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魔都史上开发成本最高住宅来了

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来自上海楼市精选

黄浦区近年来土地开发规划让人应接不暇,

继露香园二期、福佑路地块、中海建国里

等一大批超级豪宅、别墅土地规划与供应之后,

黄浦区又一个超级豪宅项目要来了,

新昌城1号、7号地块开发方案正式公布,

投资总额高达335亿,

这也是上海史上开发成本最高的住宅项目!

住宅开发成本高达18.4万元/㎡!



新昌路1号、7号地块规划效果图

新昌路1号、7号地块位于黄浦、静安的交汇之处。北面为苏州河,西侧即为南北高架。



上海新昌城前期实景

土地倒不是近期才成交的,多年前就被上海建工取得,此前已经完成上海新昌城部分地块的开发。但1号、7号地块因拆迁工作持续到现在才完成,近期终于正式进入开发阶段。



地块规划示意图

地块的开发方案也正式公布:规划住宅面积18.2万㎡,商业面积2万㎡,总投资额335亿元,1号地块将新建3栋165米的超高层住宅,7号地块全部是3层以下的历史风貌别墅!



335亿什么概念?在二三线城市可以建一座城市的程度!分摊到18.2万㎡住宅面积上,每平方米的开发成本高达18.4万元!即便加上商业面积开发成本也高达16.8万元/㎡,这也是上海有史以来开发成本最高的住宅项目。



露香园二期效果图

而今年黄浦区新公布规划的另一个超级豪宅——露香园二期,总投资额280亿,平均开发成本约15.17万元/㎡!



翠湖五集均价16.5万元/㎡

要知道,在限价大环境下,上海市面上在售的顶级豪宅——即便已经是翠湖天地这个量级,均价要超过15万元/㎡也已经不容易!



金陵路动迁改造中

按照此前金陵路地块房地联动价格(未来新房政府指导价)高层15万元/㎡,别墅25万元/㎡计算,新昌路地块的住宅货值也只有320亿。这也意味着,地块住宅恐怕要卖得更贵才足以收回成本!

浦西第二高住宅,仅次于新天地



金桥副中心规划效果图

这次新昌路1号地块,将建4栋16-49层的住宅,最高的住宅达到了165米!这是目前上海所有住宅(含规划和在建)中排名第四高的!仅次于200米的金桥副中心(在建)、160-192米世茂滨江花园和180米的翠湖天地六期(规划)!



至此,上海全市150平米以上的住宅(含规划在建中),也已经增加到了13个!而未来,上海核心区将会涌现一系列的塔尖豪宅+联排别墅的超级豪宅组合,大部分都集中在黄浦区!



乔家路地块



黄浦区四大历史风貌保护区之一——“乔家路老城厢”旧改项目,新设计方案:占地面积超20万㎡的8幅商住地块,地上总开发面积近34万㎡,规划了22.4万㎡的住宅!



乔家路地块距离豫园商城约2公里,9号线小南门站就在不远处。地块历史已有700余年,曾是大名鼎鼎的富人区,宜稼堂、梓园、药王庙、九间楼……从徐光启到爱因斯坦,众多名人作家等都曾在此居住。



地块此次规划的22.4万㎡的住宅,其中约13.9万㎡将打造150米超高层塔尖豪宅,而剩下的约8.5万㎡住宅,则是限高10-24米的低层住宅,将打造小高层、底层和联排/别墅产品。



项目联排/别墅产品占地超整个地块一半以上,真真“任性且奢侈”啊!



地块内还有约7.8万㎡的保护建筑,将和商业共同组成市中心独树一帜的海派文化商业综合体,未来这里或将成为上海不亚于新天地的特色地标。

四川北路街道项目



四川北路街道项目位于内环内北外滩与苏河湾的交界处,840万㎡北外滩规划区中最接近市中心的地方,可谓王炸级别的地块!



3层别墅高度示意图

地块地上出让面积约3.7万㎡,容积率仅1.1,总建筑面积约4.1万㎡,地块建筑限高只有10米(檐口高度)!因此可以推断,项目未来的住宅楼最高只能是3层,差不多就是别墅的建筑高度。



地块定位为“历史风貌街区”,其中现有历史建筑约0.67万㎡,可采用规划保留或拆除复建方式予以更新;其他历史建筑3.43万㎡,也可采用拆除新建方式予以更新……

露香园二期地块



今年年初,区域内露香园二期以176亿的价格出售,这一总价位列上海土拍史上第四高!仅次于香港置地徐家汇滨江地王、新鸿基徐家汇中心地王以及董家渡中民投地王!



地块两公里范围内涵盖人民广场、南京东路、淮海路、外滩、新天地、豫园……历史价值、人文脉络独具魅力,大量历史文化古迹遍布周围。用“集万千宠爱于一身”来形容再恰当不过。



更难得的是地块计容建筑面积高达19.65万㎡,其中住宅开发体量超13.8万㎡,另外还有商业面积5万㎡,特色保留建筑1.56万㎡,是市中心难得一见,超稀缺的住宅地块!



露香园老照片

13.8万㎡的住宅面积中,3.3万㎡的住宅总面积中,10.79万㎡为高层住宅,2.44万㎡为低密度特色住宅。项目还规划改造修缮开明里,打造休闲创意园;重建上海三大名园之露香园,再现钟灵毓秀江南园;榛岭街西侧街坊,则将改造为精品酒店和商业区等。



此前,露香园一期项目住宅均价约16万元/㎡,而其别墅报均价已超21万元/㎡,未来这2.6万㎡的墅类住宅,恐怕又将在魔都豪宅市场搅起一番风云了!

中海建国里



新天地

黄浦核心区又一百万大城——建国里板块,也在2020年签订了合作协议。这块总占地面积约14.5万㎡的土地,北侧与新天地商圈紧邻,东侧就是豪宅项目中海建国里。



整个建国里板块总投资额高达590亿元,67、68、69、70、71这5幅地块,除了67号地块为商业、写字楼外,另外4幅总共36.8万㎡的建筑面积,全部规划为住宅,包括超高层住宅,联排别墅等产品。



虽然目前还没有低密度墅类住宅的具体规划面积,但是从早期整体规划图来看,近一半的住宅地块(67、68地块)将用于打造联排别墅等低密度住宅产品。这里未来将成为代表上海风情、里弄与现代生活相交融的海派人居街区。

福佑地块项目



黄浦区另一个超大旧改项目,福佑地块项目,虽然目前具体规划数据未公布,但这个占地约9.9万㎡的项目,建筑面积仅约17.8万㎡,容积率仅1.8左右,从规划效果图来看,低密度建筑的占比更是非常高!



上海老城厢整体规划效果图

以上内环内钻石地块中,已确定的低密度住宅面积已然超15万㎡,加上两个面积尚未确定的项目,未来上海市内环内墅类住宅供应面积或超20万㎡。从上海老城厢的整体规划图上看,足以震撼人心!

数据来源:土地交易公开信息,各区土地规划局,均以官方发布为准。

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