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地铁开通3年,楼价不涨反跌!朱村真被抛弃了?!

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被称为“住宅批发市场”的朱村,因地铁的开通,迅速成为一众刚需买家的置业热土。

然而地铁开通近3年以来,沿线大量楼盘入市+配套滞后等原因,朱村房价从2.1万-2.4万/㎡,到如今的2万出头,不涨反跌的现象引来市场的灵魂拷问:朱村被抛弃了吗?!

纵使市场行情一般,但最近还有一个全新盘徐福上坤云境风华已悄悄露脸。

从案名可知,项目由徐福、上坤两家外地房企联手打造。作为在广州的首秀,这个项目究竟情况如何?小前线杀到现场实探了一番。

01

真·地铁就在家门口

项目最大的卖点就是地铁。从天河员村站出发,坐21号线不用换乘,刚好1小时直达项目旁的朱村站。


由于朱村站不是快车站,先坐快车到前一站凤岗站,再换普通车1站到朱村可行吗?

其实不太现实,首先快车本身发车间隔较大,即使掐点坐上了,快几分钟到凤岗再等下一班普通车,花的时间可能更久。

不过,从朱村站B口出站,走出电梯就马上能看到项目在建楼栋,这还真是名副其实的“地铁就在家门口”,吊打沿线一大波打地铁牌的楼盘。


但同时,也正是因为距离地铁十分近,车站又是高架站,加上又紧靠广汕公路,站在地铁口与项目工地之间的小前线,感觉到现场的噪音相当明显,很考验产品的隔音效果。


△项目北侧广汕公路及高架地铁

02

87㎡“四房”带主套?

公开资料显示,项目占地约1.7万㎡,计容建面约5.4万㎡,总共规划才25层、30层住宅各2栋,体量算很小。

除了北侧1#、2#楼设置临街底商以及其它公建设施之外,其余位置都是首层架空。


△项目建设工程规划方案


△项目现场航拍

最先推出的1#、2#楼,两梯5户,产品为75㎡、87㎡、98㎡三种面积。

入门级别的75㎡“2+1”房,北向临地铁高架轨道及广汕路,缺点明显。常规直厅布局,卧室分设于客厅两侧。

除了入户门旁的“+1”房(多功能房)之外,另外两个房间都带有小小的飘窗,主卧还带有独立卫浴。整个户型相当紧凑,但也比较实用。


87㎡为南向“2+2”房,号称“同等面积多一房”。确实,这个面积,别家一般都只有3房,他家“4房”还带主套,确实牛X。不过无论怎么看户型图都只有3房,还有一个房在哪?

其实就是阳台突出的那块(红框)。但这里如果多改一房,面积其实很小,做杂物房还行,但同时客厅采光很受影响,剩余的阳台可利用空间也相当小。


98㎡“3+1”房,南向单边位。横厅布局,餐厅带飘窗,客厅连阳台,整个单位南向4开间采光。

略显不足的是,除了主卧南向之外,其余三个房间都是北向。


对了,既然提到朝向,也顺带说说楼盘周边的现状。

东面为大型停车场,南面为一排朱村村房屋及农田,西面是一栋几层高的宾馆、旧厂房以及其它楼盘,入手前不妨先考虑一下这些因素。


03

地价1.4万/㎡,楼价2万+?

虽然项目还没正式开放,但参照朱村当地的楼市现状,大致也可以推测一下项目开盘的售价。

周边的一手楼盘,主要有大华城东郡,在售78-88㎡三房,均价2万元/㎡。中奥方直明日公元,在售78-86㎡三房,均价2.15万元/㎡。

这价格,与2019年初地铁21号线开通不久时,沿线楼价2.1万-2.4万元/㎡相比,不仅没怎么涨,甚至还有所下降。


△大华城东郡

可见,附近在售新房基本都在2万元/㎡出头,这或许与网传的朱村限价2.2万元/㎡有关。

在大约一周前,中奥方直明日公元还甚至推出10套一口价单位,单价低至1.67万-1.9万元,主要原因就是增城一手楼供应量大,开发商不得不搞点噱头吸引一下眼球。


这个楼价什么概念?徐福上坤今年4月拿下云境风华所在地块时,楼面地价已达14262元/㎡,朱村最贵,这是“面包”快要追上“面粉”价的节奏。

因此,如果项目按网传的2.2万元/㎡限价销售,开发商要怎么算这笔账呢?或者有可能直接毛坯交楼?


△徐福上坤云境风华效果图

值得一提的是,除了徐福上坤项目,朱村还有另一个全新楼盘将要面世,位于凤岗站A口上盖的新加坡丰树项目。

丰树项目规划方案今年6月已获通过,将建设7栋30-32层的洋房,配套商业、社区卫生站、运动场馆等。该项目地价11995元/㎡,楼价又会是多少呢?


△丰树增城项目建设工程规划方案

04

配套主要靠旧改解决

对了,作为徐福、上坤的广州首秀,项目还计划打造哈利波特同款的“霍格沃茨”网红图书馆,据称藏书规模10万册。


△配套图书馆效果图

但日常生活方面,正如前面提到的,项目本身只有4栋楼的体量,除了少量街铺之外,其它配套基本都要靠外部解决。

小前线现场实探发现,与项目一路之隔的朱村街中心地段,菜市场、餐饮、药房、小型百货等业态比较齐全,更多见的是各种各样的“鸡饭”,据称是朱村当地特色。


项目周边部分商业



现有大型商业比较缺乏,不过距离1站地铁的山田站上盖,有在建的约20万㎡商业综合体,近一点的还有日后朱村村改造引进的嘉年华商业综合体。


医疗配套,地铁往东2站的钟岗站上盖,有市妇儿中心增城院区,计划今年投用。


至于家长们更关注的教育配套,3公里范围内基本都是朱村街中心小学、朱村二小等镇村学校,新开的暨大崇德小学超过3公里。

要想就近有名校安排,或许还要靠朱村旧改来满足。


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