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200亿交易流产!接盘万达后欲收购恒大,“地产航母”意欲何为?

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来源|海西商界(haixishangjie)

作者|A Dolphin

在房地产刚刚崛起的时代,朱孟依家族及旗下合生创展作为红极一时的“地产先锋”是行业里的“谜”。如今,房地产动荡不安,他们依然是个“谜”。

近日,合生创展与恒大关于超200亿港元的股权收购因双方协商不下以终止落幕。尽管恒大以对方不符合全面要约的先决条件为由,率先毁约“不卖了”,但合生创展并未就此放弃,仍在就收购事宜与恒大方进行探讨。


在房地产“家家自危”,现金为王的背景下,突然出现且执意收购恒大物业的合生创展究竟是何方神圣?

在17年前,合生创展与碧桂园、恒大、富力、雅居乐并称“华南五虎”,是房地产行业的老大哥。恒大与万科,都还只是跟在身后的“小弟”。

而合生创展创始人朱孟依,也被业界称为“沉默的富翁”。2017年,合生创展还默默吞下5处万达产业,参与解救了王健林的燃眉之急。

掉队的“地产航母”

与先前濒临崩盘的“宝能系”一样,朱孟依也有着潮商的背景。但与姚振华凶悍作风相反,朱孟依本人低调神秘,鲜少在公众面前露面。

1983年,高中学历的朱孟依已经在当地县城做起了建筑包工头。此时,朱孟依的兄弟朱拉伊也完成了大学学业,成功进入当地乡镇卫生院工作,并在10年里先后调入镇办企业、广东省建总房地产开发公司工作。


在哥哥深耕“仕途”的同时,作为包工头的朱孟依也已初露商业头脑。他在镇政府的支持下,主动出资承包建设了当地的商业街,从而挖掘到了第一桶金。

上世纪九十年代初,改革浪潮席卷。建设出身的朱孟依也顺势转型进入房地产开发行业。他来到香港,并且很快就拿到香港永久居民身份。尽管,他获得的渠道至今成谜,但可以确定的是,其港商身份使朱孟依享受诸多的优惠政策。

碾转

1992年,朱孟依与老乡港胞合伙创办了“合生创展”,为拿到开发权限又独自成立了“珠投集团”,以珠投集团拿地,合生创展运营开发的模式,正式拉开了朱氏家族商业帝国的序幕。


仅过去2年,改革之风也吹到了朱拉伊心里,他决定下海创业成立“新南方集团”,主营中医药产业及房地产。1996年,朱孟依唯一还未创业的弟弟朱庆伊也一手成立了“广东珠光”。

自此,以合生创展为中心的朱氏商业版图已初具规模。然而,合生创展能够开启跨越式发展,并拿下行业老大地位的主要原因,还是其超前的布局和庞大的土储。

在行业人士还把眼光放在一线地区时,朱孟依便以低廉价格抢先一步在偏僻的天河区购买到大批农田。很快,广州便宣布将天河作为市中心进行开发。合生创展此前购下的土地资产顺势在几年间呈十倍数的增值。

合生创展也借此“一战成名”。无独有偶,后来的朱孟依又以每平米78元的低价拿下天津市宝坻区2万亩土地。为打造“京津新城”,埋下基础。

1998年5月,合生创展在香港上市。彼时,恒大才刚成立1年。到了2004年,合生创展就已经成为国家首家销售额破百亿的地产企业,此时的万科业绩仍为91亿元,而碧桂园仅32.40亿元。

合生创展成为当之无愧的老大哥。而“多囤地”的战略规划,也让合生创展蓬勃发展。王石曾公开评价,“合生创展才是地产界真正的航空母舰。”数据显示,目前合生创展的土储面积连续数年均超过了3000万平方米。


不过,好景不长,由于合生创展的土储未能及时建设,房产销售业绩难以上涨,使得合生创展的资金压力颇大。加上同期对手们纷纷以高杠杆融资圈地,合生创在业绩规模上逐渐掉队。

数据显示,合生创展的业绩在2009年冲到150.9亿元之后,就止步不前,开始下滑。到2013年,合生创展甚至跌出了房地产企业50强之列。

如今,17年过去,昔日并肩的房企销售最高达超5000亿元,最低的也超千亿,而合生创展历经数年的业绩下滑,到了2018年才再次回归百亿规模。

家族企业的矛与盾

在地产业绩停滞的十多年里,朱孟依的业务扩张却并没有迟疑。在整合家族企业的过程中,朱孟依已经悄悄潜入金融行业。

2012年,朱孟依靠着珠投集团,联合新南方集团等朱氏家族企业,成立了“珠江人寿”保险公司。通过保险业务,为朱氏家族商业版图输入源源不断的资金。此外,朱孟依还持股了农商行股份。


金融业的输血,低价吞下的庞大土储,按理来说,合生创展的发展不该如此。

实际上,合生创展深度弊病在于“一言堂”,企业有着根深蒂固的家族基因,公司总裁作为职业经理人常常与朱孟依在管理理念上发生分歧。但分歧的最后均以朱孟依意见为主。

家族企业的模式,其掌舵人若是一直“敏锐自省“还好,一旦对市场变化反应不及时,便是“衰弱”的开始。

彼时的朱孟依,十分信赖港式地产“高溢价、多囤地、慢周转”的经营模式。但这样的模式在大陆难以扩张,从而令合生创展的错失了房地产火爆的良机。


此外,朱孟依更是早早便将子女安排在公司高层任职。年轻二代与职业经理人的矛盾比一代更盛,导致合生创展的高管流失严重。

资料显示,自千禧年后,合生创展先后有五位行政总裁离职。这种程度的高层“地震”,与朱孟依的强势风格不无关系。

合生创展的家族基因不仅表现在此,据梳理发现,在朱孟依的家族企业里,兄弟、亲戚之间经常轮流坐庄一个企业的负责人,每家企业之间大多有着千丝万缕的关系,错综复杂的程度,一度成为行业的“谜语”。

行政总裁一职长期空缺、家族人员介入严重,年轻二代过早干预,使得合生创展对大陆形势发展判断失误,公司陷入发展困境也就在情理之中了。


不过二代的早早进场也并非完全没有意义。自2013年,23岁的朱桔榕成为公司常务副总裁后,数年的历练让她愈加成熟。2020年,朱孟依正式将合生创展交棒于朱桔榕。

这位毕业于中国人民大学金融学专业的新掌门人,在拿到话语权后,便对合生创展进行了改革。2020年6月30日,合生创展发布公告称,决定正式把股权投资业务纳入作为主要业务活动之一。

在朱桔榕的运作下,投资渐渐成为合生创展的第二条腿。这一年,合生创展先后购入了中国平安、汇丰控股、中国移动、平安好医生和小米集团等公司的股票。

另外,朱桔榕上任后,合生创展的行事风格要进取不少,拿地后便大力推进项目动工、开发、建设。而此次执意拿下恒大物业,也是合生创展对物业股的布局,是走向“轻资产”的一个跨步。


数据显示,截至2020年,合生创展的全年销售金额已达303.10亿元。与两年前实现了翻倍增长。

如今,合生创展虽远远落后于昔日“小弟”,但并非毫无崛起希望,其庞大的土储就是最大的竞争优势。何况,在“三条红线”政策推行后,全部“绿线”的合生创展有比对手更好的稳定性。未来的合生创展,若能高效使用土储,进行变现,那么距离它驰骋房地产行业,也就不远了。

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