发难度小。整体来看位置还算不错，周边有小学用地以及商住用地，同样可以享受整个板块的配套。

如果这三块地都触顶成交，最终地价不会超过3万4，与同样是双限项目的下关城开宏顺G25宅地比，地价降了2000多元/㎡，毛坯房限价基本持平，开发商的利润空间有所增加。

4

河西南新房、二手房格局

建发珺和府、颐和铂湾、万科翡翠滨江等楼盘收官后，河西南在售/待售楼盘还有5家，具体如下：

深业龙湾上府

打造5栋18层住宅，共288套房。主力户型为115㎡三房两厅两卫、140㎡三房两厅两卫、160㎡四房两厅两卫，放风均价5.3万/㎡（含升级装修包）。

下关城开宏顺G25

下关城开宏顺G25地块，今年5月20日出让。成交楼面价35907元/㎡，毛坯房限价44440元/㎡，全装修均价最高可达46440元/㎡。

项目确定由银城操盘，打造2栋30层住宅，主力户型140-200㎡，放风均价5万/㎡（含升级装修包）。

嘉华G72

嘉华G72地块，于去年10月出让，成交总价为47.9亿。地块的E、F分区为二类居住用地，共打造11栋24-32层住宅，主力户型100、120、160、200㎡（具体以开发商公布为准），毛坯房限价44000元/㎡，未来全装修均价最高可达46000元/㎡。

嘉华G72为综合体项目，除了住宅，还将建设办公、酒店式公寓、酒店、商业、文化等配套。

河西金茂府新组团

河西金茂府新组团，预计四季度加推182套房源，户型为155、190、230㎡，预计将有升级装修包，前期精装均价约5.2万/㎡。

华润置地鱼嘴润府

华润置地鱼嘴润府上一次开盘还是2019年12月底，当时推出的房源主力户型为100、120、140㎡，销许均价39800元/㎡。

大家对项目的G地块3、4号楼销售动态非常关心。据悉，最后194套房主力户型为100㎡、120㎡三房和166㎡四房，今年开盘的可能不大，是否有升级装修包、最终卖到多少钱也是未知数。

注意了，均价6.4万/㎡的葛洲坝南京中国府、含包均价5.85万/㎡的万科翡翠滨江以及融创滨江ONE收官后，河西南的新房价格有所回落，新盘基本放风含包5-5.3万/㎡左右（就看河西金茂府新组团能否突破一下了）。

而后面卖的双限地块，毛坯房限价在44440-46350元/㎡不等，如果升级装修包不能突破万科、融创、建发的标准，含包均价最高不超过5万2。

这就带来一个问题：河西南的新房倒挂优势又出来了，动辄6万多/㎡的二手房未来会不会更难卖？

目前，河西南早期在售楼盘均已交付，二手房均价呈现三个梯队：

海峡城，均价5.6万/㎡左右；

招商雍和府、鲁能公馆、金地中心风华、朗诗熙华府、五矿崇文金城，均价6.1-6.5万/㎡左右；

升龙天汇、佳兆业城市广场、正荣润峯，均价6.7-6.9万/㎡左右。

但南京楼市大降温，最近河西南的二手房行情并不是很乐观。今年9月底一线君发现河西南不少挂牌二手房大降价，少则降20万，多则降110万降50万、110万……河西南房价大跳水？

中介表示，当下河西南的二手房行情表现在几个方面，第一，成交价格有所回落，比如正荣润峯，之前能冲到6.9万/㎡，现在6.5万/㎡就能成交；第二，买方市场占主导、成交周期拉长，原先价格降到位的房源，快则1-2天就能成交，现在降价也无人问津。

11月卖地，12月深业、金茂等开盘，河西南的土地和新房供应量上去了，会对二手房市场形成怎样的冲击？这大概是商业、产业等延期之外，河西南的另一大痛点了。