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房企深陷“增收不增利”阵痛:疯抢地王一时爽,如今算账两行泪

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本文来源:时代财经 作者:童洁


图片来源:图虫创意

对于房企来说,收入是面子,利润是里子,面子与里子,有时是两幅模样。表面上,房企的年收入动辄百亿、千亿,然而,表象之下,房企的现实处境充满骨感,利润下滑正在成为的一道行业难题。

此前在杭州能够做出较高品牌溢价的滨江集团曾说,希望努力将第一轮集中拍地获取的项目净利润水平做到1%-2%,更是赤裸裸地将房地产行业“低利润”之痛摊在了阳光下。而财报中不断下滑的毛利润和净利润进一步说明,“增收不增利”是许多房企当下真实的处境。

“现在的市场环境大不如前,融资紧、监管严,但房地产的各类开发和运营成本还是很高,这种环境下如果碰上高地价的项目,利润就会受到挤压,甚至有亏损的风险。” 一位百强房企工作人员告诉时代财经,增收不增利是前些年“地王”频出带来的“后遗症”,而这样的形势或许还会持续一段时间。

陷入增收不增利“漩涡”

近期,房企三季报陆续出炉。在已发布三季报的房企中,不乏增收不增利的现象,其中就包括华侨城、金地、绿地这样的品牌房企,就连一度被视作行业“利润王”的中海,都未能逃脱盈利能力持续下滑的“魔咒”。

具体而言,华侨城三季报显示,今年第三季度,华侨城的营收表现十分优异,大幅增长62.21%,达264.31亿元,但其归属于上市公司股东的净利润却减少41%,仅18.35亿元。

放大到前三个季度来看,这一局面仍未改变。今年1-9月,华侨城的营收累计录得494.45亿元,同比上一年增长47.97%;归属于上市公司股东的净利润同比减少34.85%,只有34.19亿元。

绿地的成绩单与华侨城大同小异。在过去不久的第三季度,绿地的营收交出增长29.73%的成绩,达到1440.7亿元;前三个季度,营收为4267.67亿元,同比增32.99%。但是,净利润方面,不论是第三季度,还是前三季度,绿地的数据都在减少,其中,第三季度,其归属于上市公司股东的净利润同比减少27.12%,前三季度同比减少7.28%。

金地的状况更令人担忧,第三季度,其不单净利润缩水,收入也打了折扣。金地财报显示,今年三季度,其营收为196.1亿元,同比减少4.64%;归属于上市股东的净利润14.84亿元,同比减少约26个百分点。前三季度而言,金地的收入增势得以维持,实现营收538.84亿元,同比增幅约33.25%,归属于上市公司股东的净利则减少33.71%,为33.09亿元。

相比上述房企,过去多年凭借着强于同行的盈利能力而盘踞房企净利润榜首的中海,数据要漂亮很多。前三季度,其还没有走到“增收不增利”的地步,只是与往年强劲的表现对比,中海的优势也在逐渐消失。

今年三季度,中海地产营收同比实现45.74%的高增长,前三季度,同比增幅亦有27.7%。而净利润的增幅就远不及营收的增幅,今年三季度净利润为80亿元,较上年同期仅增长5.82%,纵观前三季度,中海净利润为394亿元,同比增长幅度也只有1.5%。

克而瑞地产研究院研报称,近年来,房地产行业整体盈利能力面临较大的下行压力。这一点从2021年上半年行业80家典型上市房企整体的利润率水平就可以看出,上半年,80家房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势,且与历年相比,行业整体的利润率指标均已降至2015年以来的历史最低水平。

拿地一时爽,如今为“地王”买单

几年前房企们扎堆争抢高价地块成为行业利润下行的诱因之一。

克而瑞地产研究院表示,近一两年,不少房企2017、2018年获取的高地价项目进入结算期,在市场整体下行、部分城市限价趋紧的背景下,这部分高地货比项目的结算利润率水平处在行业较低水平。

这一观点在房企半年报中得到过佐证。今年发布年中报告时,毛利率下降的保利发展就提到,其毛利率下降与行业利润率下行趋势一致,未来随着高价地项目的陆续体现,毛利率表现仍将承压。

加之去年疫情暴发,对整个行业造成一定冲击。疫情前期,房地产项目施工、销售均陷入停摆状态,后续竣工、交付纷纷受到拖累。彼时,部分房企为了尽快回款,通过打折促销、以价换量来保证业绩规模,此类策略进一步加剧了增收不增利的现象。

事实上,很多房企的财报中早已体现高价地块带来的“后遗症”影响。

例如,蓝光发展2021年中期报告显示,其上半年营收119.31亿元,归属上市公司股东净利润-47.21亿元。蓝光发展解释,该指标的大幅度下跌主要是综合考虑市场情况及现金流动性需要,对项目计提了45.79亿存货跌价准备,对业绩产生较大影响。

再如, 2020年,金茂在实现收入同比增长39%的情况下,归属股东净利润暴跌40%。金茂在年报中将盈利下滑的原因归结于房地产市场的调控,称市场环境导致集团部分联营及合营企业项目售价不及预期,需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。去年,金茂计提发展中物业、持作出售物业减值金额达到30.59亿元。

根据结算周期的滞后性来推算,蓝光发展和金茂所计提的项目,或是于2016年和2017年所获得,那两年也恰好是疯狂抢“地王”的两年。

据时代财经不完全统计,蓝光发展在2016年和2017年陆续拿下南京板桥单价“地王”、青岛市北单价“地王”、青岛老四方“地王”、南昌高新“地王”等;金茂同样豪横,有过联合电建82.9亿元摘得深圳龙华“地王”、35.1亿元斩获郑州双料“地王”等战绩。

“拿地一时爽,现在到了‘还债’的时候。”在前述百强房企工作人员眼中,房企增收不增利已不是短时间存在的问题,自前两年全国房地产加强调控,新房售价被严格控制后,房企就屡屡采用“以价换量”的策略来拉动销售额的增长,但这种模式并不利于维持利润水平。

在此情形下,一系列“后遗症”还在继续发酵。“现在房企都意识到,短时间内不可能扭转利润下行的趋势,所以,为了不亏钱,房企只能开源节流。开源有各种限制,节流是最直接有效的方式。”上述百强房企工作人员说道。

如其所言,今年以来,房企裁员、降薪的动作频频发生。就在最近,“云南一哥”俊发地产传出裁员的消息,消息称,此次裁员不限于俊发总部所在地昆明,包括佛山等区域公司都在裁员,裁员比例接近70%。

深陷债务危机的新力也正式启动了全国各区域公司的降薪、裁员动作,各区域公司员工需作出“二选一”抉择,抑或薪资减半,抑或被“劝退”。

“这两年房地产行业的变化是翻天覆地的,以前行业有着好光景,高校应届生都奔着高薪资而来,今年就很少见到这样的场面了。” 前述百强房企工作人员表示,如今,地产人一部分在跳槽,一部分在转行,还有一部分听天由命。

不过,克而瑞地产研究院认为,虽然房地产行业很难再复制前期高增长阶段的高额回报,但无需过于灰心,随着高价地逐步去化完毕、土地市场价格预期趋稳,长期来看,行业利润率水平在触底之后或将略有回升,稳定在20%-25%之间的水平。

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